如何查詢房屋現值?申請房貸寬限期延長好嗎?

什麼時候需要房屋現值?房屋現值查詢的時機為每年5月報稅時與購買贈與房子時,房屋現值通常低於房屋市價,如果你覺得銀行評估的價格有點低,可以多找幾家銀行評估比較,若買房貸款成數不足,申請房貸寬限期延長好嗎?假如在能力範圍內運用得當,它是可以有效減輕還款壓力,申請前需衡量自己的需求與條件後,再來考慮要不要申請。

什麼時候需要房屋估價?

只要有房屋買賣、房屋貸款需求,甚至房屋贈與、繼承要計算相關稅賦,都會需要知道房屋現值,進而產生房屋鑑價的需求,房屋鑑價不一定要花錢,如果只是想得知大概的金額,有許多免費的管道可以進行房屋估價。

如何知道房子的價值?房屋估價有什麼管道?

如何查詢房屋現值由於買房時至少要準備2-3成的自備款,剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款,這時候銀行估價的金額就顯得相當重要,攸關需要準備多少自備款,一般常見的房屋估價管道有這三種:

1.實價登錄網站

內政部地政司於民國101年8月1日正式推出實價登錄平台,所有不動產交易資料都必須上網登錄,但初期設計不夠完備,造成有心人士鑽系統漏洞,反而使交易價格失真,因此內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0,補強之前被詬病的部分,期盼共同健全房地產市場。

實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料,預售屋也全面納管,在購屋前可先至實價登錄平台,查詢附近的交易狀況,進行基本的房屋鑑價作為出價的參考。

2.房屋交易平台

如房仲業者永慶房屋、信義房屋,皆有推出自行開發的實價登錄系統,永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄,或是591房屋交易,由於客戶數量多,樣本數較大,可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

3.請銀行鑑價

最後貸款給你的人是銀行,請銀行進行房屋鑑價照理說會最接近成交價,但找銀行鑑價也有三個方法,精準度也有所差異:

  • 銀行網頁試算

各銀行的網頁(如中國信託銀行)幾乎都有提供房屋現值試算服務,其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶,因為是大數據計算出來的平均數,金額不會到非常精確,常會有銀行鑑價高於或低於成交價,但也能做為參考。

中國信託銀行房貸試算頁面

  • 請銀行行員初步估價

常見於買屋前的比價,可告知行員欲購買的房子地址、房型、是否有車位等等資訊,可同時詢問多家銀行比價,行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等,但這不一定是最終貸款條件,仍要以總行審核結果為準。

  • 銀行委託估價公司鑑價

通常到了這一步,都是已經確定要購買了,銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價,這時候得到的房屋現值就是最準確,也是銀行願意貸款給你的金額。

房屋現值計算教學

房屋評定現值有一套的計算公式,如以下所列:
房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 ×( 1 – 折舊率 × 折舊年數)× 街路等級調整率(地段率)

舉例:小張有一棟3層樓自用住宅,屋齡已經30年,面積共100平方公尺,核定單價為每平方$2,500元,111年地段率為110%,折舊率1%,小張111年度房屋評定現值為:

數值代入公式計算結果為:

2,500(核定單價) X 100(平方公尺) X (1-1% X 30)X 110% = 192,500元

小叮嚀:依照計算出來的房屋現值,即可得出房屋稅應繳金額為:192,500 X 1.2%(自用住宅稅率) =  2,310元

申請房貸寬限期延長好嗎?寬限期有哪些風險?

房貸寬限期延長好嗎?寬限期是指在特定期間內(2~3年),可以只繳息不還本金,減少月付金支出。但是因為寬限期包含在貸款年期裡,寬限期間本金完全不會減少,等到優惠結束後,就必須用更短的時間還清一樣多的款項,負擔會變得更重。所以除非是短期資金不夠,或是遭遇變故想要短暫喘息,否則並不建議使用寬限期。

實際試算
以貸款1,200萬、利率1.7%,貸款年限30年(含3年寬限期)為例,可以得出這樣的試算結果:
第1~3年寬限期只繳利息,月付金是17,000元,本金1,200萬絲毫未減。
第4年起本金才開始攤還,等於只剩27年可消化,讓月付金本息總和飆升至46,211元,差了29,211元。

房貸寬限期後貸款繳不出來怎麼辦?

房貸寬限期滿後,房貸繳不出來的話,除了可以申請延長寬限期外,還有以下4種方法可以選擇:

1.房屋增貸

房屋增貸就是將貸款的房屋,再向原貸款銀行申請一筆貸款,若是銀行同意申請,則會將增貸後的資金撥款到你的帳戶中。不過,如果房貸都沒還到本金,此時想申請增貸,除非當初成數沒有貸得很高、或房價短期飆漲,估價後有空間,否則銀行很可能會婉拒申辦。

2.房屋轉貸

可以將房屋貸款,轉換到另一家銀行。假如新銀行接受你的房貸轉貸申請,有希望可以再向新銀行申請一次寬限期。只是轉貸時要注意三種可能產生的成本:

  1. 原銀行的違約金:若是還在原銀行的綁約期內,需付給原銀行一筆違約金
  2. 新銀行申請費用:轉貸時需付給新銀行手續費與代書費。
  3. 轉貸產生的規費:除了上述2項可能產生的費用外,地政規費也要再繳一次。

3.債務整合

除了房屋貸款外,假如名下還有其他小額貸款,背負的還款壓力沉重,此時可以考慮以債務整合的方式,減輕身上的貸款壓力。

4.房屋二胎

將還有貸款的房屋,向銀行或融資公司申請二胎房貸。因為銀行審核嚴格,二胎房貸的過件機會不高,所以可以考慮向融資公司申請二胎房貸,其優點有:審核寬鬆額度較高(最高500萬)、利率與銀行接近等。

房貸額度有多少?哪些因素會影響核貸成數?

雖然多數銀行都標榜8~85成的貸款額度,但根據聯徵中心統計,實際上平均取得的貸款成數約73成左右。這是因為銀行在核貸前,會先根據房屋的物件狀況進行鑑價與分級,並評估申請人財收,才會決定核貸條件。

其他會影響房貸成數的因素:房屋的用途也會對核貸成數造成影響。純住宅因為保值性佳且好轉手,銀行的可貸成數一定會高過住商合一的物件,利率也會比較低。而近年興起的「工業宅」,由於屬乙種工業用地,僅能作一般事務所使用,銀行的核貸成數僅6成,甚至會完全拒絕貸款。

房屋貸款成數不足怎麼辦?可以解約嗎?

買房貸款成數不足怎麼辦?如果你在簽約後,遇到銀行核貸成數不如預期,自備款又準備不足而被迫違約,那麼你原先支付的訂金也會被沒收。

因此,建議你可以在買賣契約上加註但書:「以房地為擔保設定抵押權,向XX銀行貸款不足成交價O成時,買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時,你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。

※建議附註條件要寫清楚,如果只寫「貸款不足O成,買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔!

成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

圖片來源:內政部

房屋貸款常見問題

  • Q1房屋估價要收多少錢?
  • A1透過各銀行或房仲的網站估價是免費的,如果要委託專業的鑑價公司進行估價,目前市場行情一個案件收費是28000起跳。
  • Q2估價出來的價格有落差,要以誰的為準?
  • A2各平台估出的價格可能會有些微落差,最終的金額要以你申請的銀行為準,畢竟最後放款給你的是銀行,能貸到多少錢,還是由銀行說了算。
  • Q3有信貸會影響房貸成數嗎?
  • A3房貸的核貸成數關鍵在於負債比,如果名下有信貸,打算再申請房貸,只要負債比例不超過60%,基本上還是可以順利申請到想要的貸款成數。
  • Q4房屋樓層會影響貸款成數嗎?
  • A4一般傳統認為,寓意不詳的4樓價格會是最低的,但從實際銷售數據看來,並無此現象,在學術界有個名詞叫做「樓層別效用比」,說的更白話一點,因為各層樓所提供的效用有所不同,導致各層樓的價格出現差異,所以把各層樓的單價用百分率來表示。一般來說,電梯大樓和老公寓,樓層價格差距更明顯,如果是沒有電梯的老公寓,樓層越高,價格越便宜,對電梯大樓來說,3-5樓的低樓層可能受噪音或蚊蟲干擾,也沒有景觀,價格會較低,6-10樓的中樓層最熱銷,11樓以上的高樓層,景觀好、隱密性高,價格是最高的,以雙北來說,每層每坪最高價差是3~5萬都有可能。