買房子貸款流程是什麼?買屋貸款繳不出來怎麼辦?

買房子貸款流程走完要多久?買房一定要頭期款嗎 ?房屋價值x自備款成數(%)+契稅+仲介費+家具裝潢=初估的頭期款金額,向銀行提出房貸申請開始,到銀行正式撥款為止,大約需要1~2個禮拜的時間,房屋貸款流程要注意那些細節?挑選貸款成數較高的銀行申請,但不可多家銀行同時送件,以免形成聯徵多查的情形,一般房貸流程需1~2週;二胎房貸需7個工作天;房屋增貸需10~14個工作天;房屋轉增貸需2~4週;理財型房貸需1個月的作業流程時間。

買房一定要頭期款嗎 ?頭期款應該準備多少?

買房一定要頭期款嗎 ?雖然房屋貸款的實際成數,會由銀行根據區域地點路段屋型屋齡個人條件等進行審核。但是,我們在頭期款的準備上,可以掌握「333原則」:即3成的自備款,貸款月付金占收入3成,房貸寬限期不超過3年。舉例800萬的房子來說,光是自備款就至少要準備800×30%=240萬。

頭期款試算公式

買房一定要頭期款嗎?買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用,依購屋類型的不同,建議頭期款的金額如以下所述:預售屋至少要準備到房價的3成;新成屋約房價的3成5;中古屋約房價的4成5

如何買房不用頭期款?依以下的建議,選擇適合自己的方式:
1.信用貸款:信用條件越好,貸款成數越高,可以迅速取得資金。但是信用貸款利率偏高,需仔細衡量後再考慮是否申請。
2.選擇預售屋:因為預售屋不需一次拿出大額度的頭期款,而是在房屋施工建造期間按進度或是按月付款,也有建案主打工程期零付款,所以初期的付款壓力較小。
3.先求有再求好不一定立刻就要擁有理想的房子,可以先選擇自己負擔得起的房子,有機會再小換大、舊換新
4.選擇貸款成數較高的銀行:可以多方比較房貸銀行的資訊,挑選貸款成數較高的銀行申請,但不可多家銀行同時送件,以免形成聯徵多查的情形。

買房子貸款流程是什麼房貸申辦流程與文件有哪些?

買房子貸款流程走完要多久?從向銀行提出房貸申請開始,到銀行正式撥款為止,大約需要1~2個禮拜的時間,這個過程即稱為買房貸款流程,也可稱為購屋貸款流程。

申請購屋貸款前,需先備妥以下文件後再向銀行提出申請:

  1. 申請人雙證件(身分證+駕照or健保卡)
  2. 申請人印章
  3. 申請人薪資轉帳或其他財力證明(6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券)
  4. 買賣契約書影本
  5. 土地與建物登記謄本

準備好上述的文件之後,就可以按照以下的流程,向銀行進行房屋貸款的申請。

1.選擇銀行貸款方案:

銀行房屋貸款方案眾多,以購屋貸款來說,約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型,可以選擇適合自身條件的方案申請。

2.備妥資料遞件申請:

將所需的房貸申請資料,遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全,在申請的流程上速度就越快。

3.銀行進行房貸審核:

銀行收到申請資料後,就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程,其中包含聯徵調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀,銀行所給予的貸款條件也會越好。

4.照會結果簽約對保:

貸款審核通過後,就會通知申請人貸款的條件,若是申請人同意貸款內容,就可以進行簽約與對保的程序。建議在簽約前,須再次確認合約的內容,如額度、利率、綁約期、提前清償貸款是否有違約金等相關問題。

5.進行抵押權的設定:

簽約對保完成後,銀行會派員與你一同前往地政事務所,進行房屋抵押權的設定。在此提醒,抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種,須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。

6.撥款至指定的帳戶:

上述流程完成後,銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後,購屋貸款契約開始生效,申請人往後於合約所載日期,須按時向銀行還款,直到房貸還清為止。

頭期款不夠可以買房嗎?買屋貸款繳不出來怎麼辦?

依以下的建議,選擇適合自己的方式:
1.信用貸款:信用條件越好,貸款成數越高,可以迅速取得資金。但是信用貸款利率偏高,需仔細衡量後再考慮是否申請。
2.選擇預售屋:因為預售屋不需一次拿出大額度的頭期款,而是在房屋施工建造期間按進度或是按月付款,也有建案主打工程期零付款,所以初期的付款壓力較小。
3.先求有再求好不一定立刻就要擁有理想的房子,可以先選擇自己負擔得起的房子,有機會再小換大、舊換新
4.選擇貸款成數較高的銀行:可以多方比較房貸銀行的資訊,挑選貸款成數較高的銀行申請,但不可多家銀行同時送件,以免形成聯徵多查的情形。

若房屋貸款繳不出來時,可以嘗試以下的幾種方法:
主動找銀行協商、申請房屋轉增貸申請二胎房屋貸,二胎房貸的額度較高,應可有效解決買房貸款繳不出來的問題,不過在申請前有許多眉角要注意。

買房前要做足功課,各種資訊要蒐集充分,頭期款也準備到位,一定可找到適合自己的理想房屋。

買房貸款的申請條件與注意事項?

購屋貸款的申請條件,如以下所列:

1.年齡限制:

年滿20歲以上,不得超過65歲(超過65歲者,須附加一位財力與信用條件具佳的連帶保證人)

2.財力條件:

申請人的財務狀況,需有穩定的工作與收入,而且不可以有每個月負債>60%的情形註1

3.信用條件:

申請銀行房屋貸款,不可以有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等情形;而且信用報告需有600分以上的水準,才能提高房貸申請成功的機會。

註1:每個月負債>60%是指,假設月薪4萬,那麼每個月的負債就不可超過4萬×60%=$24,000元。一旦超過月薪60%的上限,會被銀行認為有負債比太高,無法收回貸款的風險。

房屋貸款在申請前的注意事項,如以下所列:

1.房子的條件:

通常房屋的狀況越好,可以申請的貸款成數就會越高。而決定房屋條件的因素有以下5點:

(1)房子屋齡:房屋越老舊,銀行所給予的成數就越低。

(2)房屋坪數:通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。

(3)房屋類型:凶宅、輻射屋、海砂屋等房屋類型,銀行多會婉拒貸款申請。

(4)房屋地段:越靠近蛋黃區(市中心)的房子較受銀行的青睞,所給予的貸款條件也比蛋白區(市郊)的房子來得好。

(5)嫌惡設施:房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近,除了影響房屋價值外,也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。

2.自備款準備:

銀行貸款成數約在70%~80%之間,因此在買房子前,需準備一筆資金當作自備款,而這筆款項還包含了頭期款、裝潢費、代書費、政府規費與相關稅費等,所以至少需準備房價20%~30%的資金,以避免貸款成數不足而無法簽約的情形

買房貸款與其他房屋貸款的比較

房屋貸款是一種通稱,除了一般購屋貸款外,還有房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸、理財型房貸等,其差別與比較如下表所列:

房貸類型二胎房貸一般房貸房屋增貸房屋轉增貸理財型房貸
申請管道銀行
融資公司
民間貸款公司
銀行銀行銀行銀行
貸款方式將還有貸款的房屋,向貸款機構再申請一次房屋貸款。買房子時向銀行申請貸款,用來支付購屋時需要的資金。將還有貸款的房屋,向原房貸銀行,再申請一筆房屋貸款。將還有貸款的房屋,轉換另一間銀行再申請一筆房屋貸款。將已償還的房貸本金,再借出來運用。
貸款利率銀行:6%~16%
融資公司:7%~14%
民間二胎:18%~36%
1.56%~2.4%1.37%~3 %1.52%~1.81 %1.45%~3.02%
貸款額度銀行最高600萬
融資公司最高500萬
民間貸款無一定標準
房屋售價70%~80%房屋鑑價70%~80%房屋鑑價70%~80%房屋鑑價
80%~90%
方案優點貸款額度高
撥款速度快
貸款利率低
貸款額度高
貸款期限長
貸款利率低
貸款期限長
撥款速度快
貸款利率低
貸款期限長
房屋增值套現
可以隨借隨還
方案缺點貸款利率高
貸款期限短
銀行審核嚴銀行審核嚴
貸款額度小
銀行審核嚴
綁約期有違約金
流程費用須重來
資金運用上有限制
利率高於一般房貸
增加一筆貸款要還

 

買房流程相關Q&A

  • Q1買房可以申請全額貸款?
  • A1過去,富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」,申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房,但這類專案都非常嚴格的條件限制,因此實際上能貸到的人並不多。此外,全額房貸對銀行來說,風險非常地高,因此貸款利率也比較高。
  • Q2低自備、低首付建案好嗎?
  • A2近幾年,建商為了刺激買氣,推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案,而實際的運作方式有以下幾種:
    1.向建商貸款
    假設您的銀行房貸成數為7成,建商可能以公司貸款名義,補足您剩餘的2~3成款項,利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。
    2.工程零付款
    一般購買預售屋時,簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10%款項,接著再依工程進度分期付款,完工後準備交屋時,再繳交剩餘款項;而所謂的工程期零付款,只是暫緩繳交工程期款,等到建案完工後,須一次補足剩餘款項,等於只是把付款壓力延到最後而已。
    3.降低定簽金額
    適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋,簽約當下應繳交的定簽開價款(即首付),建商只先收取一部分款項,其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋,須一次繳清剩餘款項。也就是說,羊毛出在羊身上,「低自備款」、「低首付」只是延遲付款,並非真的不用付錢,甚至可能會花更多,建議應審慎評估自身財力。
  • Q3房貸清償流程是什麼?
  • A3房屋貸款清償完畢後,記得要跟銀行索取「清償證明」,才能至地政事務所辦理房屋抵押權塗銷。而房貸清償流程的辦理方式很簡單,只需向銀行提出申請即可。
  • Q4房貸代償流程是什麼?
  • A4申請房屋轉增貸時,有一個步驟稱為房貸代償流程,目的在於代替清償原貸款銀行的房屋貸款餘額。