房貸提前還款適合我嗎?透過好事貸試算掌握你的房貸提前還壓力指數

從房貸試算工具中,可約略計算房屋貸款方式與房貸提前還款完房貸對你來說是否划算?無論是選擇償還部份貸款本金或償還全部本金,都必須在要貸滿一定的時間後,才能要求提前清償本金,否則就是屬於違約的狀況,若使用房貸寬限期等到約定期間結束,後期還款壓力較大,在使用寬限期之前,需先評估自己的財務狀況,以免發生週轉不靈的情況。

房貸還款方式有哪些?怎麼還最划算?

1. 本息平均攤還法

本息平均攤還法是採用年金法計算方式,把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息,平均分配在每一期償還,也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。

本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的,只是償還的本金跟利息占比不同,一開始的貸款本金還比較少,之後再逐期遞增,利息則依貸款餘額逐期遞減。

  • 本息攤還公式
  • 平均每月應還本息金額=貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率
    每月應還本息金額之平均攤還率 ={[(1+月利率) 月數]×月利率}÷{[(1+月利率) 月數]-1}

優點:每月支出固定,方便作財務規劃
缺點:總利息支出較多

2. 本金平均攤還法

本金平均攤還法是把全部的貸款本金,平均分配在每一期償還,貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算,也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。

本金攤還法每個月的還款金額都不一樣,前期的月付金額較高,之後再逐期遞減。

  • 本金攤還公式
  • 平均每月應還本金金額=貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額=本金餘額×月利率

優點:總利息支出較少
缺點:初期還款壓力較大

房貸怎麼還最省?本息平均攤還VS本金平均攤還貸款試算比較

3. 本金到期一次清償法

本金到期一次清償法是整個貸款期間,只需要先償還貸款利息,貸款本金則是約定時間到後,再一次性償還全部本金,也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。

由於到期還本型房貸的呆帳風險高,目前銀行只有提供法人或企業申辦;到期還本型信貸則常見於民間貸款,如當鋪、代書。

優點:資金靈活度高,適合短期周轉
缺點:利息負擔最重

4. 寬限期+本息攤還法

房貸寬限期就是在約定的貸款期間內,暫時不用償還貸款本金,只需按期繳交貸款利息,等到約定期間結束,再採用本息平均攤還法償還貸款,較常見於房屋貸款。

由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間,加上寬限期前後的還款金額差距大,建議提早做好財務規劃,以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。

優點:初期還款壓力較小
缺點:總利息支出較多、後期還款壓力較大

房貸提前還款適合我嗎?

可以建議符合以下二種情況的人可以房貸提前還款
(1)自營業者:開店創業的人較無固定收入,假如業績表現很好,有大筆的進帳時,建議可以房貸提前還款,能減少日後的還款壓力。
(2)未來確定有大額資金進帳者:這種情況可能是年終獎金進帳,或是出脫手上資產等情況,也是可以考慮提早還款。

溫馨提醒:如果打算提前清償房屋貸款,要將房貸違約金列入考量,如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多,那麼就不建議提前結清房貸。

房貸提前還款有推薦房貸試算工具嗎?

大部分的房貸試算工具都是針對購屋貸款、房屋增貸做試算,如果是想申請銀行二順位房貸或是裕融新鑫二胎房貸,額度、利率都會跟一般房貸不太一樣,但一般房貸試算工具無法針對個人狀況做試算,如果想了解二胎房貸可貸額度及月付金,可以使用好事貸官網的房貸試算工具即時線上試算:二胎房貸試算

試算網站房貸試算內容
好事貸二胎房貸額度試算、貸款利率及月付金試算
國泰世華購屋可貸成數試算、增貸可貸金額試算、轉貸節省金額試算
台新銀行房屋可貸額度試算(需電話驗證)、房貸轉貸試算
永豐銀行購屋貸款額度試算、房貸轉貸試算

房貸提前還款使用房貸試算工具要注意哪些事?

提供貸款試算的網站和APP非常多,實用性也參差不齊,建議你在挑選房貸試算工具時,應注意以下幾點:

  • 使用便利性

房屋貸款的計息方式、還款方式有很多,如果房貸試算工具只有提供一種算法,恐怕就沒辦法得知真實的數字。但也不代表需要填寫的資料愈詳細愈好,有的試算網站還需要先輸入「自備款」,才能進一步試算房貸月付金,相比之下較不實用。

  • 填寫個人資料

有些試算網站為了蒐集客戶資訊,會要求你先填寫個人資料、或留下聯絡方式,才能使用試算功能,這不僅會有個資外洩的疑慮,後續還可能接到數通推銷電話或垃圾訊息

  • 資訊是否齊全

部分試算網站或APP,所提供的房貸試算結果非常簡陋,除了每個月要還多少錢之外,其他如:利息總支出、貸款總支出、月付金變化都未提供,如果是想要針對不同的計息方式或還款方式做比較,恐怕就無法看出差異。

  • 可貸額度計算基礎

房屋貸款額度是依房屋價值和貸款人條件來決定的,目前購屋貸款、房屋增貸或轉增貸的貸款額度大約房屋鑑價的80%,銀行二胎房貸則是70%(融資公司二胎最高110%)。特別提醒,可貸額度的計算基礎-房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準,並不是以房屋「成交價」來做計算,因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。

房貸均額創新高 央行升息房貸族一年多繳4萬

想買房再等等!房產公司和房仲現在都認為,台灣未來2年房市降溫連帶影響房價。部分蛋白區或雙北以外縣市,房價可能降到2成,主要因為,投資客和小資族都對買房怯步,因為央行又傳出,還會再升半碼,等於今年房貸利率連4升!以1500萬貸25年來說,一年得多付4萬多塊。

過去1到2年央行持續升息,房價應該要往下走,結果房市趨緩房價卻沒變化,反而衝擊小資房貸族,從今年央行升息2碼看,房貸利率從1.31%升至1.81%,每個月繳更多錢之外,這周四央行第4季理監事會,學者預期還很可能,再升息半碼,若真是如此,今年房貸利率就等於升息4次達2.5碼,房貸利率恐怕站上1.935%創新高,對25年期貸款1500萬的房貸族而言,用今年升息前後,利率1.31%比一年多付$42468,不過想買房的,可以觀察未來2年,房產界房仲都認為利率到高點衝擊房市,房價應該會往下走。

房產公司和房仲現在都認為,台灣未來2年房市降溫連帶影響房價。因為央行又傳出,還會再升半碼,等於今年房貸利率連4升!以1500萬貸25年來說,一年得多付4萬多塊。

新聞出處》TVBS

房貸提早清償好嗎?房貸提前還可以省多少?

提早清償房貸可以省多少?舉例來說:假設小趙與小李貸款條件相同,房貸各自有500萬,房貸利率1.3%,房貸期限20年,都以本息均攤來計算。因第6年小趙領到50萬的年終獎金,他將這筆錢拿來償還房貸,我們就以上情境,試算兩人的房貸情況。

小趙小李二人差距
前5年每月月付金$23,670元$23,670元0
第6年還50萬本金本金不變
剩餘貸款本金$3,369,048元$3,869,048元50萬
第6年每月月付金$20,611元$23,670元$3,059元
20年房貸總利息$630,224元$680,828元$5,0604元

房貸提前清償的優缺點

房貸是否需要提前償還,有正反兩面的支持者,以下我們可以參考兩派的說法:

1. 支持提前清償貸款的理由

  1. 減輕整體的還款負擔
  2. 減少房貸利息總額支出
  3. 最終目的早日擺脫負債人生

支持提前結清貸款的人,最終的目的就是不要再揹債過日子,省下來的利息錢還可以拿來作其他用途,何樂而不為?

2. 反對提前清償貸款的理由

  1. 須額外支出銀行貸款違約金:於綁約期內提前償還房貸屬於違約,因此須付出一筆違約金。
  2. 結清貸款後可用資金少:房貸的金額很大,相信提前清償完房貸後,大部分人手上可運用的資金並不多,因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右),這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿,保持手頭資金充裕, 用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等,讓錢滾錢,資產配置更靈活
  3. 可以省下來的利息不多:若是依照以下第4點的試算例子來看,貸款500萬,利率1.3%,還款期限20年,提早償還部分貸款本金,可以省下來的利息總額約5萬,以20年的時間來說真的不多。

銀行針對房貸提前結清全部或部分本金,都會收取違約金,由以上的說明,你可約略計算提前清償房貸對你來說是否划算?省下的總利息是否值得?要不要提早結清房貸,並沒有一定的答案,只有仔細考量自己的條件與狀況,才能選擇出最適合自己的還款方式。