房貸種類那麼多哪個適合我?買房申請重購退稅要留意什麼?

房貸種類有哪些?買房申請重購退稅要留意什麼?除了有常聽的購屋貸款與房屋融資,還可以細分指數型房貸、固定型房貸、混合型房貸等8種方案,可以衡量自身條件狀況後,選擇適合的方案與管道申請房屋貸款,政府為了避免增加民眾賣舊屋換新屋的負擔,以「房屋重購退稅」作為配套措施,房屋重購退稅條件限制為房子須為自用,且房屋產權登記移轉2年內完成申請,申請重購退稅,本人、配偶或未成年子女的戶籍需遷至新屋地址才符合資格。

房屋貸款是什麼?

房貸種類是一種統稱,因為還可以分為「購屋貸款」與「房屋融資」2種,而這二種類型的差別,如以下所說明。

1.購屋貸款

買房子時(如預售屋、新成屋或中古屋),向銀行申請買房的資金後,再按月分期償還所借的金額。

2.房屋融資

當需要資金週轉時,將名下房屋抵押給貸款方後(貸款方可以為銀行、融資公司、民間私人機構等),貸款方就會借出一筆資金給申請人

上述2種房屋貸款的方式,都是以名下的房屋當作擔保品,抵押給貸款方並取得所需的資金,之後再按期慢慢償還所借的貸款。

房屋貸款種類有哪些?

房貸種類有「購屋貸款」與「房屋融資」2大類型,其實還可以再細分為8種方案,以下列點說明各方案的特色與優缺點:

1.購屋型房貸

假如無法一次付清買房的金額,就需要找銀行申請買房貸款。銀行同意撥款後,申請人則將買房的資金,以分期的方式慢慢償還給銀行。而銀行在貸款的期間,則擁有這棟房屋的「第一順位抵押權」。

購屋型房貸優點:貸款利率低。

購屋型房貸缺點:還款期限長、銀行審核嚴格。

2.指數型房貸

指數型房貸(浮動型房貸)的利率計算方式,是將「指標利率(浮動利率)」與「加碼利率(依個人條件訂出的固定利率)」相結合,其公式如以下所列:

指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率

目前市面上銀行的房屋貸款方案,大都為指數型房貸。而浮動型房貸的利率有2種方式可以選擇:

  1. 一段式利率:貸款期間即以(指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率)為計算方式。
  2. 階段式利率:通常前2年的貸款利率較低,也是銀行會強調與行銷的部分;一旦到了第3年之後利率則會調高,此時就會明顯感受到貸款的壓力。

指數型房貸優點:利率隨著市場變動而調整,更貼近市場實際狀況。

指數型房貸缺點:須注意銀行所提供的貸款利率是一段式或階段式。

3.固定型房貸

房屋貸款期間的利率為固定不變,不會隨著央行與市場變動而有所調整,目前市場已經較少見。而固定式房貸的利率,通常會較指數型房貸來得高。

固定型房貸優點:利率固定,不受市場波動的影響。

固定型房貸缺點:利率較指數型房貸高;若貸款期間想改成指數型房貸,須付出一筆違約金給銀行。

4.混合型房貸

顧名思義是將固定利率與機動利率相結合,目前市場上只有政府提供的「青年安心成家貸款」,才有混合型利率的房貸方案可以申請

計息方式
貸款條件
機動一段式機動二段式混合式固定
2021/01/01
以後撥貸適用利率
1.775%第1~2年利率:1.565%
第3年的利率:1.865%
第1年固定利率:1.745%
第2年固定利率:1.845%
第3年機動利率:1.865%

以上青安貸款的利率計算方式可以3擇一,經選定後不可再更改

  • 青安貸款優點:貸款利率低。
  • 青安貸款缺點:最高貸款額度只有800萬,若房價有超過的部分須想辦法補足。

5.保障型房貸

保障型房貸也稱為「壽險型房貸」,意思是指在貸款期間內,申請人若是因為疾病或意外,導致申請人身故或失能,進而影響房貸無法正常繳納時,保險公司就會將理賠的保險金,拿來償還剩餘的房貸;假如在償還完房貸後還有剩餘的金額,則會歸還給指定受益人。

  • 保障型房貸優點:免體檢就能申請、分擔風險保障加值、貸款利率較優惠。
  • 保障型房貸缺點:房貸繳完時,即表示保險也結束。

6.理財型房貸

理財型房貸(也稱為回復型房貸),結合了「一般房貸」與「循環型貸款」二種貸款的特點。簡單來說就是,將已經償還的房貸本金再借出來運用,而且還可以隨借隨還

  1. 一般房貸(甲型貸款),貸款金額按固定年限攤還銀行。
  2. 循環型貸款(乙型貸款),銀行給予可循環動用的額度,讓申請人隨借隨還。
  • 理財型房貸優點:利率較信貸低、隨借隨還免綁約、動用時才會計息。
  • 理財型房貸缺點:銀行審核嚴格、利率較一般房貸高、可動用的額度不高、資金用途有限制(部分銀行限制,貸款資金不可用於投資房地產)。

7.抵利型房貸

向房屋貸款銀行申請「房貸抵利活儲帳戶」,將手上多餘的資金存入該帳戶中,即可折抵房屋貸款的本金,並減少房貸利息的支出。舉例來說房貸有1,000萬,將500萬的資金存入「房貸抵利活儲帳戶」中,只需繳交500萬的房貸利息。

抵利型房貸優點:減少房貸利息、降低月付金支出、縮短還款年限、資金可以靈活運用。

抵利型房貸缺點:存款金額有限制,並非無上限;貸款利率比一般房貸來得高。

8.二胎型房貸

房屋在有貸款的情形下,向其他貸款機構(銀行、融資公司、民間貸款公司),再申請一筆房屋貸款,而這個流程即稱為「二胎房貸」。二胎房貸與購屋貸款不同的地方在於,二胎房貸的貸款方,擁有這間房屋的「第二順位抵押權」。

  • 二胎房貸優點:貸款額度高、撥款速度快、房屋價值再活化。
  • 二胎房貸缺點:貸款利率較高。

換屋退稅享「重購退稅」房地合一全免優惠!小心「這件事」遭補稅

換屋族可享房地合一重購退稅,但有退稅閉鎖期5年限制,若在5年內改作其他用途或再行移轉,國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。就有民眾太粗心,將戶籍遷出,遭國稅局補徵「重購退稅」的房地合一稅額10萬元。

該局舉例說明,納稅義務人甲君在108年7月以總價700萬元出售自住房屋A屋,並申報繳納房地合一稅10萬元;108年10月以總價1400萬元購入新屋B屋,並於108年12月5日將戶籍遷入B屋,且居住於B屋,屬自住房地「先售後購」的情形。

然而甲君在109年8月2日將戶籍遷出B屋,且不符豁免條件,因此國稅局認定甲君重購B屋5年內改作其他用途,並對甲君補徵原退還的房地合一稅額10萬元。

換屋族要注意,不管「先買後賣」或「先賣後買」,從完成移轉登記日起算2年內重購新自住房屋,適用房地合一重購退稅,但新購置的自住房屋,在5年內若有改作其他用途或再行移轉時,國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。

「房屋重購退稅」是什麼?

房屋重購退稅」依字面的意思來說,就是將原本居住的房子賣掉,換買一間新的房屋來居住,政府會將這個過程中所產生的稅金,退還給買房子的人。

而這筆稅金則包含了土地增值稅綜合所得稅(舊制)以及房地合一稅(新制)三種。這三種稅金的差異如下表所列:

退稅項目房地合一稅2.0
(新制)
綜合所得稅
(財產交易所得)
(舊制)
土地增值稅
適用標準
  • 取得房地時間為:2016/01/01日後
  • 賣舊買新須皆為自用
  • 賣舊買新須2年內完成
  • 取得房地時間為:2015/12/31日前
  • 賣舊買新須皆為自用
  • 賣舊買新須2年內完成
  • 賣舊買新須皆為自用
  • 賣舊買新須2年內完成
條件限制買賣需為本人或配偶買賣需為本人或配偶新舊買賣須同一人
退稅額度
  • 以小屋換大屋:全額退稅
  • 以大屋換小屋:按比例退稅
  • 以小屋換大屋:全額退稅
  • 以大屋換小屋:按比例退稅
  • 新地價格–(舊地價格–土地增值稅)
  • 以大屋換小屋:無法退稅
注意事項
  • 無論「先賣後買」或「先買後賣」,只要新舊房地移轉時間,在2年內符合自住規定者,皆可申請。
  • 原房屋土地出售前1年,須無出租或營業用途。
  • 重購自住房地須本人配偶未成年子女設籍並居住,且5年內無出租、營利或執業等情形。
  • 重購自住房地完成移轉登記次日起5年內,可以申請退還所繳納的房地合一稅款。
  • 本人配偶或「直系親屬」,須在該地設有戶籍。
  • 重購土地面積限制:出售土地面積無限制;取得都市土地面積不可超過3公畝(90.75坪);取得非都市土地面積不可超過7公畝(211.75坪)。

(2015/12/31以前取得者,須繳交綜合所得稅&土地增值稅;2016/01/01以後取得者,則須繳交房地合一稅&土地增值稅。)

  • 房地合一稅2.0的適用稅率標準是什麼?
    房地合一稅2.0適用稅率,隨持有房屋的時間不同而有所差異。
稅制差異房地合一2.0
(增列預售屋)
適用時間2016/01/01後取得房地者,2021/07/01後交易者適用2.0
個人新屋持有
時間適用稅率
  • 2年內賣出:課徵房價45%
  • 滿2年未滿5年賣出:課徵房價35%
  • 滿5年不滿10年賣出:課徵房價20%
  • 超過10年賣出:課徵房價15%
法人新屋持有
時間適用稅率
相同於個人新屋持有時間

由上表可以清楚瞭解,房地合一2.0的稅率差異在於,持有房屋的時間越短,所課徵的房地合一稅則越重。一方面這是為了避免房市過熱,另一方面也希望能抑制投機客炒作房價的歪風。

「房屋重購退稅」申請條件

審視自身條件,若符合上述自用住宅的適用標準,即可進行以下的房地合一退稅申請流程。

申請條件

  1. 買賣的性質須相同:賣出與買入的不動產,性質必須為「自用」。
  2. 買賣所有權人條件:買賣新舊房屋的所有權人,除本人外也可以為配偶
  3. 房屋土地不可營利:原持有房屋土地出售前1年,不可有營利或出租的情況。
  4. 必須在時間內申請:房屋重購退稅,須在產權登記移轉2年內完成申請。
  5. 所有權移轉的限制:購入之房屋與土地,5年內若有售出、營利、出租等情事,須追繳已退還之稅款

房屋貸款還款方式有哪些?怎麼還最划算?

1. 本息平均攤還法

本息平均攤還法是採用年金法計算方式,把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息,平均分配在每一期償還,也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。

本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的,只是償還的本金跟利息占比不同,一開始的貸款本金還比較少,之後再逐期遞增,利息則依貸款餘額逐期遞減。

  • 本息攤還公式
  • 平均每月應還本息金額=貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率
    每月應還本息金額之平均攤還率 ={[(1+月利率) 月數]×月利率}÷{[(1+月利率) 月數]-1}

優點:每月支出固定,方便作財務規劃
缺點:總利息支出較多

2. 本金平均攤還法

本金平均攤還法是把全部的貸款本金,平均分配在每一期償還,貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算,也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。

本金攤還法每個月的還款金額都不一樣,前期的月付金額較高,之後再逐期遞減。

  • 本金攤還公式
  • 平均每月應還本金金額=貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額=本金餘額×月利率

優點:總利息支出較少
缺點:初期還款壓力較大

3. 本金到期一次清償法

本金到期一次清償法是整個貸款期間,只需要先償還貸款利息,貸款本金則是約定時間到後,再一次性償還全部本金,也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。

由於到期還本型房貸的呆帳風險高,目前銀行只有提供法人或企業申辦;到期還本型信貸則常見於民間貸款,如當鋪、代書。

優點:資金靈活度高,適合短期周轉
缺點:利息負擔最重

4. 寬限期+本息攤還法

寬限期就是在約定的貸款期間內,暫時不用償還貸款本金,只需按期繳交貸款利息,等到約定期間結束,再採用本息平均攤還法償還貸款,較常見於房屋貸款。

由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間,加上寬限期前後的還款金額差距大,建議提早做好財務規劃,以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。

優點:初期還款壓力較小
缺點:總利息支出較多、後期還款壓力較大

房屋貸款常見問題

  • Q1房屋貸款可以提早還完嗎?房貸提前清償好嗎?
  • A1如果打算提前清償房屋貸款,要將違約金列入考量,如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多,那麼就不建議提前結清房貸。
  • Q2「房屋重購退稅」為什麼對舊屋換新屋的人來說很重要?
  • A2因為「房屋重購退稅」就是將出售舊屋時所繳納的房地合一稅,退還給換購新屋的人,換屋退稅制度能大幅減輕換屋時的負擔,所以對舊屋換新屋的人來說,是非常重要的減稅措施。
  • Q3央行升息會影響房貸嗎?
  • A3會的,由於大多數房屋貸款都是採指數型房貸,只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變,每月的還款金額也會重新計算。同樣以貸款800萬、利率2%、分30年本息攤還為例:
    原房貸月付金為29,570元,如果央行升息1碼(等於0.25%),則每月應繳金額增加至30,519元。
  • Q4房屋貸款的手續費總共有哪些項目?
  • A4必要性的費用有契稅、印花稅、履保手續費、地政規費、火險地震險等,非必要的則有開辦費、徵信費、帳管費、鑑價費、代辦費等,另房屋稅和地價稅則是每年固定需繳納。
  • Q5買房的雜支預算要抓多少錢?
  • A5由於房屋地點、房型、貸款銀行的不同,買房相關雜支建議抓在10~20萬較為保險。