房屋二胎意思是什麼?房屋二胎成數多少?房屋二胎注意事項有哪些?

房屋二胎意思房屋二胎成數多少?二胎房貸是房子的第二筆貸款,每間銀行的可貸額度區間略有不同,因為房子的價值比較高,額度從25-600萬都有,民間二胎的額度則約在30~500萬。房屋二胎注意事項有哪些?民間二胎也是看已經還掉的本金,但要特別小心利率的計算方式,以免還不出來房子遭查封。

房屋二胎意思是什麼?

二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款,就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下,再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款。也就是說,您的名下會同時有兩筆房屋貸款。

一般我們在辦理房屋貸款的時候,債權人A為了保障自身權益,會將您的房子作抵押權設定,而抵押權的第一順位通常會是購屋貸款。因此當您向債權人B申請房屋二胎貸款時,債權人B設定的抵押權順序就會在債權人A之後,也就是第二順位。

二胎房貸好嗎?優缺點有哪些?

  • 貸款額度高
  • 申辦流程簡單
  • 撥款速度快
  • 活化資產價值
  • 二胎房貸利率高
  • 銀行二胎貸款審核嚴格

其實透過銀行取得資金的方式有很多種,例如信用貸款、汽車貸款、房屋增貸以及房屋轉增貸,但為什麼我們會推薦您選擇房屋二胎貸款?後面我們會再做更詳細的說明。

二順位房貸最大的優勢就是,二胎貸款的可貸額度較高、且申請流程簡便快速,對於臨時有資金需求、急需大額周轉金的客戶來說,是不錯的資金取得方式。

雖然相較於信用貸款、汽車貸款,二順位貸款的利率並不算高,但如果與類似的房貸產品相比(如房屋增貸、房屋轉增貸)之下,二胎房貸的利率會比較高一點,不過這也是有原因的。

前面我們有提到,二胎房貸的抵押權順序排在原房屋貸款之後,也就是說,假設債務人未依約還款、導致房屋遭拍賣時,賣得的價金會先清償第一順位的抵押權債務,剩餘的價金再依序受償。因此二胎房貸的風險較高,債權人很有可能無法回收借出去的資金,所以利率會比較高。也因此,大多數的銀行不太願意承作,甚至在貸款審核上也會比較嚴格。

房屋二胎成數多少?

二胎房貸的貸款成數,是以房價為基準來評估,可貸成數如下:

  • 銀行二胎房貸貸款成數:最高房價90%
  • 新鑫二胎房貸貸款成數:最高房價110%
  • 民間二胎房貸貸款成數:最高房價100%

然而房屋的價值又是如何計算的呢?房價與地段、房型、屋齡、樓層都有關係,最簡單的查詢方式,就是上實價登錄的網站查詢附近地段價格,在實價登錄2.0上路後,房價的精準率已經可以達到8成。

如果想得到更精確的房屋價格,可以請銀行行員協助估價,每家銀行估算的價格可能有些微差異,或是委託專業的不動產鑑價公司估價,但需額外支付鑑價費用。

二胎房貸的實際額度要如何估算?要如何拉高二胎成數?

依據每個人自身條件不同,可得到的二胎利率和額度都不同,主要審核面向包含這3個部分:

(1)房屋可貸空間
假如你的房子價值1000萬,一順位房貸貸款8成800萬,二胎最多可以貸到房價9成,也就是900萬,中間100萬的差額,就是你可以申請到的二胎最高額度。

(2)客戶信用狀況
以聯徵中心的信用報告為基準,信用越好的客戶,可拿到的額度越高,會參考其餘兩項因素綜合評估。

(3)客戶財務狀況
財務狀況包含收入及負債狀況,銀行會計算客戶的負債比率,通常負債比超過60%就不太會再核發新的貸款。

以上述例子而言,二胎房貸額度會從100萬開始,依照信用和財務狀況開始往下扣,如果個人財務狀況不佳,可能只核准30萬,甚至有可能直接被婉拒貸款,想拉高貸款成數,就要盡量維持良好信用,將負債比率控制在60%以下,或是透過裝修房屋、增加保人的方式來提高銀行放款給你的信心,就能提高貸款額度。

銀行二胎房貸計算方式及額度列表

銀行二胎房貸的額度計算方式相當嚴謹,計算基準並非貸款金額,而是房貸的設定金額:

房貸設定金額=貸款金額*1.2,房價1000萬,貸款800萬,設定金額為960萬

以設定金額認定的話,可貸額度就更小了,以1000萬的房子為例,1000-960=40,已超過二胎可辦理的成數上限,無論本金已償還多少,皆會以設定金額認定,所以無可貸空間,貸款會遭到拒絕。

各銀行二順位房貸額度列表

兆豐銀行依鑑價辦法國泰世華20-150萬
遠東銀行25萬起台新銀行最高300萬
陽信銀行50萬起日盛銀行最高300萬
玉山銀行50萬起王道銀行最高500萬
凱基銀行50萬起新光銀行最高600萬
永豐銀行50萬起

 

房屋二胎注意事項有哪些?

新鑫二胎房貸計算方式與額度

民間貸款中,融資公司新鑫是比較特別的存在,以融通資金為主的融資公司,辦理貸款業務多年,無論規模與制度都與銀行相當,唯獨對於二胎房貸的計算方式,有著比銀行更寬鬆的標準:

貸款額度=房屋現值-已償還的本金,房價1000萬,貸款800萬,本金已還到剩下600萬,可貸額度為1000-600=400萬

新鑫二胎最高可貸到房價的120%,額度則是30-500萬,以上述CASE來說,如果客戶的信用及財力狀況都沒問題,最多即可申貸到500萬。(1100-600=500)

民間二胎房貸計算方式與額度

民間二胎的計算方式與新鑫二胎一樣,都是看已經還掉的本金,貸款成數最多則是房價的100%,額度部分比較有彈性,從小額的10萬到600萬都可以申貸,但要特別小心利率的計算方式,以免還不出來房子遭查封。

二胎房貸的風險有哪些?四大注意事項要當心

(1) 利率較高

以利率最低的銀行來看,二胎房貸的利率是2.5%~16%,實務上則大多在7%~8%左右,若與其他房屋抵押貸款相比,二胎房貸利率確實比較高、且還款期限較短,月付金負擔恐較重。

雖然二胎房貸利率較高,但貸款額度也比房屋增貸、轉增貸多,因此仍有許多資金需求者會選擇申辦房屋二胎貸款。

貸款項目利率年限
二胎房貸2.5%~16%15年
房屋增貸1.33%~8.20%20年
房屋轉增貸1.31%~8.20%30年

要注意的是,許多民間二胎貸款是使用月利率,與一般銀行所用的年利率相差12倍之多,例如:民間二胎月息3%,若以年息做計算,年利率高達36%。

(2) 申貸管道多

除了銀行,許多民間貸款業者都有提供二胎房貸的貸款服務,例如:當鋪、代書、資產管理公司、融資公司等等,也因為二胎房貸的申貸管道非常多元、品質參差不齊,連帶產生一些風險:

不肖代辦藏陷阱
由於貸款管道眾多,有些民眾會選擇透過代辦申請二順位房貸,卻不幸遇到不肖代辦業者,不但收取高額的服務費、誘騙客戶簽下不合理的合約、甚至胡亂送件,最後導致信用狀況變差或損失金錢。建議可以直接找銀行申辦,或者選擇大公司、好評多的代辦。

虛假的貸款條件
有些貸款公司為了吸引客戶,會用不實廣告、虛假的貸款利率來誘騙民眾申辦房屋二胎,實際上取得的二胎利率、額度、甚至還款年限都可能跟一開始講的不一樣。

舉例來說,部分民間二胎為了規避法定利率上限16%的規範,會以各式各樣的名義來收取相當於利息的對價,甚至可能會將約定遲付利息併入本金;有些不肖業者還會將月付金以錯誤的計算方式,回推你的二胎房貸利率,讓你誤以為利率很低,實際上卻很高。

假冒銀行關係企業
部分民間借款會刻意取跟銀行很像的名字,讓人誤以為是該銀行的相關企業,有些不法業者甚至直接會告訴你,他們就是某銀行的所屬機構。接著再利用民眾的信任,以各種名義收取高額的手續費,還可能哄騙民眾簽下內容不合理的合約,日後如果反悔、不想辦,就得賠償高額的解約金、甚至吃上官司。

房貸不容易轉回銀行
不管是跟銀行、民間申請二胎房貸,都會將你的房屋設定第二順位抵押權,等到你的債務清償完畢,才能夠將抵押權塗銷掉。如果你是先申請民間二胎房貸,事後想將貸款轉回銀行、或者用房子跟銀行申請其他貸款,通常銀行只要看到你的房子有私人設定(即民間設定),就不太願意再借錢給你了。

但這也不代表說,民間房屋二胎貸款不能借,只要抵押權塗銷掉就能再跟銀行貸款。而大部分會在貸款未清償完畢,就想轉回銀行的情況,大多是覺得民間二胎的月付金壓力太大,因此真正的關鍵其實就是「選擇利率合理、收費項目合理的民間房屋二胎貸款」。

(3) 恐產生額外費用

如同前面講的,申辦二胎房貸會需要設定房子的第二順位抵押權,因此除了一般貸款都需要收取的手續費用之外,還須負擔地政設定費、代書費等費用。不過,如果是申請房屋轉增貸,需要支出的費用也不少。

最主要的問題,還是在於民間二胎的部分,有些民間貸款會以各種名義,向借款人收取費用,借10萬元撥款下來只剩5、6萬元,這樣的情形十分常見。

(4) 詐騙事件多

詐騙集團無所不在,他們除了會假冒銀行關係企業,還可能假冒代書身分,利用民眾急需資金的心理趁虛而入,用各種理由塘塞、要求民眾先繳一筆費用,又或者是要求民眾提供個資(身分證正本、存摺正本、提款卡等)作其他不法用途,新聞上有許多借錢卻莫名其妙變詐騙警示戶的案例,就是這樣來的。

如何降低二胎房貸的風險?

如果想了解你找的貸款管道是否安全可靠,提供你3個辨別方法:

  • 網站資訊完整性
  • 公司資料正確性
  • 是否有實體公司

如何降低二胎房貸風險?3招安心借二順位貸款

(1) 網站資訊完整性
現在大多數的民間貸款都有架設官方網站,如果你找的民間二胎是只有臉書、Line、簡訊,卻沒有一個公開的網站,或者網站資訊不夠詳細,那你就應該要提高警覺。

  • 完整的公司介紹(公司名稱、電話、地址)
  • 公司負責人資訊(姓名、照片、資歷)
  • 完整的業務資訊(姓名、照片、資歷)
  • 公開透明的資金來源

(2) 公司資料正確性
除了確認網站資訊是否完整,當然也要小心求證內容真偽,只要是依法設立的公司,在經濟部的商工登記公示查詢系統及財政部的公示資料查詢服務,都查得到資料;如果對於業務的資歷有疑慮,可以要求對方提供證照佐證,也可以打電話過去多提問,看看對方是不是真的了解?

另外,您也可以在各大社交網路平台找找看,有沒有人分享過他們的借貸經驗?Google商家評價怎麼樣?雖然也有業者會寫假評論,但如果仔細看內容,還是能看出其真實性。

(3) 是否有實體公司
有些民間貸款所提供的地址根本不存在,因此建議使用Google街景查看真實環境,甚至可以向對方提出想直接實地探訪,如果對方一直婉拒,那你就要考慮一下了,畢竟萬一真的發生什麼事,連對方在哪裡都找不到,恐怕也求償無門。

最後,申請民間二胎房屋貸款的時候,記得要注意民間借貸業者的收費項目是否為必要開銷,並評估收費金額、貸款利率是否合理;簽約前,除了確認二胎房貸的計息方式、還款方式之外,也要詳讀合約,確認內容都沒有問題才申辦。如果不知道該如何判斷,建議多問幾間、多做比較來降低風險,或者選擇股票上市公司-裕融新鑫二胎房貸,由擁有豐富銀行資歷的好理家貸團隊(裕融新鑫簽約經銷商),協助你解決資金問題。

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