二胎房貸成數不夠怎麼辦?二胎房貸資料準備哪些文件?二胎房貸推薦好理家貸!

想要買房置產,簽約後卻發現銀行核貸的貸款成數比預期的低,怎麼會這樣?自備款準備不夠該怎麼辦?一篇搞懂7個影響房屋貸款成數的關鍵原因,以及提高房貸額度的7種方法。二胎房貸資料準備哪些文件?要跑哪些流程才能順利完成申請?本篇都有詳解。銀行貸不過!民間不敢貸?二胎房貸推薦好理家貸!

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二胎房貸成數不夠怎麼辦?

房屋貸款可以貸多少?

(1) 房屋貸款成數是怎麼計算的?

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

假設你購買1,000萬元的房子,但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成,那你的可貸額度就是720萬元。

900萬元(鑑估淨值) × 0.8(貸款成數)= 720萬元(可貸額度)

銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右,因此會建議您頭期款,最好準備成交價的3~4成比較安全。

(2) 買房自備款要準備多少?

買房時,除了要負擔買房頭期款的部分,還有一些額外花費產生,例如:

  • 契稅(房屋鑑價6%)
  • 印花稅(房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%)
  • 仲介費(房屋成交價2%)
  • 地政士代辦費(約3~4萬元)
  • 其他行政規費
  • 裝潢費
  • 家具、家電
  • 外水、外電(約20~30萬元)

綜合以上費用,如果您要購買1,000萬元的房子,至少需要準備300萬元的現金才足夠。

房屋貸款成數不足的原因?

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類:物件的條件 和 貸款人的條件

(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大?意思就是你的房子可能買貴了。

為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。

此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

(2) 不同類型的房子會影響貸款成數嗎?

會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價,房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房都屬銀行較不喜歡的房屋類型,貸款成數也會比較低。

(3) 屋齡會影響貸款成數嗎?

通常不太會有影響。比起屋齡,房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大。

(4) 房子的所在區域會影響貸款成數嗎?

會的。基本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件。

我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數(資料來源:國泰世華銀行):

區域貸款成數
台北市7~8成
新北市5.5~8成
台中市、台南市、高雄市5.5~7.5成
桃園市、新竹縣市、彰化縣5.5~7成
雲林縣6~6.5成
苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣5.5~6.5成
基隆市、澎湖縣、金門縣6成
南投縣、嘉義縣5.5~6成

除了房屋所在縣市之外,座落地段和周邊有無嫌惡設施,也會影響你的貸款成數。

(5) 收入高低會影響貸款成數嗎?

會的,而且非常重要。你的房貸額度是多、是少,其實取決於你的收支比(負債比),也就是你每個月要繳的房貸金額,佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右,都還在銀行可接受範圍,超過70%就很難貸得過了。

(6) 工作性質會影響貸款成數嗎?

會的。就算收入很高,如果工作收入不固定,例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等,又或者是收入領現金的族群,別說是要拿到較高的貸款成數了,可能連審核都不會過。

相反的,如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士,或者任職於百大企業的正式員工,以及軍公教人員,都屬於銀行較喜歡的族群,就有機會取得較好的貸款條件。

(7) 信用評分會影響貸款成數嗎?

會的。當你跟銀行申請房屋貸款時,銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告,確認你過去有沒有債信不良的紀錄,信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的貸款條件。

如果你最近一年有買房的打算,建議避免做這些會影響信用評分的事:

  • 信用卡或貸款遲繳
  • 動用信用卡循環利息
  • 使用信用卡預借現金
  • 聯徵被查詢次數超過3次
  • 無授信往來紀錄(信用空白)
  • 申請貸款(信用貸款或汽車貸款)

想了解自己的信用評分如何,你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告,每年都可以免費查詢一次,查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。

(8) 央行打房會影響貸款成數嗎?

不一定。為了落實政府「健全房地產市場方案」政策,央行自2020年底已3度祭出房市信用管制措施,其中針對自然人(也就是一般民眾)購屋貸款的貸款成數規範為:

  • 全國第三戶(含)以上購置住宅貸款,最高貸款成數為5.5成,且無寬限期。
  • 全國第四戶(含)以上購置住宅貸款,最高貸款成數為5成,且無寬限期。
  • 兩戶(含)以下購置高價住宅貸款,最高貸款成數為5.5成,且無寬限期。
  • 全國第三戶(含)以上購置高價住宅貸款,最高貸款成數為4成,且無寬限期。

也就是說,只要您是首購族、且不是購買高價住宅(台北市7千萬、新北市6千萬、其他縣市4千萬),基本上不受央行打房影響。

房屋貸款的貸款成數不足怎麼辦?

(1) 如果貸款成數不足,可以解約嗎?

如果你在簽約後,遇到銀行核貸成數不如預期,自備款又準備不足而被迫違約,那麼你原先支付的訂金也會被沒收。

因此,建議你可以在買賣契約上加註但書:「以房地為擔保設定抵押權,向XX銀行貸款不足成交價O成時,買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時,你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。

※建議附註條件要寫清楚,如果只寫「貸款不足O成,買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔!

(2) 自備款準備不夠,有其他取得資金的辦法嗎?

有的。常見的增加額度方法有:

  • 房貸信貸/房貸附加信貸(房屋作抵押)
  • 個人信用貸款
  • 汽車貸款

有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案,合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款,就有機會取得較低的利率(但還是比房貸高),大約3%~6%;如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款,就可能因為沒有抵押品,利率拉高到4%以上,甚至更高。

※信用貸款的還款期限較短、最多7年,因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。

題外話:先辦信貸再辦房貸,和先辦房貸再辦信貸有差嗎?
有差。一般信貸沒有抵押品,審核會比較嚴格,如果先辦房貸的話,就會拉高你的負債比,之後要再借一般信貸的條件就會變差;但如果是先辦信貸,因為房貸有設定房屋抵押的關係,在負債比的審核上會比前者寬鬆一點。

除了申辦信貸,你也可以選擇申請汽車貸款,來補足自備款。目前銀行和融資公司都有提供汽車融資的服務,不過銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比,而且貸款額度最多只有車價的100%;融資公司不僅審核較寬鬆,也不會影響你的信用評分,重點是融資公司的車貸,聯徵報告上是看不到的,而且貸款額度可以到車價的220%,可以幫助你解決資金不足的問題。

建議選擇股票上市的融資公司較有保障,目前全台最大的三間股票上市融資公司為:中租、裕融、和潤。

提高貸款成數的方法?

(1) 提早養信用

信用卡最好持有並使用超過一年以上。

(2) 提高財力證明

儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光,這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

(3) 提供保證人

提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加分反而扣到分。

(4) 提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押,也可以幫助你提高貸款額度。

(5) 跟貸款銀行密切往來

通常會建議你在申辦房貸時,選擇平時就有在往來的銀行,由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄,因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件

(6) 找建商或房仲配合的銀行

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋,建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸,因為是整批議價,可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋,也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行,或者有些銀行會提供優質房仲專案,如果找較大間的房地產仲介公司,也是有機會爭取到較好的貸款條件。

(7) 購買房貸壽險

對銀行來說,房貸壽險可以轉移房貸風險,如果未來貸款人出意外,導致無法履約時,保險公司就會代為清償債務。所以如果你在申辦房貸時,主動向銀行提出購買房貸壽險的意願,也有機會提高房貸成數,或者是降低房貸利率。

以上就是我們整理的7個房屋貸款成數不足的原因,以及提高貸款成數的7種辦法。買房是一件人生大事,建議購屋前就要先做好財務規劃,自備款多準備點,畢竟房貸一揹就是二、三十年,如果沒有妥善理財,很容易落入債務愈揹愈多的窘境。

二胎房貸的申請流程?需準備哪些資料?

  1. 蒐集資料:評估、挑選合適的申貸管道
  2. 準備資料:備齊文件送件申請
  3. 審核:核定二胎貸款條件
  4. 簽約對保:簽定借貸契約書
  5. 設定抵押:辦理房屋第二順位抵押權設定
  6. 撥款:款項匯入客戶指定帳戶

先大致上了解二胎房貸申辦流程後,再詳細介紹每一個步驟要做的事情和要注意的地方。

(1) 蒐集資料,多問多比較

目前市面上有11家銀行在辦理二胎房貸,民間公司中則有股票上市的新鑫公司、以及無數的私人放款,每家公司或私人的貸款條件都會有所差異,可先在網路上做功課,挑選幾家資訊透明,訊息完整公司來詢問。

在蒐集資料的過程中,有幾個重點一定要先問清楚:

  • 貸款年限、利率、額度、撥款天數?
  • 相關手續費用是多少?
  • 是什麼公司撥款?中間會經過幾個人的手?(民間二胎)
  • 是否需要抵押證件?(民間二胎)

經過初步詢問後,再決定找哪一家公司送件。

(2) 準備相關資料送件申請

當你準備提出二胎房貸申請時,需備齊相關文件再提出申請,減少後續須一直來回補件的麻煩,應備文件包含這些:

  1. 身分證件(身分證、健保卡、駕照等)
  2. 房屋相關資料(房屋和土地權狀、一順位房貸繳息紀錄)
  3. 財力相關資料(薪資轉帳、扣繳憑單、財產清單、所得清單、投資獲利紀錄、薪資條、薪資袋、存款存摺等,擇一即可,越多越好)
  4. 房屋照片,如果是向銀行提出二胎貸款申請,銀行會派專人勘屋,不須另外拍照,如果是向民間公司提出申請,通常僅需要自行用手機拍照即可

通常會在申請過程中卡關,都是因為財力資料準備不夠,對於銀行來說,明確的財力證明才會被直接列入計算,如果是領現金的勞工,或自行開業的老闆,通常需準備更多的財力證明才能順利申貸。

(3) 貸款公司審核,根據客戶狀況核定貸款條件

貸款銀行內部需要2-3個工作天來審核案件,會依照客戶信用、財務狀況,核定客戶可負擔的二胎貸款條件,例如額度、利率,若案件數量較多,銀行的工作時程會更長,一般民間貸款公司則可將審核時間縮短在1-2天完成。

(4) 確認貸款條件,約時間地點簽約對保

貸款條件初審後,如客戶同意,即可和業務約時間、地點簽訂借款契約,如想爭取更好的貸款條件,可依銀行或貸款公司要求增加保證人,或是更多的財力文件,簽約時記得攜帶以下文件:

  • 雙證件(核對本人身分)
  • 房屋及土地權狀(核對用)
  • 個人印章或印鑑證明

簽約前,借貸合約的內容一定要看仔細,如果有不了解的地方當下就問清楚;簽約時,對保人員(經辦人員)也會再針對貸款利率、每期應繳月付金、還款方式或相關費用等事項作說明。

(5) 由代書送件至地政事務所辦理房屋抵押權設定

二胎貸款的合約簽訂後,銀行會委由專業代書將設定文件送到地政事務所,辦理房屋的第二順位抵押權設定,依各地政作業時間不一,大約需要1-3個工作天,也可自行送件到地政,可省下代書費。

(6) 用二胎房貸代償銀行債務(非必要)

如果簽約條件裡有指定需代償指定債務,銀行會先幫你還掉其餘銀行債務,包含信用貸款、信用卡債務、汽車貸款、他行二胎房貸等,這邊要注意的是,只能代償「銀行債務」,如果有其他民間貸款,需自行償還。

(7) 二胎房貸款項匯入戶頭

地政事務所設定完成後,二胎房貸的款項就會匯入客戶指定戶頭,到這裡整個二胎貸款的流程就算完成了,之後只須按照合約準時還款即可。

銀行貸不過!民間不敢貸?二胎房貸推薦好理家貸!

沒注意到存摺裡錢不夠,銀行一個月沒扣到錢,導致被記上一筆遲繳紀錄,現在需要一筆錢,因為信用不良記錄不能跟銀行貸款,好理家貸審核標準寬鬆,有遲繳也能貸。

沒辦法去銀行補錢,貸款遲繳真的不是故意的

我住的地方離銀行比較遠,平常都是固定放一筆錢在戶頭裡,一季再去補一次錢,前一陣子因為不方便出門,很久沒去補錢,銀行也沒有通知,一直到最近才接到通知說,我們上個月的房貸沒繳,刷了本子才發現裡面沒錢了,趕快再放一些錢進去,又想說一趟路來銀行了,不然申請一筆貸款當作家裡的備用金,就跟銀行申請貸款。

結果貸款申請沒過,他也沒說要補什麼文件,這樣是不能再辦的意思嗎?我也不知道,我手機滑著滑著,看到很多貸款廣告,眼花撩亂的根本不知道要問哪一家,看到好理家貸的廣告滿乾淨的,業務也看起來也很體面,感覺可以相信,就打電話去詢問。

好理家貸用二胎房貸幫我順利貸款,房貸遲繳也可以

其實我不是很知道自己需要哪一種貸款,好理家貸的周經理人很好,他聽了我的狀況後,建議我可以申請二胎房貸,除了備用金之外,也可以順便整合名下小額負債,二胎是什麼?周經理解釋說,其實就是第二筆房貸,同一間房子有兩筆貸款的意思,因為也是房貸的一種,貸款額度會比較高,可以拿到比較多錢。

但是好理家貸的利率聽起來很高欸,7~14%比銀行貸款高很多,周經理說,那要看我跟什麼貸款比,如果是銀行的二胎,實際審核下來的利率也差不多是這樣,如果是信貸,我們是做田人,沒有銀行想要的薪資轉帳,所以利率也不會多低,而且我現在有房貸遲繳記錄,周經理說會對我的信用造成很大影響,銀行貸款更不可能辦得過了。

Tips 遲繳就不能辦貸款了嗎?
以銀行的認定標準來說,房貸遲繳算是重大的信用瑕疵,銀行不會在乎你是故意沒繳、晚個兩三天、還是真的繳不出來,只要有遲繳記錄,就算是信用不良了,無法再辦理其他貸款,有資金需求的民眾可能需要民間貸款的協助。

我跟老公小孩商量,覺得周經理很誠懇,分析的也滿有道理的,而且不用先簽約付錢,就請他幫忙申請二胎貸款,最後核准了100萬,除了把一些小額債務還掉外,也拿到一些錢當作緊急備用金,不用任何服務費手續費,辦得又快又好,謝謝周經理。

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