房屋現值是什麼?房屋估價誰說了算?

房屋公告現值是什麼只要有房屋買賣、房屋貸款需求都會需要知道房屋公告現值,進而產生房屋鑑價的需求,如果對於房屋估價不滿意,可以多家銀行評估比較,該買房貸壽險嗎?購買房貸壽險的投保目的是避免家人背負剩餘房貸,因此理賠金扣除剩餘房貸後,留給家人的金額通常不高,若銀行估價後、審核結果,對於貸款條件不滿意,可以提出提出申覆,不過通常申覆成功的機率非常小,建議可找2~3家銀行同時評估貸款。

買房屋類型有哪幾種?注意事項有哪些?

1. 預售屋

意思是還沒有實體房屋,建商以房屋格局圖與樣品屋作為銷售手段,貸款成數約房屋總價80%。其優點與注意事項如下表所列:

預售屋優點預售屋注意事項
  • 全新的房屋
  • 自備款較低
  • 可以客製化
  • 格局選擇多
  • 房價較新成屋與中古屋高
  • 交屋前需有一個暫時住處
  • 挑選風評好的建商有保障
  • 實際環境與想像或有落差

2. 新成屋

建案完工後,剩餘還未售出的戶數,且屋齡在3年內都屬於新成屋,房貸成數約房屋總價70%~80%。其優點與注意事項如下表所列:

新成屋優點新成屋注意事項
  • 全新而且有實體房屋
  • 較不用擔心管線老舊
  • 付完款項後即可入住
  • 可以選擇的格局不多
  • 自備款較高,適合資金充裕的人

3. 中古屋

房屋經過一次以上的買賣轉手,或是領取使用執照超過3年以上的房屋,即為中古屋,貸款成數約房屋總價60%~70%。其優點與注意事項如下表所列:

中古屋優點中古屋注意事項
  • 公共設施的比例較低
  • 房價較預售新成屋低
  • 可以查看實際的屋況
  • 有機會買到地段佳機能好的房屋
  • 要注意中古屋的管線狀況
  • 貸款成數較低需準備較高的自備款

房屋現值是什麼?哪時候要查詢?

房屋公告現值是什麼房屋現值又稱為「房屋評定現值」,核定標準是由各縣市的民意代表、營造建築等人員組成「不動產評價委員會」,依照房屋的用途、面積、位居地段、折舊率等,訂定出「房屋標準單價」後,再交由各地的稅捐機關依照「房屋標準單價」,核算出應有的房屋現值。通常來說屋齡越新、坪數越大、地段越好,房屋現值就越高

房屋現值查詢的時機有2:

1.每年5月報稅時:

因為房屋稅的計算方式與房屋現值有關,房屋所有權人可於報稅時查詢名下房屋的現值,並試算出應繳的房屋稅金額。

2.購買房子的時候:

買房子時所產生的契稅,其計算方式也與房屋現值有關,可於交屋的過程中,依照本文所說明的試算方式,驗算契稅金額是否正確。

房屋的現值和市價到底差在哪?

為什麼銀行房屋估價老是低於成交價?

為什麼銀行房屋估價總是比其他管道還低呢?我們來看看哪些因素可能會影響房子價格:

  • 房屋地段
  • 房屋屋齡
  • 樓層
  • 鄰近設施(嫌惡設施)
  • 生活機能
  • 交通
  • 房屋抗性(風水)
  • 房型
  • 公設比

在準備自備款時,買家通常會以下列這三方提供的價格來做準備:

  • 建商

建商對自己的建案價格最熟悉,但可能會為了營造熱賣的氛圍,以便之後可以成交更好的價格報價較高,對於建商提出的價格,可以自行上網多找幾個平台試算來交叉評估。

  • 仲介

如果是透過房屋仲介來買賣房屋,通常需支付成交總價的2%作為仲介費,成交金額越高,仲介可以賺取的仲介費就越多,如果遇到不肖仲介,可能多花很多冤枉錢,自行找其他平台估價就顯得更加重要。

  • 銀行

最後放款給你的是銀行,最終的估價結果自然也是以銀行為準,因為銀行不願虧本,估價也較保守,額度通常會比自行用平台計算,或是建商、仲介報的價格還低,就算一開始請行員報價,最終總行核定下來也可能有落差,建議自備款至少要準備到3成較保險

房屋買賣過戶15種手續費全解析

不管想買房還是辦理房屋轉增貸,有些相關費用是必須支出的,我們將辦房貸相關的手續費用分成四大類,在辦理貸款前,不妨先試算一下這些額外費用,了解自己除了自備款外,還要準備多少雜支費用。

房貸手續費1 買房就要繳

1. 買房

  • 契稅(房屋課稅現值6%)

當不動產發生移轉(買賣、贈與、分割等),買方需繳納房屋契稅,土地部分則會課徵賣方土地增值稅。

  • 印花稅(房屋評定現值+土地公告現值後的1%)

買房過戶時須簽屬不動產買賣契約書(俗稱公契),此時須按訂立價金款項的0.1%金額貼印花稅票,才能辦理後續的產權移轉登記。

  • 履約保證手續費(成交價萬分之6)

購買房子時,為維護雙方權益與交易的安全性,會將購屋資金先存在第三方機構保管,履約保證費用通常為成交價的萬分之六,會由買賣雙方各出一半

房貸手續費2 辦房貸就要繳

2. 房屋貸款

  • 地政登記規費(貸款金額1‰+書狀費80+謄本費20)

辦理房屋貸款,最終都要到地政事務所辦理抵押權設定,地政事務所會收取貸款金額1‰的規費,換發、補發書狀的工本費一張80元,如果需列印一張20元。

  • 鑑價費5000-28000(視各銀行規定)

各銀行的鑑價費用不一,端看和哪一家鑑價公司配合,以及各分行的規則,一般來說,除非已經非常確定要找某銀行辦理貸款,否則銀行也不會輕易幫你送估價。

  • 開辦費3000-8000(可能減免)

依各銀行規定,如果原本就是銀行的優質客戶,或遇到銀行的促銷優惠活動,開辦費可能減免或免收。

  • 帳管費3000-5000(一次收或按月、按年)

通常指的是銀行辦理房貸會產生的相關手續費,和開辦費有點類似,金額也是看各銀行、甚至各分行的規定,並沒有一定的規範,收取方式也分一次收和按月、按年收。

  • 徵信費200起

只要辦理貸款,銀行就會向聯徵中心調閱信用報告,此筆費用也可能併入開辦費一併收取。

  • 火險不定額+地震險1350

台灣地震頻繁,尤其在921地震後,政府規定房屋皆須投保火險與地震險,地震險保費固定為1350,火險則視保額、地區、樓層等因素有所不同,多數不會超過1000元

3. 非必要支出

  • 仲介費(房屋成交價2%,不動產經紀業管理條例有上限6%)

委託房屋仲介協助買房或賣房,成交後通常要付給仲介一筆仲介費,費用是成交金額的2%~6%,依雙方約定為主,但不動產經紀管理條例有規定仲介費的上限為6%,如果超過這個數字,即屬違法收取。

  • 地政士代辦費(約2~3萬元)

如果委託地政士(代書)協助辦理房屋貸款,代書會協助中間的一切流程,包含協助送件、填寫申請書、地政設定等等,辦理完成後需支付給代書一筆代辦費,辦到好目前市價約2~3萬元

  • 轉增貸代償手續費(2000-20000)

部分銀行針對房屋轉增貸的代償,會收取2000-20000不等的代償手續費,此筆費用不一定會收取,看各銀行規定,有可能減免或免收。

  • 房貸壽險

所謂的房貸壽險指的是,萬一房貸申請人在繳交房貸的期間發生意外導致全殘或身故,保險公司就可以針對剩餘未清償的房貸進行理賠,貸款人的家屬就不用因此背負龐大的資金壓力。房貸壽險保費的計算方式,需參考借款人的年齡、性別、職業等條件,一般來說,女性會比男性便宜,一次繳清會比月繳便宜,這不是必要支出,可視自己的需求及規劃選擇是否加購。

4. 有房就要繳

  • 房屋稅

每年5月都要繳交房屋稅,不同類型的房屋稅率不一樣,如自用住宅的稅率是最便宜的,房屋稅計算方式是房屋課稅現值X稅率,其中房屋標準價格每3年會重新評定一次,所以可能產生房屋變舊了,房屋稅卻變貴的情況,如果是購買房子,則依照購買月份與原屋主按比例均分繳交金額。

  • 地價稅

每年11月都要繳交地價稅,按土地用途計算不同稅率,自用住宅用地是最便宜的,地價稅計算方式是課稅地價X稅率的10‰,如超過累進起點地價,最高可能徵收到55‰,和房屋稅不一樣的是,只要在每年8/31登載在土地登記簿上的土地所有權人,不論擁有時間長短,就是當年度的納稅義務人。

房屋現值計算教學

房屋評定現值有一套的計算公式,如以下所列:
房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 ×( 1 – 折舊率 × 折舊年數)× 街路等級調整率(地段率)

舉例:小張有一棟3層樓自用住宅,屋齡已經30年,面積共100平方公尺,核定單價為每平方$2,500元,111年地段率為110%,折舊率1%,小張111年度房屋評定現值為:

數值代入公式計算結果為:

2,500(核定單價) X 100(平方公尺) X (1-1% X 30)X 110% = 192,500元

小叮嚀:依照計算出來的房屋現值,即可得出房屋稅應繳金額為:192,500 X 1.2%(自用住宅稅率) =  2,310元

 

買房屋常見問題

  • Q房屋估價要收多少錢?
  • A透過各銀行或房仲的網站估價是免費的,如果要委託專業的鑑價公司進行估價,目前市場行情一個案件收費是28000起跳。
  • Q估價出來的價格有落差,要以誰的為準?
  • A各平台估出的價格可能會有些微落差,最終的金額要以你申請的銀行為準,畢竟最後放款給你的是銀行,能貸到多少錢,還是由銀行說了算。
  • Q買房可以申請全額貸款?
  • A過去,富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」,申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房,但這類專案都非常嚴格的條件限制,因此實際上能貸到的人並不多。此外,全額房貸對銀行來說,風險非常地高,因此貸款利率也比較高。
    目前,銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款(或其他貸款)的方案,大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右,較接近全額貸款。不過,信用貸款的部分,還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高,導致月付金較高,建議先評估自身的還款能力。
  • Q低自備、低首付建案好嗎?
  • A近幾年,建商為了刺激買氣,推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案,而實際的運作方式有以下幾種:
    1.向建商貸款
    假設您的銀行房貸成數為7成,建商可能以公司貸款名義,補足您剩餘的2~3成款項,利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。
    2.工程零付款
    一般購買預售屋時,簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10%款項,接著再依工程進度分期付款,完工後準備交屋時,再繳交剩餘款項;而所謂的工程期零付款,只是暫緩繳交工程期款,等到建案完工後,須一次補足剩餘款項,等於只是把付款壓力延到最後而已。
    3.降低定簽金額
    適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋,簽約當下應繳交的定簽開價款(即首付),建商只先收取一部分款項,其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋,須一次繳清剩餘款項。也就是說,羊毛出在羊身上,「低自備款」、「低首付」只是延遲付款,並非真的不用付錢,甚至可能會花更多,建議應審慎評估自身財力。