〈房貸成數〉傻眼!貸款成數剩29%,貸款成數不如預期的原因為何?|朝讀新聞

近期有個買店面貸款成數卻不足的新聞案例,新聞報導中提及購買商用不動產須注意用途別,因為這個案例就是因為用途別為「住商用」,因此最高只能貸到四成,銀行估價又偏向保守通常不會給到最高成數,以至於發生了自備款需71%的窘境。房屋貸款的眉角很多,本文帶你了解「房貸要怎麼辦才划算?」

房貸新聞:買8千萬店面自備5成竟不足,購買商用不動產注意用途別

〔經濟日報 記者游智文/台北報導〕和屋主一番議價,最後談到8,000萬元。這位退休族算了一下,自己名下沒有房屋,正常住家貸款可貸款七至八成,店面貸款比較少,但應該可貸到六成左右。自已手上有4,000萬元,保守一點,貸五成4,000萬元,應該沒問題,於是就直接和屋主簽約買下。

沒想到簽約後案件送到銀行,別說六成,連三成都不到,銀行只核貸兩成九、2370萬元。

詢問之下才知道,原來該間店面含一樓及二樓,一樓用途為店舖,二樓用途是住家,一、二樓有內梯,登記謄本記載為「住商用」,因此被認定是新北市7,000萬元以上高價住宅,貸款成數最高只能四成,加上銀行估價只估5,925萬元,以致於自備款高達71%。

鄭文在表示,如此結果,讓民眾傻眼,好在他人脈廣,緊急調度,兩周內籌足1,630萬差額,順利完成交屋。(經濟日報)

經濟日報新聞報導指出:最近有個退休族想當包租公,看中了一個黃金店面,沒想到跟銀行貸款,竟然連三成貸款都拿不到,到底是怎麼一回事。原來該間店面含一樓及二樓,一樓用途為店舖,二樓用途是住家,一、二樓有內梯,登記謄本記載為「住商用」,因此被認定是新北市7,000萬元以上高價住宅,房貸成數最高只能四成,加上銀行估價只估5,925萬元,以致於自備款高達71%。好不容易存夠一筆錢買房,簽約後卻發現銀行核貸成數比預期的低,自備款準備不夠該怎麼辦?

購屋貸款-銀行審核的重點

現在銀行貸款很嚴格,所以你要貸款以前,你必須要確定幾件事情:

  • 負債比

貸款案件審核,銀行第一個就是要計算你的負債比,負債比要如何計算呢? 就是用你每個月的收入,去繳貸款之後,這個負擔占了你收入的多少比例,這個比例就稱為:負債比例,銀行正常是抓70%,也就是說假設你的薪水是5萬元,你每個月只能夠有35,000元可以去繳貸款,如果貸款800萬20年,我們利率用2%計算,一個月是要繳4萬元,所以房貸月付金4萬元,你每月支出只能35,000元,不好意思,負債比過高;那如果30年房貸的話,月付金就在35,000元以下,就過關了。

  • 聯徵

還有一個比較關鍵就是你的聯徵報告,信用評分是多少? 千萬不要使用信用卡循環,因為這是讓信用評分降低的最主要原因。其實我以前在銀行的經驗,我遇到很多都是爸爸、媽媽出頭款去買房子,結果小孩子貸款貸不過,負債比太高,後來爸爸媽媽也要進來做保,這樣貸款才會過。

購屋貸款-貸款成數不足怎麼辦

(1)銀行房貸貸款成數決定因素

  • 房子座落地點

一般銀行承做購屋貸款的成數,落在7.5成到8成,銀行房貸的貸款成數,會取決於房子座落在哪邊? 第二個就是:借款人的條件,依照上述兩部分的條件去評分審核。

銀行喜歡六都,再者把房子劃分的更細,分成A、B、C、D、E 它分成5個區域。銀行比較喜歡做的就是A跟B,C這三個區段,D區的物件就勉強,E區就不愛,如果房子坐落在E區,除非是借款人條件很好,如上市櫃公司員工、軍公教人員,不然銀行都會回覆:這個區域銀行不承做。

  • 貸款人條件

關於借款人部分也有劃分成A、B、C等級:上市櫃公司員工、 軍公教為A級客戶、辦公室一般公司的上班族為B級、領現族為C級。A、B是主要承做客群,C則不愛。

(2) 貸款成數不如預期的原因

  • 買貴
  • 貸款人條件不足

那為什麼貸款成數會不如預期,簡單講就是買貴了,第二個可能就是你條件不夠好,銀行不願意貸那麼多給你,就這兩個。

假設我是買1,200萬,結果銀行是估1,100萬,假設銀行貸款貸8成,它就是用它們估價的金額貸給你8成,1,100萬貸8成就880萬,你買1,200萬所以你的自備款就是320萬。

在這邊教各位一個小技巧,就是你可以在簽約的時候,押一個但書:就是我們這一次的買賣合約這一個買賣件,如果貸款的金額沒有達到多少,這個約就解約,你可以這樣子寫。但是前提是他們簽約的代書要同意,你像建商的話,他是不會跟你簽這一條的,如果建商會跟你簽這一條就是,他房子賣很久,他希望賣掉,好,那我就跟你簽這一條,那他會協助你,幫你把貸款辦出來。

如果你真的(頭款準備)不夠的話,就是只能夠用個人信貸去補,比如說以現在目前市場上新光銀行、台中商銀,它們都有貸到9成的房貸專案,比如說你房子是買1,000萬,房貸貸給你800萬 8成,然後另外再貸給你100萬是信貸,所以你是貸到房價的9成,但是這信貸它可能就是給你分7年還或10年還,然後利率可能就是4.9%。

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