頭期款試算自備款該準備多少? 房屋貸款流程要注意那些細節?掌握房子過戶費用試算契稅、房屋稅

要買房頭期款要準備多少?一般而言,取決於要買預售屋,還是中古屋、新成屋或中古屋,房屋貸款流程要注意那些細節?挑選貸款成數較高的銀行申請,但不可多家銀行同時送件,以免形成聯徵多查的情形,銀行貸款成數約在70%~80%之間,房子過戶費用試算,可以掌握包含頭期款之外的契稅、印花稅與相關稅費等,所以至少需準備房價20%~30%的資金,以避免貸款成數不足而無法簽約的情形

買房頭期款試算教學

頭期款試算?買房頭期款算是一個概括的說法,因為其中還包含:依房屋類型的不同,準備的自備款也有所不同;此外,政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用,並教你試算符合自己條件的頭期款,應該要準備多少?

1.自備款

  1. 預售屋:銀行可貸成數約70%~80%,自備款建議需準備20%~30%。
  2. 新成屋:銀行可貸成數約65%~75%,自備款建議需準備25%~35%。
  3. 中古屋:銀行可貸成數約60%~70%,自備款建議需準備30%~40%。

2.購屋契稅

買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金,其種類有:契稅、印花稅、地政登記規費等,預售屋與新成屋契稅約10~20萬元,中古屋約6~7萬元,老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同,而有所浮動。

3.額外費用

買賣房屋時還有2項必要支出,一為仲介費:含仲介業者與地政士費用,約10~20萬元:其次為裝潢與家具費用:建議為房價的10%較為適當。

買房頭期款試算舉例:

依以下公式代入自身條件數值,即可換算出大概的頭期款金額:

房屋價值x自備款成數(%)+契稅+仲介費+家具裝潢=初估的頭期款金額

以房價800萬為例,依房屋類型試算,買房頭期款應該是多少:

頭期款內容自備款
(以最低成數計)
契稅
(以最低金額計)
仲介費
(以最低金額計)
家具裝潢
(房價10%)
總計
預售屋800萬x20%=160萬10萬10萬80萬約260萬
新成屋800萬x25%=200萬10萬10萬80萬約300萬
中古屋800萬x30%=240萬6萬10萬80萬約363萬

以上試算牽涉到房屋類型與稅費等問題,因此計算最後的結果為參考用。不過仍可以藉著這張表上的建議費用,迅速抓出自己所能負擔的頭期款大概有多少。

買房頭期款不靠爸媽!

不少社會新鮮人像吳俊廷一樣,拚工作時數積極存錢,只能靠兼差,甚至當外送員拚命送餐、減少花費,來快速累積財富,存錢公社臉書粉絲團也有網友PO文,8、9年級生頭期款怎麼來,意外釣出不不少過來人分享經驗,包括強迫自己1個月存2000買零股、定期定額或基金也好,或是每天工作18小時長達5年,學理財錢滾錢比較快。

畢竟買房是不少人的夢想,但對初入社會的新鮮人來說,如果沒有富爸爸富媽媽、沒有家裡幫忙,要存頭期款難度高,只要懂得運用存錢法則,財富也能快速累積,買房不再遙不可及。

新聞出處》民視新聞網

房子過戶費用試算 買房過戶15種手續費全解析

不管想買房還是辦理房屋轉增貸,有些相關費用是必須支出的,我們將辦房貸相關的手續費用分成四大類,在辦理貸款前,不妨先房子過戶費用試算一下這些額外房子過戶費用,了解自己除了自備款外,還要準備多少雜支費用。

  • 契稅(房屋課稅現值6%)

當不動產發生移轉(買賣、贈與、分割等),買方需繳納房屋契稅,土地部分則會課徵賣方土地增值稅。

  • 印花稅(房屋評定現值+土地公告現值後的1%)

買房過戶時須簽屬不動產買賣契約書(俗稱公契),此時須按訂立價金款項的0.1%金額貼印花稅票,才能辦理後續的產權移轉登記。

  • 履約保證手續費(成交價萬分之6)

購買房子時,為維護雙方權益與交易的安全性,會將購屋資金先存在第三方機構保管,履約保證費用通常為成交價的萬分之六,會由買賣雙方各出一半

房屋貸款流程是什麼?申請買房貸款的流程有哪些?

通常在你簽完不動產買賣契約書之後,就可以開始找銀行申請購屋貸款,需準備的文件有:

  • 身分證影本及戶口名簿影本
  • 所得證明(如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪資轉帳存摺等)
  • 財力證明(如股票基金、基金對帳單、定存單、有存款的活儲存摺等)
  • 買賣契約書影本

※如果有保證人,前三項文件資料也需要一併提供。

房屋貸款流程申請如下:

  1. 申請:申辦購屋貸款前,建議可以先找2 ~ 3間銀行進行比較,決定好要跟哪間銀行辦理房貸後,準備上述文件資料並填寫房屋貸款申請書。
  2. 估價:銀行會對你的房子進行鑑價評估,房屋類型及座落區域都會列入評估,通常還會參考實價登錄、房仲價格以及銀行內部資訊來決定房屋總值。
  3. 審核:接著銀行會根據你的財力狀況、信用狀況和房屋狀況來進行徵信作業,決定是否核貸,並訂出你的可貸額度貸款利率
  4. 對保:房貸申請核准後,即可與銀行進行對保,簽訂房屋借款契約,並辦理開戶手續。
  5. 設定:接著代書會將銀行給的《抵押權設定登記契約書》送去地政事務所,申請房屋所有權過戶與抵押權設定作業,通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍。
  6. 撥款:所有權移轉過戶與抵押權設定完成後,銀行即可進行撥款作業,完成撥款作業後,貸款契約也立即生效,接下來就可以進行交屋手續,完成購屋所有流程。

※銀行通知審核結果後,如果對於貸款條件不滿意,可以提出向銀行提出申覆,不過通常申覆成功的機率非常小,建議可找2~3家銀行同時評估貸款。

買房知識:認識履約保證的重要性

一般房屋買賣,要付的期付金分成幾期?以前可能就會要求完稅款一成,所以你要自備三成購屋頭款,因為現在的房價太高,自備款也沒辦法(準備)那麼多,頂多是兩成頭款而已。

  • 第一期:簽約款
  • 大約是成交總價的一成
  • 第二期:用印款
  • 約成交總價的一成

履約保證是什麼呢?假設你買的房屋成交價是1,000萬,簽約頭款200萬就必須匯款到履保專戶去,放在銀行那邊保管,等到你的整個貸款都完成、交屋之後,銀行再把這些所有的錢交給屋主,這就是所謂的「成屋履約保證」,按銀行的說法,就是「購屋價金信託」。

成屋履約保證是很重要的,如果房屋買賣沒有做價金履約保證,就不建議做這筆交易,因為最大的風險是你(購屋人)。如果買方所有的簽約頭款都直接交給屋主,假設產權移轉有問題,或是抵押權不可塗銷等,房屋所有權無法移轉到買方名下,房屋買賣流程就會卡住。但是簽約金等頭款已經被屋主拿走,屋主已經用掉了,你也無法拿回,最差的狀況就是房子買不成,頭款被屋主拿走,拿不回來,接下來就要經由法院官司解決,賠了夫人又折兵!所以買賣房屋一定要做成屋履約保證(價金履保信託),才會有保障

買房注意事項Q&A

  • Q房貸流程要多久?
  • A依申請流程的時間來說,一般房貸需1~2週;二胎房貸需7個工作天;房屋增貸需10~14個工作天;房屋轉增貸需2~4週;理財型房貸需1個月的作業流程時間。
  • Q房貸清償流程是什麼?
  • A房屋貸款清償完畢後,記得要跟銀行索取「清償證明」,才能至地政事務所辦理房屋抵押權塗銷。而房貸清償流程的辦理方式很簡單,只需向銀行提出申請即可。
  • Q買房可以申請全額貸款?
  • A過去,富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」,申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房,但這類專案都非常嚴格的條件限制,因此實際上能貸到的人並不多。此外,全額房貸對銀行來說,風險非常地高,因此貸款利率也比較高。
    目前,銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款(或其他貸款)的方案,大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右,較接近全額貸款。不過,信用貸款的部分,還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高,導致月付金較高,建議先評估自身的還款能力。