房貸教學》買房貸款掌握3大原則 頭期款應該準備多少?

買房貸款一定要知道的頭期款試算重點,教你試算符合自己條件的頭期款,應該要準備多少?房貸寬限期好處是在房屋貸款前1~3年(最長5年)只需繳交利息,暫時不用還本金,這段時間的還款壓力會比較小,房屋貸款的申請流程並不麻煩,只需要知道自己適合哪種房屋貸款,買房貸款流程從向銀行提出房貸申請開始,到銀行正式撥款為止,大約需要1~2個禮拜的時間。

頭期款應該準備多少?

雖然房屋貸款的實際成數,會由銀行根據區域地點路段屋型屋齡個人條件等進行審核。但是,我們在頭期款的準備上,可以掌握「333原則」:即3成的自備款,貸款月付金占收入3成,房貸寬限期不超過3年。舉例800萬的房子來說,光是自備款就至少要準備800×30%=240萬。

買房頭期款試算教學

買房頭期款試算推薦?買房頭期款算是一個概括的說法,因為其中還包含:依房屋類型的不同,準備的自備款也有所不同;此外,政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用,並教你試算符合自己條件的頭期款,應該要準備多少?

1.自備款

  1. 預售屋:銀行可貸成數約70%~80%,自備款建議需準備20%~30%。
  2. 新成屋:銀行可貸成數約65%~75%,自備款建議需準備25%~35%。
  3. 中古屋:銀行可貸成數約60%~70%,自備款建議需準備30%~40%。

2.購屋契稅

買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金,其種類有:契稅、印花稅、地政登記規費等,預售屋與新成屋契稅約10~20萬元,中古屋約6~7萬元,老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同,而有所浮動。

3.額外費用

買賣房屋時還有2項必要支出,一為仲介費:含仲介業者與地政士費用,約10~20萬元:其次為裝潢與家具費用:建議為房價的10%較為適當。

頭期款試算舉例:

依以下公式代入自身條件數值,即可換算出大概的頭期款金額:

房屋價值x自備款成數(%)+契稅+仲介費+家具裝潢=初估的頭期款金額

買房貸款申辦流程是什麼?

從向銀行提出房貸申請開始,到銀行正式撥款為止,大約需要1~2個禮拜的時間,這個過程即稱為買房貸款流程,也可稱為購屋貸款流程

申請購屋貸款前,需先備妥以下文件後再向銀行提出申請:

  1. 申請人雙證件(身分證+駕照or健保卡)
  2. 申請人印章
  3. 申請人薪資轉帳或其他財力證明(6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券)
  4. 買賣契約書影本
  5. 土地與建物登記謄本

準備好上述的文件之後,就可以向銀行進行房屋貸款的申請。

買房貸款的申請條件與注意事項?

買房貸款的申請條件,如以下所列:

1.年齡限制:

年滿20歲以上,不得超過65歲(超過65歲者,須附加一位財力與信用條件具佳的連帶保證人)

2.財力條件:

申請人的財務狀況,需有穩定的工作與收入,而且不可以有每個月負債>60%的情形註1

3.信用條件:

申請銀行房屋貸款,不可以有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等情形;而且信用報告需有600分以上的水準,才能提高房貸申請成功的機會。

註1:每個月負債>60%是指,假設月薪4萬,那麼每個月的負債就不可超過4萬×60%=$24,000元。一旦超過月薪60%的上限,會被銀行認為有負債比太高,無法收回貸款的風險。

房屋貸款在申請前的注意事項,如以下所列:

1.房子的條件:

通常房屋的狀況越好,可以申請的貸款成數就會越高。而決定房屋條件的因素有以下5點:

(1)房子屋齡:房屋越老舊,銀行所給予的成數就越低。

(2)房屋坪數:通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。

(3)房屋類型:凶宅、輻射屋、海砂屋等房屋類型,銀行多會婉拒貸款申請。

(4)房屋地段:越靠近蛋黃區(市中心)的房子較受銀行的青睞,所給予的貸款條件也比蛋白區(市郊)的房子來得好。

(5)嫌惡設施:房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近,除了影響房屋價值外,也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。

2.自備款準備:

銀行貸款成數約在70%~80%之間,因此在買房子前,需準備一筆資金當作自備款,而這筆款項還包含了頭期款、裝潢費、代書費、政府規費與相關稅費等,所以至少需準備房價20%~30%的資金,以避免貸款成數不足而無法簽約的情形

免費房貸試算 房貸利率精準掌握

聰明買房是現代人的共同課題,除了要準備充足資金,如何談到理想房貸成數及優惠利率,來減輕每月還款壓力也相當重要。但買房的資金要存多少?信用不好能貸款嗎?怎麼抓合適的貸款金額?都是首購族最煩惱的問題,永慶房屋房產專家指出,只要詳細了解銀行申貸規則與自身條件優勢,再善用線上免費房貸試算工具,無經驗也能精準出手、成功買房!

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房貸過件4招:財力、信用、銀行、保證人

陳繼先表示,銀行最在意申貸者的還款能力,所以能否提出財力證明、維持良好信用、與銀行打好關係,將是影響房貸成數及利率的關鍵!在財力證明上,民眾應若能提出穩定的薪資入帳證明,例如薪轉銀行帳戶明細或銀行入款紀錄,將有助於提高銀行對你的信任分數。其次,個人信用評分也是影響房貸利率的重要因素之一,只要信用卡維持正常繳款,無遲繳或動用循環利息、預借現金及超額刷卡等情形,就有機會爭取較佳借貸條件。

陳繼先提醒民眾,買房時除了支出頭期款,還要考慮到購屋後的裝修、家電、家具等必要支出,因此若能在一開始就爭取較低房貸利率與較長還款年限,來降低每月還貸金額,是減輕生活與繳款壓力的最重要方法。

房貸寬限期好處?適合哪些人申請?

1.房貸寬限期好處

(1)寬裕資金可運用

因為在寬限期內只需繳交貸款利息,可以運用的資金會比較多,相對來說在財務狀態上會自由一些。

(2)寬限期壓力較小

房貸寬限期好處是寬限期間所要償還的金額較少,所以此時的還款壓力較小。

只要有以下這些情況,就可以考慮申請房貸寬限期:

1.房貸寬限期適合哪些人

(1)房屋的首購族

房屋的裝潢、修繕費用是一筆不小的費用,對於第一次買房的人來說,可以利用房貸寬限期,將前期省下來的資金,用在裝潢修繕上。

(2)舊屋換新屋族

將擁有的舊屋賣出,為新屋申請房貸寬限期,就可以靈活運用手上賣屋後的資金。

(3)現金流不足族群

假如在買房子時,自備款剛好付完頭期款,手邊沒有多餘的資金可以拿來運用日常開銷時,可以先利用房貸寬限期,降低貸款初期月付金壓力,並累積一筆資金。

(4)房地產投資客

投資客目的是以最少的成本來投資獲利,因此投資客常利用寬限期間內只需繳交利息的特點,將房屋出租來養房貸,等到寬限期滿房價上漲時,再將手上的房屋轉賣,就能獲得一筆資金。

(5)省下的本金轉投資

透過寬限期省下來的本金,可以轉做高報酬投資,日後若有獲利可以讓手邊的資金有更充裕的運用空間。

2.申請條件

(1)年滿20歲的中華民國籍人民

(2)信用狀況良好

(3)房屋用途為自用住宅(有些銀行會婉拒非自用住宅性質的房屋申請寬限期)

3.申請限制

(1)名下房屋不可超過3戶(因打房政策,央行規定第3戶的購屋貸款,銀行不可提供房貸寬限期

(2)坪數需大於15坪(有些銀行會婉拒小於15坪的套房申請房貸寬限期)

4.房屋寬限期取消條件

如名下有第2間房屋在以下地區:台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹市、新竹縣,因為央行打房政策的關係,2021年取消房屋寬限期。

買房貸款流程常見Q&A

  • Q買房頭期款需要幾成?
  • A買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用,依購屋類型的不同,建議頭期款的金額如以下所述:預售屋至少要準備到房價的3成;新成屋約房價的3成5;中古屋約房價的4成5
  • Q買房貸款流程要多久?
  • A依申請流程的時間來說,一般房貸需1~2週;二胎房貸需7個工作天;房屋增貸需10~14個工作天;房屋轉增貸需2~4週;理財型房貸需1個月的作業流程時間。
  • Q房貸清償流程是什麼?
  • A房屋貸款清償完畢後,記得要跟銀行索取「清償證明」,才能至地政事務所辦理房屋抵押權塗銷。而房貸清償流程的辦理方式很簡單,只需向銀行提出申請即可。
  • Q購屋貸款繳不出來怎麼辦?
  • A房屋貸款繳不出來時,可以嘗試以下的幾種方法:
    1.主動找銀行協商:可以找銀行討論是否可以延長還款年限、降低房貸利率、延長寬限期等方式,只是以上的方法須在還款紀錄正常的情形下,才能向銀行提出申請,否則一旦有遲繳紀錄,都會被銀行婉拒
    2.申請房屋轉增貸:房屋轉增貸可以降低房貸利率,增加一筆資金運用,不過申請前提是,必須保持良好的信用紀錄。
    3.申請二胎房屋貸款:二胎房貸的額度較高,應可有效解決買房貸款繳不出來的問題,不過在申請前有許多眉角要注意,可參考連結有關二胎房貸的文章介紹。