二胎房貸是什麼?二胎房貸利率多少?

二胎房貸是什麼?二胎房貸,又稱作二順位房貸、次順位房貸,顧名思義就是當你的房子已經申辦過貸款的情況下,再拿同一間房子向另一間銀行設定第二順位抵押權,以取得第二筆的房屋貸款。二胎房貸利率區間為2.5%~36%,相較於其他同類型的貸款約1.37%~5%,由於風險較高利率也略高。

二胎房貸是什麼?跟二順位房貸一樣嗎?

第二筆房貸即為二胎房貸。會稱「胎」是源自於清朝時期的「胎借」一詞,指的是『抵押權』;台灣在進入日治時期後,日府延續這概念將質押權改為「胎權」,這概念也一直沿用至今。

而二順位房貸就是第二筆房貸,當你買房子向銀行申請貸款,這筆購屋貸款就是一順位房貸,正常繳款一段時間後,用同一間房子,向別家銀行再申請一筆房屋貸款,第二家銀行的抵押權順位排在第一家後面,銀行稱之為二順位房貸或次順位房貸,民間貸款則多稱呼為二胎房貸,二者是一樣的貸款。

如果客戶繳不出貸款房子被拍賣,會由第一順位銀行先回收資金,如有政府欠費也須優先償還,如有剩餘金額才由第二順位銀行回收,如果拍賣過程不順利,金額一砍再砍,第二順位銀行可能收不回全額,放款風險較高,所以利率會訂得比較高,貸款年限也比較短,通常用來短期週轉。

二胎房貸,銀行跟融資公司差很多

二胎房貸又稱為二順位房貸、次順位房貸,就是在已經有房貸的狀況下,再用同樣的房屋向第二間金融機構行第二順位的貸款抵押。由於第二間的金融機構承擔著更高額的風險,可能會面臨到借貸人無法償還債務時,房屋拍賣後仍無法回收借出的金額。相對來說利率會較一胎高,且借貸額度也會依照房屋的殘值來進行評估,金額為數十萬元至三百萬元不等。

找銀行辦二胎房貸,首要前提是信用維持良好,再來房子還有貸款空間,銀行二胎房貸最高做到85成,但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿,通常已不太有空間辦理二胎房貸,就算辦得成額度也不高,大約就是30-80萬不等。

如果跟銀行辦不成,還可以找裕融新鑫辦理二胎房貸,裕融二胎房貸審核的角度和銀行不同,不看負債比、不用工作或收入證明,也就是說,銀行最重視的部分,在裕融都不是問題,只要房子貸款空間還夠,最高可以貸到300萬資金,許多民眾會申請二胎房貸來償還利率較高的信用卡循環,可以較快讓信用恢復正常。

二胎房貸有哪些優勢?

一般人如果有資金需求,大概99%的人都會先想到,跟銀行申請信用貸款。二胎房貸的優勢,就是它不需要考慮DBR22倍的問題,也就是「無擔保貸款不能超過月收入22倍」的限制,相對地,信貸就會有這個限制。

比方說,我們最近遇到蠻多的客戶,他可能剛好需要一筆資金去做投資,而他需要比較多的資金、金額大約是500萬元,但是他只是一個上班族、薪水大約3萬元,如果是跟銀行申請信貸,頂多只能借到3、40萬。這時候,他就可以選擇申請二胎房貸。

那為什麼最近二胎房貸這麼夯?其實就是因為,銀行法規太嚴格,基本上只要負債比太高、沒有工作證明、沒有收入證明、或者聯徵報告(即信用報告)裡有一點瑕疵:可能信用卡有幾次遲繳、貸款忘記繳…等等,幾乎是沒辦法跟銀行申請貸款的。

二胎房貸利率是多少?

二胎房貸利率區間為2.5%~36%,由於二胎房貸的風險較高,因此相較於其他同類型的貸款(房屋增貸/轉增貸約1.37%~5%),二胎房貸的利率會比較高一些。

以下整理幾個常見的貸款管道所提供的二胎房貸利率:

  • 銀行:年利率2.5%~16%
  • 融資公司:年利率7%~14%
  • 當鋪:年利率18%~30%
  • 代書:年利率6%~36%
  • 資產管理公司:年利率12%~36%

為什麼二胎房貸利率比較高?
二胎房貸的意思,其實就是抵押權(俗稱胎權)在第二順位的房屋貸款。一般買房時申請的購屋貸款,銀行會設定房子的第一順位抵押權,而二胎房貸也是用同一間房子設定抵押權,這筆貸款的債權人就會是第二順位,未來萬一借款人還不出錢,房子法拍後的錢也是照順序分配,那麼第二位債權人很有可能無法拿回所有欠款,因此利息會比較多。

哪些事會影響二胎房貸利率?

實際的二順位貸款利率,會依據你的申貸管道、財務狀況及信用狀況,而有所不同。

(1) 收入會影響我的二胎房貸利率嗎?

會。不管是跟銀行、還是融資公司申請二胎房貸,都需要了解你的收入來源為何?收入有多少?以及計算你的收支負債比,確認你目前的財務狀況是有辦法正常還款的。

(2) 信用分數會影響我的二胎房貸利率嗎?

會。聯徵中心的信用報告裡,記錄了你過去與所有金融機構的往來,包含:信用卡使用狀況、貸款項目與金額、繳款狀況等等。如果你是跟銀行申請二順位房貸,銀行就會根據這份報告內容,來判斷是否可以借錢給你?核貸額度跟利率是多少?

二胎房貸月付金怎麼算?

貸款額度高低、還款期限長短,都會影響到月付金額的多寡,因此進行試算時,建議根據你的財務狀況、還款能力來評估:需要貸多少錢?預計多久可以還完?

另外特別提醒,申貸前,除了要向貸款公司和業務確認你的利率、還款期限和月付金之外,建議你也要使用貸款試算工具作二次確認,以防受騙。以下提供二順位房貸利率試算表,供你作參考。假設二胎貸款100萬,比較不同貸款利率和還款年限的情況下,本息平均攤還的月付金如下:

貸款利率分7年本息攤之月付金分10年本息攤之月付金
2.5%12,9899,427
7%15,09311,611
12%17,65314,347
14%18,74015,527
16%19,86216,751
30%28,59326,362
36%32,73330,890

如果上面的二胎月付金試算表,沒有你想了解的數字,也可利用我們推薦的房貸試算工具作確認。

什麼是本息平均攤還?
本息平均攤還意思,就是把你在整個貸款期間,所需償還的本金跟利息總額先算出來後,再平均分配在每一期繳納,是非常常見的貸款償還方式。而民間貸款業者,常使用的還款方式是「只繳息不還本」,也就是你每一期償還的錢都只有還到利息的部份,本金完全沒有減少,簡單講:除非你可以一次把本金全部還掉,否則這筆貸款永遠都辦法還完。

二胎房貸利率還有哪些要注意的事項?

申辦二胎房貸前,你需要注意的事項有非常地多,但本文僅針對利率的部分作介紹:

(1) 你的民間二胎房貸是不是用月利率?

提醒你要特別注意,許多二胎貸款業者使用的是「月」利率,例如:「房屋二胎利率最低0.5%」、「最低二胎利息0.8%起」,如果沒仔細看會以為利率比銀行還低,但實際上銀行使用的是「年」利率,計息基礎根本就不同。

透過我們整理的二胎房貸利率比較表,就能清楚看出差異:

二胎房貸融資公司銀行當鋪代書資產管理公司
年利率7%~14%2.5%~16%18%~30%6%~36%12%~36%
月息0.58%~1.16%0.2%~1.3%1.5%~2.5%0.5%~3%1%~3%

(2) 二胎房貸利率還有分單利、複利?

當你決定要辦二胎房貸,但還不知該找誰辦時,想必會在額度和利率間作比較。而這時候有些不肖業者,會刻意使用錯誤的算法,讓借款人以為他們的二胎房貸利率比較低,但實際收取的利息卻可能比同業還高。

即使不知道什麼是單利、複利,你也可以用一個很簡單的方式作驗證:就是把對方告訴你的利率、還款期限和月付金,直接用房貸試算工具操作一次,就能知道真相。

最後提醒你,不管選擇哪一個管道申請二胎房貸,建議申辦前,下列事項都務必問清楚:

  • 年利率是多少?
  • 還款期限多長?
  • 每期應繳金額為多少?
  • 還款週期/多久繳款一次?

除此之外,簽合約前也要看清楚,確認合約內容與二胎貸款公司和業務所說的一致。申貸前,多花點時間作功課、多點警惕,才能夠有效地幫助你解決資金問題。

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