房貸額度怎麼算?7個關鍵拉高房屋貸款額度!

房貸額度怎麼算?房貸核發成數關鍵在於貸款人的債信狀況,只要負債比例不超過60%,基本上還是可以順利申請到想要的房貸成數,不同類型的房屋貸款成數就會不同,銀行房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的,想要提高房貸成數,培養優良的信用評分是最基本的,另外也可以提供保證人或其他擔保品等方式。

房屋貸款額度是怎麼計算的?

  1. 房貸額度(成數)是什麼?
    房貸額度就是銀行核給你的貸款成數,你的房屋價值比率。舉例來說,如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸額度是7成,那就代表你的房屋貸額度最高是700萬元。

  2. 房屋貸款可以貸多少?

    房屋類型新成屋新古屋中古屋老屋
    屋齡3年以下3~10年3年以上30年以上
    有無入住過
    入手價格(比新成屋低)中等
    貸款成數8成7成57成6成

目前大多數銀行的房貸額度最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

貸款銀行貸款額度
台灣銀行鑑價8成
兆豐銀行鑑價8成
中國信託鑑價85成
彰化銀行鑑價85成
合作金庫鑑價8成
台新銀行鑑價8成
華南銀行鑑價8成
永豐銀行鑑價85成
國泰世華鑑價8成
元大銀行鑑價8成
富邦銀行鑑價8成
玉山銀行鑑價8成

這邊要特別提醒大家,房貸額度並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

房貸額度試算
假設你購買1,000萬元的房子,但銀行的鑑估值只有900萬、核貸額度為8成,那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元(鑑估淨值) × 0.8(貸款成數)= 720萬元(可貸額度)

銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右,因此會建議您頭期款,最好準備成交價的3~4成比較安全。

房屋類型會影響房貸額度、利率嗎?

當然會!申請房屋貸款,銀行除了看借款人條件,也會把房屋條件列入審核。因為銀行必須考量房子未來脫手難易度,如果未來貸款人房貸付不出來,不得已要法拍房子,條件愈好的房子愈搶手,這樣銀行才能回收足夠的欠款。

因此如果買到屋況不好、格局奇怪或者附近有嫌惡設施的房屋類型,銀行就會嚴格審核,不僅貸款過件率低,甚至核貸給你的房貸成數低、額度少,房貸利率也可能比較高。

提高房貸額度的方法?

  • 1.提早養信用
    信用小白可以透過申辦信用卡的方式,幫自己培養信用評分,不過要記得按時繳費、全額繳清,讓銀行知道你是有能力償還債務的。

※信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息,建議盡早還清,因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年,就算你已經清償卡債了,聯徵紀錄還是會看到這筆欠款紀錄。

  • 2.提供財力證明
    如果你是收入領現金,或者收入較不固定的族群,建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭,至少持續半年以上,可以作為你的收入證明。

※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外,你也可以在申辦房貸前,連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭(10萬左右),並且不要動用到它,到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光,這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

  • 3.提供保證人
    提供收入和信用條件良好的保證人,也可以拉高你的房貸額度,不過保證人只能找配偶、直系血親(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姊妹),朋友可是沒辦法擔任保證人的。

※提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加分反而扣到分。

  • 4.提供其他擔保品
    如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押,也可以幫助你提高貸款額度。

  • 5.跟貸款銀行密切往來
    通常會建議你在申辦房貸時,選擇平時就有在往來的銀行,由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄,因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件,不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

  • 6.找建商或房仲配合的銀行
    如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋,建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸,因為是整批議價,可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋,也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行,或者有些銀行會提供優質房仲專案,如果找較大間的房地產仲介公司,也是有機會爭取到較好的貸款條件。

  • 7.購買房貸壽險
    對銀行來說,房貸壽險可以轉移房貸風險,如果未來貸款人出意外,導致無法履約時,保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時,主動向銀行提出購買房貸壽險的意願,也有機會提高房貸額度,或者是降低房貸利率。

※房貸壽險又分為平準型和遞減型,前者的保費較高,但保障不會因為房貸餘額降低而縮水;後者的保費較低,但保障額度就會隨著房貸餘額,逐年降低。

申請銀行房貸款會看哪些條件?

辦理房屋貸款,房子和借款人的條件都會列入評量,以下幫大家整理銀行在意的重點:

(1)房屋
地點:六都房子會比其他縣市估價高
屋齡:10~20年的房子估價金額會是最高的,超過30年的老屋估價較低
鄰近設施:如果有嫌惡設施,如加油站、殯儀館,變電箱,路沖,壁刀等,估價也會較低
許多民眾會自行上網查詢房屋行情,或詢問有經驗的房仲、代書等相關人士,卻發現最終結果和銀行估價還是出現落差,這是因為銀行是委由專業的估價團隊評估,且估價較為保守的緣故。

(2)申貸人
穩定的工作及收入:現職至少持續一年以上,有薪資轉帳、扣繳憑單更加分
良好的信用:以信用評分為基準,信用分數維持在600分以上就算信用良好
其他加分項目:其他不動產、投資收入,基金對帳單或保單等
若工作是領現金,貸款時就比較吃虧,也可以每個月固定存一筆錢到銀行帳戶裡,以此證明收入固定,若是自營商則須附上更多文件,如401報表,營利事業登記證等等,證明自己有固定營收,財力足以負擔貸款。

房屋貸款成數不足怎麼辦?可以解約嗎?

如果你在簽約後,遇到銀行核貸成數不如預期,自備款又準備不足而被迫違約,那麼你原先支付的訂金也會被沒收。

因此,建議你可以在買賣契約上加註但書:「以房地為擔保設定抵押權,向XX銀行貸款不足成交價O成時,買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時,你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。

※建議附註條件要寫清楚,如果只寫「貸款不足O成,買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔!

房屋貸款還款試算

假設貸款800萬、利率2%、分30年(即360期)

本息平均償還的總利息支出為2,644,977元:

期數 當期月付金 當期本金 當期利息

期數當期月付金當期本金當期利息
129,57016,23713,333
18029,57021,8757,695
36029,34729,29849

本金平均償還的總利息支出為2,406,690元:

期數當期月付金當期本金當期利息
135,55522,22213,333
18028,92622,2226,704
36022,33922,30237

使用2年寬限期再本息平均償還的總利息支出為2,774,413元:

期數當期月付金當期本金當期利息
1~2413,333013,333
2531,11517,78213,333
36030,89630,84551

本息平均攤還法的總利息支出,比本金平均攤還多了238,287元,但整體來說還款金額固定、每月負擔較小。另外,使用2年寬限期後的總利息支出,比不使用寬限期多了129,436元,建議如果經濟狀況允許,就不要使用房貸寬限期。

房屋貸款成數常見問題

  • Q1有信貸會影響房貸成數嗎?
    A1房貸的核貸成數關鍵在於負債比,如果名下有信貸,打算再申請房貸,只要負債比例不超過60%,基本上還是可以順利申請到想要的貸款成數。
  • Q2老屋可以貸款嗎?
    A2可以,屋齡超過30年以上的房子都算是老屋,只要符合以下兩個條件,就有機會申請銀行老屋貸款
    .房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
    .屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
    但是要注意的是,由於老屋屋齡高,銀行房貸額度會比較低、利率也可能比較高。
  • Q3房子附近的生活機能和交通會影響貸款房貸成數嗎?
    A3不動產領域有個專有名詞,叫做「迎毗設施」,指的是受到集體居民歡迎的設施,通常可提高居住寧適性或帶來便利性,跟嫌惡設施比起來,受歡迎的公共設施很少,最常見的僅有公園、綠地、圖書館、中小學等,捷運站、火車站、購物中心等次之,距離的遠近則是判斷的重點。銀行進行房屋估價的時候,會考量接手性和替代性,簡單的說,會考慮萬一客戶繳不出房貸,房子被拍賣時是否能賣個好價錢,交通越方便的地方,房價通常就越高,鄰近捷運、公車、客運、火車、高鐵、機場、港口、高速公路等地,如果附近機能設施俱佳,房價也就居高不下。
  • Q4新成屋貸款最高可貸幾成?
    A4一般來說,買房子會先準備房價20%-40%作為頭期款,而實際的頭期款多寡主要取決於銀行房貸成數,而銀行房貸成數會受到房屋種類、屋齡、所在環境、地區、坪數大小影響,通常新成屋貸款會比預售屋貸款低一點點,因此在購買房子時需要以自身頭期款與房屋貸款成數來選擇自己能負擔的種類。
  • Q5房貸被銀行婉拒怎麼辦?還可以找誰辦房貸?
    A5銀行為了維持穩定的資本適足率,房屋貸款審核非常地嚴苛,只要有一點風險存在就寧可不承作、婉拒貸款。上市融資公司裕融新鑫的資本額與銀行相近,貸款風險比一般民間貸款低。新鑫二胎房貸審核寬鬆,房貸條件限制較少,只要房屋仍有貸款空間,都有機會申辦二胎房貸。如果想了解更多房屋貸款的細節,歡迎直接加LINE諮詢裕融新鑫簽約經銷商-好事貸房貸專員。