朝讀新聞|房貸成數》憂女兒被房貸壓垮,6旬母想贊助5百萬買房…專家:其實有更好辦法

新聞來源:文/畢德歐夫

原本1500萬的房子,阿珍姨打算出500萬,剩下1000萬的房貸,貸款30年,每月償還34,000元左右,讓小夫妻兩個一起努力打拼,這樣應該還OK。

問題是現在手上除了一間當初娘家給的北市公寓5F,手上的流動現金,也不過這麼5、600萬元。

對20幾歲的年輕人來說,也許覺得好像還蠻多,但對一個65歲的年長阿姨來說,這真的是不多,甚至還要擔憂之後行動不便,公寓5F這個老家會不會爬不上樓。加裝電梯?賣掉換間小的電梯套房?還是搬去跟女兒女婿住?這些都是煩人的事,阿珍姨說她不想要想這麼多了。

阿珍姨問我有沒有更妥善的方法,一堆老人家七嘴八舌,似乎也沒什麼結論。

我想了想跟她說:「房子1500萬,新房子應該可貸款8成或8成5,所以不需要頭期款500萬這麼多,你幫太多了,大概300或225萬即可,即便加上一堆規費雜費,那就再貼個20萬給她,應該也夠了。」

阿珍姨疑惑的說:「不過女兒這樣房貸會不會撐不過去?」

我大笑著說:「我怎麼知道妳女兒賺多少,這你要問她跟先生啊!但每個月房貸如果真的超乎能力,那就不要買新屋,買中古的就好,有多少錢就辦多少事,要不然難道妳一直在女兒身旁嗎?」

阿珍姨嘆了口氣,沒說什麼。

我接著說:「妳不要一開始就給予大把的頭期款,一方面也避免將來跟女兒女婿翻臉的時候,鬧的不愉快,卻還要低頭去討生活費,這很難過。」

「寧可把錢暫留身上,主控權就是妳手上,每個月房貸你意思一下,幫忙出5,000或1萬之類,如果女兒跟女婿不孝,你也能隨時找個理由喊停,確實妳這個老母親也仁至義盡了,不是嗎?」

「假如妳女兒真的還是無法償還3萬4的房貸,前3年也可以用寬限期,暫時只繳息,不還本金,這問題也就解決,只是3年後終究要面對房貸,簡單來說,當收入沒辦法負擔的話,現在就不要買這麼新的房子。」

以上摘錄自:橘世代


好不容易存夠一筆錢準備買房置產,簽約後卻發現銀行核貸的貸款成數比預期的低,怎麼會這樣?自備款準備不夠該怎麼辦?一篇搞懂7個影響房屋貸款成數的關鍵原因,以及提高房貸額度的7種方法。

經好事貸同意部分轉載:
房屋貸款成數不夠怎麼辦?7個關鍵原因和提高房貸額度的方法

房屋貸款成數的常見問題
(1) 買房可以申請全額貸款?
過去,富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」,申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房,但這類專案都非常嚴格的條件限制,因此實際上能貸到的人並不多。此外,全額房貸對銀行來說,風險非常地高,因此貸款利率也比較高。

目前,銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款(或其他貸款)的方案,大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右,較接近全額貸款。不過,信用貸款的部分,還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高,導致月付金較高,建議先評估自身的還款能力。

(2) 低自備、低首付建案好嗎?
近幾年,建商為了刺激買氣,推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案,而實際的運作方式有以下幾種:

向建商貸款:
假設您的銀行房貸成數為7成,建商可能以公司貸款名義,補足您剩餘的2~3成款項,利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。

工程零付款:
一般購買預售屋時,簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10%款項,接著再依工程進度分期付款,完工後準備交屋時,再繳交剩餘款項;而所謂的工程期零付款,只是暫緩繳交工程期款,等到建案完工後,須一次補足剩餘款項,等於只是把付款壓力延到最後而已。

降低定簽金額:
適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋,簽約當下應繳交的定簽開價款(即首付),建商只先收取一部分款項,其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋,須一次繳清剩餘款項。

也就是說,羊毛出在羊身上,「低自備款」、「低首付」只是延遲付款,並非真的不用付錢,甚至可能會花更多,建議應審慎評估自身財力。

(3) 零元購屋是真的嗎?
除了建商推出的優惠買房方案,網路上也出現「0元買房」、「無本購屋」、「購屋不用自備款」等課程講座,宣稱可輕鬆買房、甚至投資獲利,而使用的方法有以下幾種:

簽AB合約:
顧名思義就是將買房合約分成兩份,一份是真實購買價格,另一份則墊高價格,以便向銀行申請更高額的貸款,但這可能會面臨偽造文書、使公務員登錄不實、詐欺等違法風險,建議勿嘗試。

還有一種是透過買房送家電、送裝潢,把購屋總價灌水,但自從實價登錄新制上路後,交易細節都須載明清楚,若申報不實亦須受罰。

以租金養房子:
通常是以「房屋增貸」或是「房貸+信貸」的方式跟銀行多貸錢,再將房屋出租,用租金來繳貸款。但如果房子無法順利出租、或租金無法支應貸款,就可能面臨房貸繳不出來的風險。

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