房屋抵押貸款試算掌握月付金 買房屋購屋費用要準備多少?

買房除了房屋類型有預售屋、中古屋與老屋,買房也必須考量房屋過戶費用有哪些?除了印花稅、契稅等,選擇銀行房貸利率與房貸額度,也必須找到適合自己能力的房貸方式,才能讓繳房貸不成為苦差事,央行升息帶動房貸利率跟著調整,透過房貸房屋抵押貸款試算掌握月付金。

買房遇房貸升息…房貸試算多繳2萬

曾擔任房地產資深編輯、現為地產部落客的黃敏婷(Ting)和黃竹君(Sam),在其臉書粉絲專頁「地產秘密客Ting & Sam」發文,替大家試算升息之後房貸族要多繳多少錢?貼文以房貸1000萬元,分20年償還為例,16日升息半碼,房貸利率來到1.685%,每月平均攤還49110元,一年要繳589320元;與去年最低房貸利率1.31%相比,今年二度升息後,背1000萬房貸,每月會多支出1724元,一年就增加了20688元支出。

最近有打算買房的首購族和換屋族,必須做好全面的風險評估,尤其是購買預售屋的民眾特別需要注意,因為接下來在9月、12月央行理監事會議,「今年還有2次升息機會,提醒房貸族要特別留意,必須謹慎評估好自身的還款能力」。

不同房屋類型房貸成數比較?

要買預售屋、新成屋還是中古屋?每種房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣,你可以針對需求做選擇:

房屋類型預售屋新成屋中古屋
優點頭期不用一次繳清、可客製化(客變)可即刻入住、議價空間大購置成本低、周邊機能佳
缺點成品恐不如預期、施工時間不定自備款壓力大房屋老舊
價格
貸款成數8成7~8成5~8成

房屋買賣過戶有哪些費用?

不管想買房還是辦理房屋轉增貸,有些相關費用是必須支出的,以下整理出可能的房屋過戶費用,我們整理出所有房屋貸款可能產生的費用,讓你在購屋或貸款前,能夠更精準的估算費用,避免因購屋反而陷入資金危機。

  • 契稅(房屋鑑價6%)
  • 印花稅(房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%)
  • 仲介費(房屋成交價2%)
  • 地政士代辦費(約3~4萬元)
  • 其他行政規費
  • 裝潢費
  • 家具、家電
  • 外水、外電(約20~30萬元)

房屋抵押貸款試算 

房貸試算就是在你正式申請房屋貸款、開始還房貸之前,先利用試算工具算算看得出的結果是否符合預期,房貸試算可計算房貸額度、房貸月付金及房貸利率。

房貸試算的功用多且有以下好處:

  • 評估支出

購屋時,使用房貸試算可貸額度,幫助你評估買房自備款、頭期款應準備多少;試算貸款月付金,可評估目前的財務狀況是否可負擔每月還款金額。

  • 貸款比較

用名下房屋申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸時,可使用房貸試算額度、利率,比較哪一種房貸產品及貸款管道最適合自己。

  • 二次驗算

貸款業務告訴你的貸款額度、利率、月付金及還款時間,不一定是真實的、正確的,因此最好使用房貸試算工具再做1~2次驗算,以防上當受騙、落入貸款陷阱。

貸款工具類型特色
國泰世華銀行官網月付金變化重點摘要
台新銀行銀行官網各期月付金完整列表
591房屋交易平台/APP提供各銀行房貸利率
永慶快搜/信義房屋APP刊登的物件可直接試算
貸款計算機APP各類貸款試算皆適用
內政部不動產資訊平台政府平台可試算自購住宅貸款利息補貼

 

房屋貸款成數不足常見原因?

(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大?意思就是你的房子可能買貴了。

為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

(2)不同類型房子

銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價。

(3)房子坐落區域

基本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件。除了房屋所在縣市之外,座落地段和周邊有無嫌惡設施,也會影響你的貸款成數。

(4)收入高低/工作性質

房貸額度是多、是少,其實取決於你的收支比(負債比),也就是你每個月要繳的房貸金額,佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右,都還在銀行可接受範圍,超過70%就很難貸得過了。

就算收入很高,如果工作收入不固定,例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等,又或者是收入領現金的族群,別說是要拿到較高的貸款成數了,可能連審核都不會過。

(5)信用評分

當你跟銀行申請房屋貸款時,銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告,確認你過去有沒有債信不良的紀錄,信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。

新聞出處》CTWANT

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