二胎房貸申請條件、額度與管道全攻略,申請房屋二胎4大竅門

二胎房貸是什麼?就是在已經有房貸的狀況下,再用同樣的房屋向第二間金融機構行第二順位的貸款抵押,二胎房貸利率較房貸增貸為高,但因仍有擔保品,利率相比信貸、卡債、車貸來說仍較為低,相較於銀行,融資公司貸款審核較寬鬆、可貸額度也較高,只要不是太嚴重的信用瑕疵、且房屋仍有貸款空間,都有機會申辦新鑫二胎房貸,最快3天可完成撥款。

二胎房貸是什麼?

二胎房貸是什麼?二胎房貸意思是:房子在銀行已經有一筆貸款,繳了一段時間的貸款後,因為有其他的資金需求考量(如想整合負債或想再多一筆資金運用),所以用同一棟房子向第二家銀行、融資公司(目前台灣只有裕融企業子公司-新鑫股份有限公司,獨家承作二胎房貸業務)或民間貸款公司,再申請一筆貸款。

此時第二家銀行、融資公司或民間貸款公司的債權順位,屬於第二順位抵押權人(原銀行為第一順位抵押權人)註1。因此又可以稱為次順位房貸、二順位房貸等。

  • 抵押權人順位
  • 貸款房屋遭到拍賣,拍賣後所得價金,需先支付政府稅金,與拍賣時的所需費用,接下來要先清償第一順位抵押權人所餘貸款,剩下來的錢,接著才由第二順位抵押權人,收取拍賣後剩下金額。另因為法拍屋為競價拍賣,所以法院所訂出的拍賣價格,若沒有人投標,就會流標,流標後的價格,就會以上次的拍賣價格打八折,以次類推,最後有可能打四次八折。

由此可知,第二順位抵押權人承擔風險非常高,台灣目前只有11家銀行,有在承作二胎房貸業務,且相對保守

申請二胎房貸條件有哪些?

  • 20至65歲
  • 房屋所有權人
  • 具還款能力
  • 信用正常
  • 房貸繳息滿1年且繳款紀錄正常

申請二胎房貸的首要條件需要年滿20歲至65歲,名下必須要有房產,信用分數良好,先前房貸的繳款紀錄也須正常並滿一年以上,甚至需要提供明確的財力證明與收入來源,申請時若是無業恐怕會遭到銀行婉拒;若是民間二胎則完全不看信用紀錄,只視房屋現有殘值進行評估。

二胎房貸額度是多少?

申請二胎房貸可以貸到多少錢?依據不同申貸管道,二胎房貸額度20萬~600萬都有:

  • 銀行:20萬~350萬(房屋鑑價90%)
  • 融資公司:20萬~500萬(房屋鑑價120%)

但其實申請二胎房貸,除了要看貸款額度之外,還要注意二胎房貸成數是多少,通常是房屋鑑價的90%~120%不等。也就是說,即使房屋二胎的貸款額度最高可到500萬,但如果你的房屋殘值只剩100萬,實際上最多只能貸到120萬而已;如果申請的是銀行二胎房貸,最多只能借90萬。

此外,銀行二胎房貸貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。也就是說,不論您的原房貸餘額剩下多少,銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度,假設您的原房貸設定金額本來就高,恐怕只能貸30萬至50萬左右。

銀行二胎房貸額度試算小明在106年購買800萬的房子,向銀行貸款640萬,設定金額為768萬(房貸金額1.2倍),111年的房價已漲到900萬,小明打算再跟銀行申請房屋二胎的話,最高可貸42萬元
房屋現值 × 貸款成數 = 最高貸款額度 → 900萬 × 90% = 810萬
最高貸款額度 – 一胎房貸設定金額 = 可貸額度 → 810萬 – 768萬 = 42萬

二胎房貸利率是多少?

二胎房貸利率大約在2.5%~36%之間,而不同的二胎房貸申請管道,拿到的房屋二胎貸款利率也會不太一樣:

  • 銀行:2.5%~15.99%
  • 融資公司(裕融新鑫):7%~14%
  • 民間借貸:6%~36%

雖然銀行二胎房貸利率看起來很低,但除非條件很好,不然很難拿到這麼低的二胎房貸利率,以實務上來說,銀行二胎房貸利率平均大約是7%~8%,與融資公司二胎房貸利率差不多。

另外要注意的是,雖然民間二胎房貸利率最低6%,但許多民間借貸業者會以其他名目向二胎貸款人收費,且時常以「月利率」來混淆借款人,還款方式還可能是只還利息、不還本金,因此要特別小心不要誤入貸款陷阱。

而裕融新鑫二胎房屋貸款的額度,最高可以貸到500萬。雖然看起來好像跟銀行二胎房貸的貸款額度差不多,但其實裕融新鑫二胎房貸的可貸額度,是根據房屋現值扣除一胎房貸的剩餘本金,因此房貸還得越多、可貸額度就越多。

融資公司二胎房貸額度試算小明在106年購買800萬的房子,向銀行貸款640萬,111年的房價已漲到900萬,且原房貸餘額還到只剩下400萬,小明打算再跟融資公司申請房屋二胎的話,最高可貸410萬元
房屋現值 × 貸款成數 = 最高貸款額度 → 900萬 × 90% = 810萬
最高貸款額度 – 一胎房貸剩餘本金 = 可貸額度 → 810萬 – 400萬 = 410萬

銀行二胎與融資公司二胎、民間二胎的差別?

我們以銀行、融資、民間三種管道分別進行說明:

(1)銀行二胎

銀行受著金管會與銀行法的嚴格規範,需要將所有的費用透明公告,不可能有違法的高額利率出現與不清楚的收款項目,以利率來說,是所有管道中最低,能讓借款人的還款壓力較為輕鬆,利率在約在2.13~16%之間。

但銀行也不是沒有缺點,由於法規的緣故,銀行所有的作為都必須符合規範,許多狀況少了隨機應變的能力,所以做法會較趨於保守與嚴謹,像是在受理二胎貸款的申請時,放款額度會用較為保守的方式評估,造成額度相對較小。

儘管已有房屋作為抵押,但仍會調閱申請人的聯徵紀錄,並衡量申貸人的收入狀況,若是聯徵分數不足或是財力證明不夠有力<就有可能遭到婉拒。

(2)融資公司二胎

市面上的融資公司良莠不齊,這邊就單以股票上市公司作為說明,例如:裕融新鑫、中租迪和、和潤等三家;依據臺灣證券交易所股份有限公司有價證券上市審查準則規定,股票上市公司必須要資本額六億元以上,必須每月定期公布財報,且所有財報需要經過會計師查核,也因此所有營業項目必須符合法規才行。

但前述三家融資公司,目前只有裕融新鑫提供一般民眾二胎房貸,對比銀行來說,融資公司審核較為寬鬆,並不會參考聯徵分數,額度依照房屋殘值計算,撥款速度也快,是民眾在銀行以外可以優先考慮的管道,利率約為7~14%

(3)民間二胎

其實只要非金融機構以外的業者都屬於民間機構,包含前述的融資公司,但由於上市融資公司有著較嚴格的規範,因此特別挑出說明。

一般的民間二胎,優點是能借的額度沒有限制,不會去參考申貸人目前的信用狀況,撥款速度也較快,但相對利率較高尤其需要注意利率部分是年利率還是月利率,若稍有不慎就有可能背上高額的利息,利率約為6~36%;另外也需要注意常有業者收取高額的手續費,建議申請前多看多比較。

如何提高二胎房貸貸款額度?

想要提高二胎房貸的額度,可以利用以下的5種方法:

1.信用狀況保持良好

若有遲繳紀錄,銀行都會婉拒貸款申請;而融資公司審核寬鬆,因此有信用瑕疵的人也可以申請二胎房貸。不過還是建議維持良好的信用紀錄,對於貸款申請上總是有好無壞。

2.財力有一定的水準

有一份穩定的工作與收入,能讓貸款方相信你日後的還款能力沒有問題,取得條件較好的貸款方案機會越高。

3.房屋狀況維持良好

房屋維持良好的狀態,對於房屋的鑑價越有利。

4.選擇合適貸款管道

銀行貸款審核嚴格;民間貸款公司有貸款風險疑慮;融資公司則有審核寬鬆受政府監督貸款額度最高500萬等優點,可以考慮作為貸款申請的管道之一

5.增加條件優秀的保證人

不只是二胎房貸,對於其他貸款來說,只要增加財力與信用條件俱佳的保證人,都可以讓貸款方願意提供,額度較高、利率較低的貸款方案。

二胎房貸常見問題及需注意的事項?

  • Q老屋可辦理二胎房貸嗎?
  • A不一定。依據內政部頒布的「固定資產耐用年數表」,老屋指的是超過30年的屋子。銀行承作的意願較小,裕融新鑫則是依房屋剩下的殘值來做評估,民間公司通過的機率較高。
  • Q房屋持分可辦理二胎嗎?
  • A可以。房屋持分一般銀行基本上都不願意承作,若是融資公司的話,有可能辦理,但前提是需要所有持分人都同意且擔任共同擔保人;民間的部分則較為寬鬆,大多為土地價值大於想貸的金額即可,但這部份每間公司都不盡相同,需要多注意內容細節。
  • Q沒有薪轉或其他財力證明可以辦二胎房貸嗎?
  • A不一定。若是你的收入不穩定、或者收入是領現金、沒有薪資轉帳證明、扣繳憑單等等因素,銀行會認為你的還款能力不足,進而婉拒你的貸款申請。新鑫公司二胎房貸審核寬鬆,就算沒有薪轉證明,新鑫公司還是可以貸款給你。