房貸增貸優缺點有哪些?房屋增貸走完流程要多久?

原來的房貸已經繳一段時間、償還部分本金後,可以再向原貸款銀行申請房屋增貸房屋增貸優缺點?房屋增貸好處為費用省、房貸利率低,房屋增貸缺點則有審核嚴格、房貸額度與通過機率不高,房屋增貸沒過的原因?常見原因不外乎是申請人信用不佳、負債比過高、聯徵多查等因素,另若原房屋貸款的貸款成數已經很高,或者有房貸遲繳記錄,銀行也沒有辦法再核貸更多的資金給您。

房屋增貸是什麼?

房屋增貸是指你名下本來就有一筆房屋貸款,在這筆房貸還沒還完的情況下,用房貸再貸一筆資金出來,也就是增加房子貸款金額。簡單說,當你需要資金周轉時,不用賣房也能取得資金,只要向銀行申請房貸增貸,把增值的房價、已償還的房貸本金拿出來作運用。
近來政府打炒房動作頻頻,央行總裁楊金龍透露,不排除實施第5波選擇性信用管制措施,針對「特定區域第二戶房貸」貸款成數限制,加上先前「不得有寬限期」的限制,對有意購買第二間房子的民眾無疑是雪上加霜。

面對買房自備款可能不夠、房貸月付金額增加的窘境,用房子來增貸成為解決資金問題的解方之一。借款人向原貸款銀行提出申請,原銀行會根據目前房屋市場行情進行重新鑑價,並依據借款人的債信與財力狀況,進行評估審核,給予准駁。但是房屋增貸到底好不好?容易申請嗎?一起來聽聽好事貸創辦人貴哥怎麼說:

房屋增貸優缺點有哪些?

1.房屋增貸優點

房貸增貸的優點有常見以下幾點:

  1. 貸款額度高:依照房屋價值、原房貸成數而定,不像銀行信貸有DBR22倍的限制。
  2. 貸款利率低:房屋增貸利率比信貸、車貸還低,目前最低1.37%起。
  3. 還款期數長:房貸增貸還款年限最長可達20年。
  4. 貸款審核速度快:由於增貸是向原貸款銀行申辦,銀行審核速度會快些,工作流程約7至10個工作天,如需做追加設定,則多1~2天。
  5. 費用相較房屋轉貸低:房屋轉貸因為會轉手到其他銀行由新貸款去償還原先貸款,雖然在利率上面會有所降低,但加收的開辦費、手續費加總後,可能會影響到利率,且原貸款期數未在最低期數時還需償還違約金,這樣在整體加總後並不一定較為優惠。

2.房屋增貸缺點

房屋增貸的審核非常嚴格,當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確,負債比過高,信用評分不足時,房子增貸成功機率通常不高。而且通常銀行的房屋鑑價比較保守,也可能會因為鑑價後增值空間不大,導致核貸金額較低。而房屋增貸的額度取決於2點:

  1. 若是房屋增值幅度不大,貸款本金還得不多,這樣會影響銀行過件的機率,而且就算過件核貸的額度也不會太高
  2. 身上同時負擔房貸與其他貸款,這樣會讓個人負債比例過高,也會影響銀行的房屋增貸審核,負債比例越高,核貸額度則越少。

房貸多久後可以增貸?房屋增貸年限多少?

剛買房辦房貸,能不能馬上就申請增貸呢?答案是不行的,近期增貸不僅沒辦法貸到理想金額,被銀行婉拒的機率也大增。那麼究竟要等多久才能申貸,增貸又能貸到多少錢、分幾期還款?就讓後文一次解答這些問題。

1.房貸繳多久才能申請房屋增貸?

一般而言,房屋貸款繳滿一年後再做增貸通過的機率會比較大一些,因為短期內申辦多筆貸款,可能會讓銀行認為申請人資金周轉不佳,負債比例過高也會讓銀行對還款能力產生疑慮,因而婉拒。

2.房屋增貸年限有多久?

大多數的房屋增貸年限都是20年,也有部分銀行可以拉長到30年,讓月付變得更輕鬆。但是年限拉得越長,利息就繳得越多,所以還是要評估自己的還款能力選擇貸款方案。
以下我們整理了幾個較常見的房屋增貸方案比較:

增貸銀行額度年限總費用年百分率開辦費用
國泰世華200萬20年1.84%~3.07%5,000~20,000元
永豐銀行房屋鑑價85成20年1.84%~1.87%5,000~12,000元
兆豐銀行房屋鑑價85成20年1.76%起5,300元
台新銀行200萬20年(綁約期3年)1.81%~7.7%8,000元
玉山銀行200萬20年1.84%~2.83%8,000元起

房屋增貸的辦理流程要多久?

  • 提出申請:親至銀行填寫貸款申請書,並繳交所需資料(0.5天)
  • 房屋鑑價:銀行房屋鑑價部門須至房屋進行鑑價作業,主要看房屋現況,如果重新裝潢可加分(2天)
  • 進行審核:初步估價後若有增貸空間,銀行會就你提供的資料開始進行審核(3-5天)
  • 對保簽約:貸款核准後,借款人需親至銀行進行對保簽約作業(0.5天)
  • 設定抵押:委由代書送件或本人親至地政事務所,辦理抵押權設定(1~2天)
  • 撥款入戶:抵押權設定完成後,銀行撥款至帳戶(0.5天)

房屋增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天,即可完成撥款。

房屋增貸不過的原因?

雖然相較於個人信貸、汽車貸款,使用有房屋貸款的房子,再申請房子增貸的成功率較高,但如果有下列情形,仍可能使得您無法順利通過貸款審核、或者無法取得滿意的貸款額度:

1. 負債比過高

不管是申辦哪一種貸款,銀行都會看您的收支負債比是多少?如果多了這筆貸款,是否會出現還款困難?因此,如果您的負債比本來就偏高(60%以上)、且收入又沒有增加的情況下,恐怕沒辦法通過銀行貸款審核。

2. 信用評分低

除了看負債比,申辦銀行貸款時,銀行也會向聯徵中心查詢您的個人信用報告(聯徵報告),裡面記錄了您與所有金融機構的往來紀錄,如果您曾有貸款或信用卡費遲繳、動用信用卡循環利息、預借現金、頻繁送件申請新貸款或信用卡,都會影響您的信用評分,若聯徵分數(信用評分)低於600分,申請銀行任一種貸款都較不容易過件。

3. 近期增貸

如果您在最近一年內,曾向銀行申辦過信貸、車貸或房貸,現在要再申請一筆貸款就比較不容易通過銀行審核,銀行會以「近期增貸」為由,將您的貸款案件退件。即使通過審核,核貸金額恐怕也不高,而您也會因為「授信金額未能有效降低」影響到信用分數,意思就是您名下的金融負債總額未能逐月遞減,未來想再辦銀行貸款的難度又更高。

4. 房屋沒貸款空間

房子2貸的前提,是您的房屋仍有貸款空間,也就是說,如果原房屋貸款的貸款成數已經很高、幾乎滿額,或者是房子增值幅度較少,銀行也沒有辦法再核貸更多的資金給您

如何申請房屋增貸?

用房子跟原貸款銀行提出增加貸款申請,對原銀行的來說,因為是銀行的舊貸放案件,舊客戶回來申請增加貸款,所以叫做「舊案增貸」,有的銀行會直接增加一筆房貸額度給客戶,這樣的方式屬於房貸。

假設增貸金額是50萬,其實以一個銀行業務來說,一個月的業績額度差不多是在2,500萬元~3,000萬元,舊案增貸一件50萬元,業務要做幾件才能達成目標?因此,一般銀行業務就不太喜歡做這樣的案件,他們可能會選擇另一種方式叫做:房信貸。

房屋增貸有哪些申請條件?

房屋增貸只能向原房貸銀行提出申請,而銀行對於貸款審核嚴格,因此需符合以下條件,才有可能提高申請成功的機會。

1.原房貸繳款紀錄正常

房屋貸款若有遲繳紀錄,銀行多會婉拒房屋增貸的申請

2.信用報告的分數正常

信用卡或貸款繳費正常,讓信用報告分數維持600分以上,可以提高過件機會。

3.提出薪轉與財力證明

銀行重視申請者是否有穩定的工作收入,以確保日後的還款能力沒有問題,因此需要提供相關的財力證明,如薪資轉帳扣繳憑單勞保明細有價證券等。

銀行房屋增貸沒過怎麼辦?其他房貸方案比較?

向銀行申請房屋增貸而被婉拒,這時你還有其他的房屋貸款選擇,如房貸轉增貸以及二胎房貸

1.房屋轉增貸

房貸轉增貸就是將現有的房貸餘額,轉貸到另一家銀行,並增貸所需要的資金出來,選擇此方案的客戶,大多想要降低房貸利率、取得所需資金或者拉長房貸年限等,轉增貸成功後,有可能繳款金額與原貸款銀行差不多,但是卻增貸出一筆資金可以運用,這是一個不錯的選擇。

2.二胎房貸

銀行的二胎房貸,利率最低2.49%起、貸款期限最長可到15年,條件也很不錯,但向銀行貸款唯一前提,仍然是維持個人良好的信用。雖然銀行二胎房貸利率較低,但銀行審核嚴格,過件機率不高,這時建議可以尋求股票上市融資公司:新鑫股份有限公司辦理,新鑫二胎房貸審理時間僅需一天,最低利率7%,最高額度500萬,貸款成數更是可以達到房屋鑑價的120%,相當推薦的選擇。

3.房屋增貸、房屋轉貸與二胎房貸的比較

總結來說,房屋增貸適合小額資金週轉、原房貸成數不高的人申請;房屋轉增貸適合想取得更高貸款額度的人申請;二胎房貸則適合,房屋增貸與轉增貸被銀行婉拒的人申請,建議可以向大型上市櫃的融資公司申辦,有機會能取得最高500萬的貸款額度。

下表列舉各種房貸的條件與優缺點:

貸款方案新鑫二胎銀行二胎房屋增貸房屋轉增貸
貸款額度鑑價120%鑑價90%鑑價70%~80%鑑價70%~80%
貸款期限10年7~15年最長20年最長30年
貸款優點條件審核寬鬆
額度最高500萬
不需改變原房貸
不需改變原房貸費用省
利率低
額度較大
貸款缺點利率較高
還款期限短
審核嚴格
還款期限短
審核嚴格
額度較小
流程繁瑣
審核嚴格
費用較多

房屋貸增貸的常見問題

  • Q如何提高房屋增貸年限?
  • A房屋增貸的年限都是固定的,沒有辦法透過其他方式延長。如果是因為前期資金較緊,房屋增貸銀行也有提供寬限期,就可考慮利用寬限期降低月付壓力。
  • Q申請房屋增貸,銀行收取的費用大概是多少?
  • A各家銀行收取房屋增貸的申請費用不一定,大約在$5,000元~$20,000元之間。
  • Q房貸繳清才可以再申請房屋增貸嗎?
  • A不用。如果您是想申請信用貸款或汽車融資貸款,只要您的負債比、信用狀況皆符合銀行標準,即使房貸還在繳,也可以辦理貸款;如果您是想申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房屋貸款,只要您的房子仍有貸款空間,當然可以再申請房屋增貸。
  • Q房屋增貸可以找民間嗎?
  • A可以。銀行的貸款審核非常嚴格、申請流程也較漫長,相較之下民間貸款就很適合有大額資金需求、想盡快拿到資金的客戶。不過,民間貸款的管道非常多,融資公司、代書、當鋪、資產管理公司、金融行銷公司、高利貸都是民間借貸的一種,有些能幫助您解決資金需求、有些則暗藏危機(高利率、高收費),建議您可以先了解如何選擇安全可靠的民間貸款管道。
  • Q辦理房屋增貸需要銀行鑑價嗎?
  • A需要。房屋增貸的額度空間,是從房屋價值的漲幅,以及已繳本金的多寡而來。銀行需要知道目前房屋的價值是多少,所以一定要經過鑑價的手續