NEWS! 打炒房成獲利隱憂 高雄投資客套利中古小宅賺20萬就跑

(葉家銘/高雄報導)

高雄去年迎來新屋史上最大漲幅,不僅是台積電即將設廠的楠梓,新案每坪房價較過去大增6~8萬元,市區精華地段如漢神巨蛋、美術館均出現成交站上4字頭小宅,當房市景氣一片大好,過去位於精華地段但屬房價低基期中古大樓,也出現投資客持有不到1年短進短出套利,獲利從20~140萬元不等。專家分析,低價宅投資風險小,即便完稅及扣除成本後可能淨賺不多,但微利總比無利好。

高雄去年房價出現史上最大上揚,推升房價上漲主因包括中美貿易戰導致台商資金回流,加上受新冠肺炎疫情影響,央行以全球同步採低利環境,導致市場游資過剩,當大環境市場有利房市投資,高雄在市長陳其邁大量招商引資,上任至今產業投資超過5000億元,導致高雄處處都有重大建設利多,北從台積電在楠梓設廠、仁武及橋頭規劃產業科學園區、南有特貿3招商逾750億元,捷運紅線向北及往南延伸與捷運黃線即將在今年動工等。

去年高雄房價漲幅有多驚人可從幾區看出端倪,以台積電將設廠楠梓為例,實登揭露位於德賢商圈大樓成屋案「J.ONE」,依《樂居網》顯示最高成交單價突破32.76萬元,另漢神巨蛋、美術館特區大樓預售案「艾美巨蛋」、「美術1号院」等成交單價小宅已站上4字頭。高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪分析,低利環境導致民眾將資金投入不動產,當新屋房價不斷屢創新高,也帶動中古屋房價漲幅,去年高雄整體房市呈現史上最大上揚空間。

然而隨著新屋房價不斷上揚,民眾若想投資置產,深怕買在高點可能出現套牢,因此不少投資客紛紛轉向具備重大建設且房價相對屬低基期區,當中若中古大樓具特殊性,往往成為他們選購目標。當中位於苓雅區新光路社區正對星光園道,區段屬亞洲新灣區核心的「新光諾貝爾大廈」及「高雄85大樓」,就出現不少僅持有1年時間短進短出套利,當中「高雄85大樓」32樓套房,去年持有7個月帳面獲利僅增20萬元亦有屋主脫手。

「新光諾貝爾大廈」在高雄屬傳奇大樓,樓高35層,戶數近1500戶,20多年前社區剛完工,就因建商「婦幼建設」倒閉,導致數百戶房屋流入銀拍市場,最低拍賣價每坪僅3~4萬元,然而當民眾以低價購入後轉租給經濟弱勢者,衍生出社區早期龍蛇渾雜管理不佳問題,然而近年來隨著管委會善盡職責監督,加上亞洲新灣區包括環狀輕軌、高雄展覽館、高雄流行音樂中心陸續完工,區段房價也出現提升,依《樂居網》顯示近1年社區平均房價落在13.45萬元,較歷年12.1萬元有著11%增加。

統計近年來「新光諾貝爾大廈」不到1年時間內短進短出交易有3筆,當中位於9樓住家,去年2月以320萬元購入10月以460萬元售出,持有8個月房價增值140萬元,增幅超過4成,另5樓住家,持有1年房價增加129萬元,增幅約35%。無獨有偶相同現象,不到1年內出現房價增值,投資客套利還有位於「新光諾貝爾大廈」旁「高雄85大樓」,去年出現3筆3~8個月獲利20~50萬元案例。

《蘋果新聞網》詢問長期經營「高雄85大樓」投資客,王小姐指出,新屋房價不斷上漲,尤其是部分上市櫃建商一直衝高房價,過去買小宅每坪賺個2~3萬元價差不難,但隨著政府打炒房,今年下半年更可能出現預售屋禁止換約政策,因此部分投資客開始轉向到房價較低但有建設願景區炒房賺價差,即便短進短出必須支付45%房地合一稅,但少賺總比沒賺少。

帳面僅獲利20萬元就轉售,若再加上持有不到1年必須繳納45%房地合一稅及交易過程各式規費與仲介費,可能獲利微乎其微甚至僅幾萬元。

台灣房屋亞洲新灣區特許加盟店店東陳志遠指出,當新屋建築成本拉高,售價不斷上揚,對民眾而言中古屋房價會感覺相對便宜,而這類低門檻好入手精華區小宅增值效益可觀,以三多商圈周邊為例,2房租金投報仍有4~5%,套房及2房月租平均1~1.8萬元,然而針對投資客短進短出進場炒房,主因是跟區段新屋有明顯價差,如周邊小宅開價4字頭、成交3字頭,「投資客目前進場除被持有1~3戶貸款成數不同,需準備更多自備款,另有房地合一稅、仲介費交易成本,而房屋交易變現速度比股票慢很多,光過戶交屋就要1個月。」

轉載自:蘋果新聞網

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