房貸寬限期甜蜜期一過,房屋貸款該怎麼還最划算?一篇弄懂房貸怎麼還

房貸寬限期內只需繳交貸款利息,還款壓力雖然比較輕,但這只是將寬限期內要繳的本金往後延而已,這對使用寬限期的人來說,還款壓力更是沉重,因此該如何選擇適合自己的房貸還款期限與方式很重要,但你知道房貸該怎麼還最划算?房貸試算工具可以推算可貸額度、房貸月付金,幫助你評估買房預算和還款能力,若身邊有大筆的進帳時,建議可以提前還款,能減少日後的還款壓力。

房貸寬限期延長好嗎?房貸寬限期優缺點有哪些?

房貸款寬限期是什麼?房貸寬限期是指在房屋貸款的期間,前1~3年(最長5年)只需繳交利息,暫時不用還本金,這段時間的還款壓力會比較小。房貸寬限期好嗎?房貸寬限期延長沒有好與不好,需衡量自己的需求與條件後,再來考慮要不要申請。申辦前可以先參考我們整理的優缺點以及貴哥的詳細解說,再來評估自己適不適合延長寬限期。

1.房貸寬限期延長的優點

  1. 減輕還款壓力:因為在寬限期中只需繳交利息,而貸款本金則暫時不用還,所以在每個月的還款壓力上會大為減輕
  2. 靈活運用資金:因為寬限期間不需繳交貸款本金,累積下來的資金也頗為可觀,所以在此時的資金運用上會更為靈活與寬裕。

2.房貸寬限期延長的缺點

  1. 影響銀行貸款:申請房貸寬限期延長,對銀行來說等同債務協商,這對往後申請銀行的其他貸款來說,多少會增加被婉拒的機率
  2. 寬限期滿後壓力增加:寬限期延長一旦結束,只是將之前未繳的本金與利息,平均分攤在往後的還款期數中,此時會明顯感受到還款的壓力。
  3. 央行升息影響房貸利率:2022年中央銀行開始執行升息政策,連帶影響銀行貸款利率的調升,這對房貸族群來說較為不利,尤其對申請寬限期延長的民眾影響更大,經濟的負擔也會更沉重。

房屋貸款還款方式有哪些?怎麼還最划算?

1. 本息平均攤還法

本息平均攤還法是採用年金法計算方式,把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息,平均分配在每一期償還,也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。

本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的,只是償還的本金跟利息占比不同,一開始的貸款本金還比較少,之後再逐期遞增,利息則依貸款餘額逐期遞減。

  • 本息攤還公式
  • 平均每月應還本息金額=貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率
    每月應還本息金額之平均攤還率 ={[(1+月利率) 月數]×月利率}÷{[(1+月利率) 月數]-1}

優點:每月支出固定,方便作財務規劃
缺點總利息支出較多

2. 本金平均攤還法

本金平均攤還法是把全部的貸款本金,平均分配在每一期償還,貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算,也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。

本金攤還法每個月的還款金額都不一樣,前期的月付金額較高,之後再逐期遞減。

  • 本金攤還公式
  • 平均每月應還本金金額=貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額=本金餘額×月利率

優點:總利息支出較少
缺點初期還款壓力較大

房貸怎麼還最省?本息平均攤還VS本金平均攤還貸款試算比較

3. 本金到期一次清償法

本金到期一次清償法是整個貸款期間,只需要先償還貸款利息,貸款本金則是約定時間到後,再一次性償還全部本金,也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。

由於到期還本型房貸的呆帳風險高,目前銀行只有提供法人或企業申辦;到期還本型信貸則常見於民間貸款,如當鋪、代書。

優點:資金靈活度高,適合短期周轉
缺點
利息負擔最重

4. 寬限期+本息攤還法

房貸寬限期就是在約定的貸款期間內,暫時不用償還貸款本金,只需按期繳交貸款利息,等到約定期間結束,再採用本息平均攤還法償還貸款,較常見於房屋貸款。

由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間,加上寬限期前後的還款金額差距大,建議提早做好財務規劃,以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。

優點:初期還款壓力較小
缺點總利息支出較多、後期還款壓力較大

房貸怎麼還最省?本金到期一次還與房貸寬限期

房貸試算有哪些方法?

以下舉例一胎房貸(購屋貸款)與二胎房貸(二順位房貸)有哪些試算的方法:

1.一胎房貸月付金試算方法:

購屋貸款的計算方式有3種:本息均攤(又分有寬限&無寬限)、本金均攤。以下以房屋貸款300萬,年利率2%,貸款時間20年為例,並透過房貸試算工具,將這三種貸款的試算結果列表:

貸款事項意義總金額 (本金+利息)月付金特色
本息均攤 (有寬限)貸款前期負擔較輕;寬限期結束後,還款壓力大。3,666,063元$4,200~$15,827先甘後苦
本息均攤 (無寬限)每個月還的金額固定。3,642,335元$15,177平均分擔
本金均攤每個月的還款金額不同,前期還款壓力較重。3,602,520元$12,521~$17,500先苦後甘

小提醒:二胎房貸利率試算的重要性 許多民間貸款業者會刻意用「月」利率來混淆客戶,甚至可能會用錯誤的利率推算來誤導,讓客戶誤以為民間二胎房貸利率比較低,實際上卻比銀行二胎、新鑫二胎多好幾倍,因此建議在比較二胎房貸管道時,善用二胎房貸試算工具,來驗算你的二胎房貸利率是否合理。一胎房貸額度試算方法:
購屋貸款的申請管道以銀行為主,其可貸額度試算方法如下: 一胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數

2.二胎房貸額度試算方法:

二胎房貸申請的管道,有銀行、融資公司(目前只有新鑫公司在承作)與民間貸款公司(代書代辦)。依照貸款管道對於「第一順位房貸金額」認定的差異,二胎房貸的計算方法也會有所不同,以下依序舉例說明:

(1)銀行:以「一胎房貸設定金額」來認定,可貸成數最高80%

二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸設定金額

(2)融資公司:以「一胎房貸剩餘金額」來認定,可貸成數最高120%

二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸剩餘金額

(3)代書代辦:以「一胎房貸剩餘金額」來認定,可貸成數最高90%

二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸剩餘金額

房貸試算是什麼?房貸試算的好處

房貸試算顧名思義,就是在申請房屋貸款前,利用試算的工具,可以大概算出自己未來房貸的月付金會有多少?以及評估房貸的額度與利率,是否符合自己的期望。這樣的方式,除了可以比較各家銀行的房貸方案外,也能掌握更為精確的房貸條件,避免被銀行的房貸專員誤導,進而簽下較為不利的房貸合約。以下列舉房貸試算的好處:

1.評估支出

使用房貸試算工具,可以帶入各家銀行的房貸方案數值,能讓你在購屋前清楚的知道,自備款、頭期款、月付金該準備多少,能預先評估自己是否可以負擔得起,進而選擇適合的房貸方案。

2.貸款比較

房貸試算工具也可以幫助你,從房屋增貸、房屋轉增貸與二胎房貸中,選擇出最適合自己的房貸類型。

3.二次驗算

銀行貸款專員不一定會告訴你最有利的方案,因此房貸試算工具還可以驗證,銀行專員所說的貸款內容是否屬實

貸款工具類型特色
國泰世華月付金變化重點摘要銀行官網
台新銀行各期月付金完整列表銀行官網
591房屋交易提供各銀行房貸利率平台/APP
永慶快搜/信義房屋刊登的物件可直接試算APP
貸款計算機各類貸款試算皆適用APP
內政部不動產資訊平台可試算自購住宅貸款利息補貼政府平台

房貸寬限期延長的注意事項

  1. 必須為自用住宅
  2. 貸款繳款正常,無遲繳記錄
  3. 房貸寬限期延長上限為5年(若第一次申請寬限期為3年,可以再申請延長2年)

以上是房貸寬限期延長須注意的地方,與各項的優缺點整理。申辦前可以先衡量各項利弊得失與自身條件後,再來考慮要不要申請。

各大銀行房貸寬限期一覽表

寬限期銀行貸款名稱
銀行自行審核決定01.花旗「購屋貸款」 02.匯豐「一般房貸」
03.星展「好家貸」     04.玉山「房屋貸款」
05.元大「指數房貸」
寬限期最長2年01.國泰世華「一般購屋」  02.王道「一般房貸」
寬限期最長3年01.中國信託「青年安心成家」02.永豐「首購房貸」
03.台新「購屋貸款」                04.新光「輕鬆貸房屋」
05.富邦「購屋房貸」                06.兆豐「優利方案」
07.華南「定儲房貸」                08.彰銀「青年購屋」
09.土地「購屋貸款」
寬限期最長5年01.臺灣銀行「青年購屋」
寬限期
最長貸款期限1/6
01.台灣企銀「個人房貸」

備註:青年安心成家優惠購屋貸款 額度最高800萬,寬限期最長為3年

房屋貸款常見問題

  • Q1房屋貸款可以提早還完嗎?房貸提前清償好嗎?
  • A1如果打算提前清償房屋貸款,要將違約金列入考量,如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多,那麼就不建議提前結清房貸。
  • Q2寬限期結束後建議提前還款嗎?
  • A2建議符合以下二種情況的人可以提前還款。
    (1)自營業者:開店創業的人較無固定收入,假如業績表現很好,有大筆的進帳時,建議可以提前還款,能減少日後的還款壓力。
    (2)未來確定有大額資金進帳者:這種情況可能是年終獎金進帳,或是出脫手上資產等情況,也是可以考慮提早還款。
  • Q3房貸寬限期間,可以償還貸款本金嗎?
  • A3多還貸款本金,屬於違約的情況,因此反而會加收一筆違約金。
  • Q4房貸寬限期可以延長嗎?
  • A4可以。若是手頭資金較吃緊,可以申請延長寬限期,但前提是信用紀錄良好,按時繳交月付金,以上的情況銀行是願意展延寬限期的。
  • Q5房貸寬限期最長到幾年?
  • A5房貸寬限期最長可到5年,若是已經申請3年寬限期,可以再申請延長2年。