二順位房貸是什麼?房屋二胎的內容為何?次順位房貸條件有哪些?

二順位房貸是近年來市場很熱門的話題,透過房屋二胎貸款,可以充分活用房屋價值,取得一筆臨時周轉的資金,次順位房貸到底是什麼?利率是多少?有哪些管道可以申請?本篇解析二胎房貸需要注意哪些事?房屋二胎與房貸增貸、轉增貸差別在哪?我適合辦理哪種?

二順位房貸是什麼?跟二胎房貸一樣嗎?

簡單來說,二順位房貸就是第二筆房貸,當你買房子向銀行申請貸款,這筆購屋貸款就是一順位房貸,正常繳款一段時間後,用同一間房子,向別家銀行再申請一筆房屋貸款,第二家銀行的抵押權順位排在第一家後面,銀行稱之為二順位房貸或次順位房貸,民間貸款則多稱呼為二胎房貸,二者是一樣的貸款。

會稱「胎」是源自於清朝時期的「胎借」一詞,指的是『抵押權』;台灣在進入日治時期後,日府延續這概念將質押權改為「胎權」,這概念也一直沿用至今。

如果客戶繳不出貸款房子被拍賣,會由第一順位銀行先回收資金,如有政府欠費也須優先償還,如有剩餘金額才由第二順位銀行回收,如果拍賣過程不順利,金額一砍再砍,第二順位銀行可能收不回全額,放款風險較高,所以利率會訂得比較高,貸款年限也比較短,通常用來短期週轉。

由於第二間的金融機構承擔著更高額的風險,可能會面臨到借貸人無法償還債務時,房屋拍賣後仍無法回收借出的金額。相對來說利率會較一胎高,且借貸額度也會依照房屋的殘值來進行評估,金額為數十萬元至三百萬元不等。

房產資金活用有哪些選擇?我適合辦理哪種?

在有房屋的狀況下,還需要一筆資金的話,有房屋增貸、轉增貸與二胎房貸三種選擇。不過由於向銀行申請增貸時,需要的條件非常嚴謹,稍有信用瑕疵就無法通過,加上通常核貸的額度不大,若審核下來的額度仍不滿意,這時就可考慮二胎房貸,雖然利率較房貸增貸為高,但因仍有擔保品,利率相比信貸、卡債、車貸來說仍較為低,因此有些人會申請二胎房貸來優先處理利率較高的債務,也就是整合債務

這邊我們直接用比較表會較易懂:

貸款方式房屋二胎房貸增貸轉增貸
說明將已抵押貸款的房屋,以第二順位的方式再將房屋抵押給另一間金融機構,用以提取另一筆資金將原本房貸額度再增大,通常只有房屋增值時或原貸款本金已還不少較可能將原本的房屋貸款,移轉到另外一間銀行,同時再進行增貸
年利率2.5%~15.99%1.31%~2.78%1.34~2.5%
額度房屋鑑價90%,最高500萬房屋鑑價最高80%房屋鑑價最高80%
還款年限2~15年最長40年最長40年
寬限期最長5年最長3年
優點過件率高、核貸時間快,民間甚至不看信用評比利率低可降低利率、過件率比增貸高
缺點利率較高、還款年限較短審核嚴格、過件率低需要重新跑一次貸款流程,需付出的行政費用較高,流程審核時間較久

銀行二胎與融資公司二胎、民間二胎的差別?

我們以銀行、融資、民間三種管道分別進行說明:

(1)銀行二胎

銀行受著金管會與銀行法的嚴格規範,需要將所有的費用透明公告,不可能有違法的高額利率出現與不清楚的收款項目,以利率來說,是所有管道中最低,能讓借款人的還款壓力較為輕鬆,利率在約在2.13~16%之間。

但銀行也不是沒有缺點,由於法規的緣故,銀行所有的作為都必須符合規範,許多狀況少了隨機應變的能力,所以做法會較趨於保守與嚴謹,像是在受理二胎貸款的申請時,放款額度會用較為保守的方式評估,造成額度相對較小。

儘管已有房屋作為抵押,但仍會調閱申請人的聯徵紀錄,並衡量申貸人的收入狀況,若是聯徵分數不足或是財力證明不夠有力就有可能遭到婉拒。

(2)融資公司二胎

市面上的融資公司良莠不齊,這邊就單以股票上市公司作為說明,例如:裕融新鑫、中租迪和、和潤等三家;依據臺灣證券交易所股份有限公司有價證券上市審查準則規定,股票上市公司必須要資本額六億元以上,必須每月定期公布財報,且所有財報需要經過會計師查核,也因此所有營業項目必須符合法規才行。

但前述三家融資公司,目前只有裕融新鑫提供一般民眾二胎房貸,對比銀行來說,融資公司審核較為寬鬆,並不會參考聯徵分數,額度依照房屋殘值計算,撥款速度也快,是民眾在銀行以外可以優先考慮的管道,利率約為7~14%

(3)民間二胎

其實只要非金融機構以外的業者都屬於民間機構,包含前述的融資公司,但由於上市融資公司有著較嚴格的規範,因此特別挑出說明。

一般的民間二胎,優點是能借的額度沒有限制,不會去參考申貸人目前的信用狀況,撥款速度也較快,但相對利率較高尤其需要注意利率部分是年利率還是月利率,若稍有不慎就有可能背上高額的利息,利率約為6~36%;另外也需要注意常有業者收取高額的手續費,建議申請前多看多比較。

房屋二胎三種管道比較表:

貸款管道裕融新鑫二胎房貸銀行二胎房貸民間二胎房貸
過件率
利率7~14%2%~16%6~36%
額度房屋鑑價110%,上限500萬元房屋鑑價90%,上限500萬元不一定
額外費用
還款年限7~10年含2年寬限期7~10年不一定
撥款時間3~5個工作天7~15個工作天1~3個工作天
優點過件率高利率最低過件率高、撥款快
缺點利率較銀行高額度低、核貸難度高高利率、高收費

房屋二胎的內容為何?額度利率、須備文件與流程

房屋二胎額度、利率多少?

同樣用三種管道進行說明,銀行的額度會先確認一胎貸款完的殘值,約為房屋鑑價的90%,最高為500萬元,利率則從2~16%不等;裕融新鑫則為房屋鑑價的110%,是最高500萬元,利率為7~14%;民間則較為混亂,額度每家公司不同、利率則從6~36%都有,建議需要與對方再三確認。

由於銀行是最多人的首選,我們這邊以銀行二胎為例:

銀行名稱國泰世華玉山銀行台新銀行永豐銀行
額度最高150萬元50萬元50~300萬元50萬元
年利率2.5%起2.66~9.88起3.25~16%4.77%起

 

銀行名稱遠東銀行兆豐銀行王道銀行凱基銀行
額度25萬元起最高300萬元最高500萬元未提供
年利率3%起2.5%起4.5%起2.13~5.13%

 

銀行名稱新光銀行日盛銀行陽信銀行
額度最高500萬元最高300萬元依照房屋鑑價淨值90%內
年利率2~7.5%3.33%起2.21~3.46%

二胎房貸要準備什麼資料?

申請二胎房貸要準備的資料若已確定申辦的機構,通常需要準備以下資料:

  • 雙證件(裕融新鑫只需要身分證)
  • 土地或建物所有權狀
  • 房貸近一年繳款紀錄
  • 銀行存摺影本(撥款用)
  • 收入或財力證明(銀行需要)

二胎房貸的申請流程

  • 提出申請:確認好並準備完文件後,正式向貸款機構提出申請,銀行還會調閱申貸人的聯徵紀錄。
  • 房屋估價:在接到申請後,機構會初步透過書面的權狀或謄本先行初步估計房屋現有的大略價值。
  • 案件審核:依據實價登錄、所在地區、房屋年份、申貸人條件等諸多因素進行評估,確認核貸的額度、利率等。
  • 簽約對保:在確認貸款的條件後,機構會請申貸人到銀行或是派對保人員前往拜訪,現場確定各項條件後,進行簽約程序
  • 設定順位:簽約後,機構會請代書到地政機關申請設定房屋的第二順位抵押權。
  • 核定撥款:設定完抵押權後,機構會撥下款項,但會先行扣除開辦費、帳管費、手續費等費用

次順位房貸的申請條件為何?

想辦理二順位房貸條件,必須符合以下:

  • 名下有房子
  • 一順位房貸均正常繳息
  • 房子還有貸款空間
  • 信用正常(信用評分600分以上)
  • 工作及財務狀況穩定

銀行非常重視客戶的還款能力,尤其二順位房貸又是高風險放款,如果其中任一項條件較差,利率就會偏高,可拿到的額度也會比較少。

次順位房貸的審核標準有哪些?

銀行對於次順位房貸的審核,分成3個面向:

(1)房屋貸款空間

一般購屋貸款可貸到房價的8成,二順位房貸最高可貸到房價的9成,但實務上銀行也不會讓客戶貸到滿,如果房屋沒有太大增值幅度,可貸空間很有限。

(2)客戶信用狀況

以聯徵中心的信用報告為判斷基準,檢視以往的貸款是否按時繳交?負債比率是否在正常範圍?信用正常的人(信用評分600分以上)才能向銀行順利申貸。

(3)客戶財務狀況

包含收入和負債,收入會以每個月有固定收入的為準,若是不固定收入,需多加提出有效的財力證明,才有助於降低負債比率,讓銀行覺得你有能力負擔次順位房貸。

各家銀行的審核標準不一,但同樣須遵守金管會的規範,盡量降低銀行的放款風險,對於條件稍差的客戶,可能會降低額度、提高利率或直接婉拒次順位房貸的申請。

二順位房貸推薦銀行

前文說到,目前台灣只有11家銀行有辦理二順位房貸,部分銀行有針對二順位貸款給予限制:

  • 兆豐銀行:既有房貸戶
  • 王道銀行:他行房貸正常繳款滿1年
  • 遠東銀行:房屋持有1年以上,在其他銀行已辦理半年以上房貸自住型客戶
  • 凱基銀行:房子持有2年以上,房貸正常繳款滿1年,且無其他民間二順位設定或信託紀錄

其餘銀行多數限制20-65歲,信用正常即可辦理,但銀行對信用正常的標準,可能和你認知的不一樣,有小額的信用卡循環,每個月繳最低應繳金額,你認為自己還是有在償還,並非沒有信用,但對於銀行來說,信用卡全額繳清才是正常的還款行為,循環金額太高、循環次數太多就會導致信用變差,進而無法向銀行申請二順位房貸

只要向銀行申請貸款,銀行就會向聯徵中心申請調閱信用報告,如果最近3個月內連續被調閱2-3次甚至更多,銀行會主觀認定客戶亟缺資金,不會認為客戶是在比價,短時間內就無法再向銀行申請貸款了。

銀行之外的最佳選擇─好理家貸

除了銀行之外,上市融資公司裕融的子公司新鑫也有辦理次順位房貸,不像銀行對於各方面有著嚴格規範,新鑫二順位房貸審核標準寬鬆,信用分數偏低、沒有明確收入證明,甚至被銀行認為貸款空間不足,在新鑫都能順利過件。

想跟新鑫公司辦理次順位房貸,依法規限制必須透過經銷商辦理,新鑫的簽約經銷商全台只有5間,多數與母公司裕融淵源極深,好理家貸就是其中一家,如果你不確定自己是否符合二順位房貸的辦理條件,可以透過多元管道諮詢好理家貸,如您的條件足夠,我們甚至可以推薦您去適合的銀行辦理。

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