買房頭期款需要幾成?買房屋流程有哪些?買房頭期款準備不夠怎麼辦?

買房頭期款需要幾成?依購屋類型的不同,買房頭期款建議的金額預售屋至少要準備到房價的3成;新成屋約房價的3成5;中古屋約房價的4成5,買屋流程為議價、付訂金、簽約、過戶後就能交屋,過戶需要繳契稅、印花稅(約5~8萬元),還有外水、外電的款項(約20~30萬),頭備款準備不夠,還可以透過房貸信貸、與汽車貸款補補不足的資金。

買房頭期款要準備多少?房屋貸款是什麼?

買房頭期款要如何準備?我們在頭期款的準備上,可以掌握「333原則」:即3成的自備款,貸款月付金占收入3成,房貸寬限期不超過3年。房屋貸款的類型有很多種,以購屋貸款來說,指的是在買房子時,向銀行申請一筆購屋資金,之後再按月分期還款給銀行。對首購族而言,房屋貸款的好處在於,可以減輕在購屋時的資金壓力。

買房時,除了要負擔買房頭期款的部分,還有一些額外花費產生,例如:

  • 契稅(房屋鑑價6%)
  • 印花稅(房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%)
  • 仲介費(房屋成交價2%)
  • 地政士代辦費(約3~4萬元)
  • 其他行政規費
  • 裝潢費
  • 家具、家電
  • 外水、外電(約20~30萬元)

綜合以上費用,如果您要購買1,000萬元的房子,買房頭期款至少需要準備300萬元的現金才足夠。

買房屋流程有哪些?

買房流程是什麼?要買預售屋、新成屋還是中古屋?每種房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣,你可以針對需求做選擇:

房屋類型預售屋新成屋中古屋
優點頭期不用一次繳清、可客製化(客變)可即刻入住、議價空間大購置成本低、周邊機能佳
缺點成品恐不如預期、施工時間不定自備款壓力大房屋老舊
價格
貸款成數8成7~8成5~8成

假設你今天看到滿意的房子,大致上的買房流程有:

  1. 議價、付訂金:買方可透過要約書或斡旋金的方式議價,若議價成功,斡旋金即轉為訂金(房屋總價的2%~5%)。
  2. 簽約:買賣雙方在地政士(代書)見證下簽訂不動產買賣契約書。
  3. 用印:將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書,並決定貸款銀行。
  4. 完稅:完成對保後,補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶,並繳交契稅、印花稅等稅金。
  5. 過戶移轉房屋所有權人至買方名下,並做房屋抵押權的設定登記,銀行撥款(建議在銀行撥款前完成驗屋)。
  6. 交屋:買賣雙方現場點交權狀等資料,確認沒問題即完成交屋。

買房知識:履約保證的重要性

一般房屋買賣,要付的期付金分成幾期?以前可能就會要求完稅款一成,所以你要自備三成購屋頭款,因為現在的房價太高,自備款也沒辦法(準備)那麼多,頂多是兩成頭款而已。

  • 第一期:簽約款
  • 大約是成交總價的一成
  • 第二期:用印款
  • 約成交總價的一成

履約保證是什麼呢?假設你買的房屋成交價是1,000萬,簽約頭款200萬就必須匯款到履保專戶去,放在銀行那邊保管,等到你的整個貸款都完成、交屋之後,銀行再把這些所有的錢交給屋主,這就是所謂的「成屋履約保證」,按銀行的說法,就是「購屋價金信託」。

成屋履約保證是很重要的,如果房屋買賣沒有做價金履約保證,就不建議做這筆交易,因為最大的風險是你(購屋人)。如果買方所有的簽約頭款都直接交給屋主,假設產權移轉有問題,或是抵押權不可塗銷等,房屋所有權無法移轉到買方名下,房屋買賣流程就會卡住。但是簽約金等頭款已經被屋主拿走,屋主已經用掉了,你也無法拿回,最差的狀況就是房子買不成,頭款被屋主拿走,拿不回來,接下來就要經由法院官司解決,賠了夫人又折兵!所以買賣房屋一定要做成屋履約保證(價金履保信託),才會有保障

買房頭期款準備不夠,有其他取得資金的辦法嗎?

有的。常見的增加額度方法有:

  • 房貸信貸/房貸附加信貸(房屋作抵押)
  • 個人信用貸款
  • 汽車貸款

有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案,合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款,就有機會取得較低的利率(但還是比房貸高),大約3%~6%;如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款,就可能因為沒有抵押品,利率拉高到4%以上,甚至更高。

※信用貸款的還款期限較短、最多7年,因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。

好事真心話:先辦信貸再辦房貸,和先辦房貸再辦信貸有差嗎?

有差。一般信貸沒有抵押品,審核會比較嚴格,如果先辦房貸的話,就會拉高你的負債比,之後要再借一般信貸的條件就會變差;但如果是先辦信貸,因為房貸有設定房屋抵押的關係,在負債比的審核上會比前者寬鬆一點。

除了申辦信貸,你也可以選擇申請汽車貸款,來補足自備款。目前銀行和融資公司都有提供汽車融資的服務,不過銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比,而且貸款額度最多只有車價的100%;融資公司不僅審核較寬鬆,也不會影響你的信用評分,重點是融資公司的車貸,聯徵報告上是看不到的,而且貸款額度可以到車價的220%,可以幫助你解決資金不足的問題。

建議選擇股票上市的融資公司較有保障,目前全台最大的三間股票上市融資公司為:中租、裕融、和潤。

買房常見問題

  • Q1買房可以申請全額貸款?
  • A1過去,富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」,申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房,但這類專案都非常嚴格的條件限制,因此實際上能貸到的人並不多。此外,全額房貸對銀行來說,風險非常地高,因此貸款利率也比較高。
    目前,銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款(或其他貸款)的方案,大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右,較接近全額貸款。不過,信用貸款的部分,還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高,導致月付金較高,建議先評估自身的還款能力。
  • Q2低自備、低首付建案好嗎?
  • A2近幾年,建商為了刺激買氣,推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案,而實際的運作方式有以下幾種:
    1.向建商貸款
    假設您的銀行房貸成數為7成,建商可能以公司貸款名義,補足您剩餘的2~3成款項,利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。
    2.工程零付款
    一般購買預售屋時,簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10%款項,接著再依工程進度分期付款,完工後準備交屋時,再繳交剩餘款項;而所謂的工程期零付款,只是暫緩繳交工程期款,等到建案完工後,須一次補足剩餘款項,等於只是把付款壓力延到最後而已。
    3.降低定簽金額
    適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋,簽約當下應繳交的定簽開價款(即首付),建商只先收取一部分款項,其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋,須一次繳清剩餘款項。也就是說,羊毛出在羊身上,「低自備款」、「低首付」只是延遲付款,並非真的不用付錢,甚至可能會花更多,建議應審慎評估自身財力。
  • Q3房貸寬限期適合哪些人申請?
  • A3適合(1)房屋的首購族、(2)舊屋換新屋族、(3)現金流不足族群、(4)房地產投資客與(5)省下的本金轉投資