房屋增貸利率比較 購買法拍屋風險有哪些?

房屋貸款繳不出來,如何避免房子被法拍呢 ?除了寬限期之外還有與銀行協商降息、延長還款期之外還有轉貸與二胎房貸。房貸轉增貸額度大,估價也可能會比較寬鬆,或者是審核也比較寬鬆,房子增貸就是拿已經有貸款的房子,再向銀行申請增加貸款,把房子的增值空間轉換成現金,銀行的房貸2貸比較嚴格,新鑫二胎房貸沒有銀行嚴格的規範,由於每家銀行增貸率與條件都不盡相同,房屋增貸利率比較通常落在年利率1.4%~3%(此為我國合法利率範圍內),建議申請前可以多方比較參考,法拍屋風險有哪些?常見的有不負瑕疵擔保責任、不點交與隱形成本,購買前多參考法拍屋公告內容以便了解點交情形。

繳不出房貸被法拍

根據法拍資料,今日進行二拍的桃園市中壢區龍川四街物件,屋齡13年,為大樓的5樓戶,坪數46.61坪含一個車位,為債務人在2009年購入自住,去年4月遭房貸銀行查封,屬於繳不出房貸遭法拍的物件。

籃茂山表示,以總價838.99萬元拍定屬於一般中古市場交易行情,得標者為自住客。他也說,目前法拍市場案件不多,這類還不錯的物件與社區,還是會吸引買方投標,「只是有39組投標,且衝上拍,真的是超乎預期。

房貸繳不出來該怎麼辦?4招避免房子被法拍


(1) 使用房貸寬限期

房貸寬限期就是貸款本金寬限,房貸每個月繳款的金額,裡面含有本金跟利息,而本金寬限就是指只繳利息,不用償還本金

(2) 找銀行協商

跟銀行辦了貸款之後,規定就是要每月準時繳款,但你可能因為收入變少、繳款負擔變重,希望跟銀行提出要降低月繳款負擔申請,讓每個月的還款金額可以降低,有以下幾種方式:

  • 延長還款期限
    延長還款年限,這是最好的,等於是將貸款重新再貸一次,還款年限拉長,則月繳款金額就會降低。
  • 更改還款週期
    就是更改還款周期,可以向銀行提出申請,但是通過的機率非常低。銀行之所以不會這麼做,是因為對銀行來說等於又是換了一個契約。
  • 調降利率
    調降利率,前提是你現在的利率是高的。

(3) 活化不動產

第三種方式是當名下已經有房貸,還想要取得資金,可以使用這個房子來申請貸款,使用房子貸款的方法有哪些?

  • 房屋增貸
    用名下貸款中的房子向原貸款銀行提出增加貸款申請。
  • 房屋轉增貸
    將整個房貸轉去別家銀行,稱為:轉增貸或增轉貸
    ,這對另外一家新銀行來說,就是新增一筆大額度的房貸案件。對銀行而言,比較喜歡這種案件,因為轉增貸的額度大,估價也可能會比較寬鬆,或者是審核也比較寬鬆,不過缺點就是,可能要放棄第一次的房貸的利率,還有一個需要思考,就是當房貸轉貸之後,會產生一筆轉貸的費用,其中可能包含代書費 、地政事務所的規費、銀行的手續費
  • 二胎房貸
    二胎因為它是第二順位的債權,房貸2貸風險比較高,由於銀行不會用很寬鬆的方法去做貸款,所以銀行的二胎比較嚴格。除此之外,另外一個選擇是融資公司。融資公司就是由一家公司提供貸款,目前市場上融資公司很多,但是股票上市的融資公司只有三家:中租、 裕融、 和潤,而這三家中只有一家裕融子公司:新鑫股份有限公司,有提供新鑫二胎房貸服務,新鑫二胎房貸沒有銀行嚴格的規範,只看還款記錄是不是正常?房子的價值有多少?
  • 理財型房貸
    理財型房貸也稱作回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸或活用型房貸,是一種結合一般房屋貸款循環型貸款的房貸產品。簡單講就是,理財型房貸可以靈活運用您的貸款額度,還了又借、借了又還,您可以使用這筆資金作投資理財、公司周轉金、也可以當作緊急備用金。是一種可以把還掉的房貸本金,再借出來使用的房貸產品,銀行會給一個可循環動用的額度,借款人可以隨時提領、隨時清償,根據動用的天數來計算利息,沒有動用就不會計息。

(4) 申請其他貸款

  • 汽車
  • 機車
  • 信用貸款

另外就是申請其他貸款,比如說:汽車、機車或者是信用貸款,但是信貸條件相較於其他貸款嚴格,由於信貸沒有提供抵押物的關係。

房屋增貸利率比較、各銀行額度和貸款期限

房屋增貸利率比較,一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在年利率1.4%~3%(此為我國合法利率範圍內),由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同,建議申貸前可以先多方比較參考,選擇適合自己還款方式。

房屋增貸國泰世華銀行永豐銀行
增貸利率1.37%起1.4%起
增貸期限最長20年最長20年
增貸成數最高8成最高85成

大部分的房屋貸款都是採浮動利率(即指數型房貸),因此只要央行升息,房貸利率也會跟著上升,房貸月付金也會增加。

房子增貸就是拿已經有貸款的房子,再向銀行申請增加貸款,把房子的增值空間轉換成現金作運用,大部分的銀行都有提供房屋增貸,房屋增貸利率大約是1.37%~1.64%之間,利率比信貸更低,不管事拿來修繕房屋、投資理財或做短期紓困都很方便。

房屋增貸缺點是什麼

而房屋轉增貸就是將原有的房屋貸款轉到另一間銀行,由於轉貸的時候,新的銀行會重新幫房子鑑價,貸款成數及利率條件也可能比原本的銀行好,因此也有機會取得一筆額外的資金。

通常原房貸的設定金額本來就很高,所以銀行的增貸空間通常都很少;轉貸雖然有機會爭取到額外的資金,但也需負擔轉貸的成本。

法拍屋風險是什麼?法拍屋公告要注意什麼內容

購買法拍屋的缺點

(1) 法院不負瑕疵擔保責任

買法拍屋最大的風險,就是沒有辦法事先看屋,了解屋內的實際狀況。萬一真的不幸遇到漏水、裂縫等問題,若為一般房屋買賣,可要求原屋主負起瑕疵擔保責任,但如果是買法拍屋,法院是不用負瑕疵擔保責任的。

依據《強制執行法》第81條規定,法院的法拍屋公告上只會標示以下重大瑕疵:

  • 海砂屋
  • 輻射屋
  • 火災受損
  • 建物內有非自然死亡(凶宅)

因此如果搬進去後,才發現房子有問題,也沒辦法請求賠償。

(2) 不點交的法拍屋問題多

雖說購買法拍屋,產權較有保障,但並不代表可以同時取得房屋的「所有權」和「使用權」,這是什麼意思?

拍賣公告上會註明法拍屋的點交情形,若標示「點交」,那麼法院就會保障您的房產所有權和使用權,屆時如果屋主未搬離,導致法院無法點交,就會進入強制點交程序。

可點交的法拍屋類型:

  • 查封時為債務人自住、或確定為空屋
  • 查無第三人佔用
  • 租賃關係已遭法院排除

但如果拍賣公告標示「不點交」,法院會主動提供不動產移轉證明,但不協助點交,若屋內還有租客或第三人占用,法院不會以公權力介入,必須由得標人自行與對方協議,不管是花錢消災還是循法律途徑,都相當耗費時間和金錢。

不點交的法拍屋類型:

  • 所有權不完整(土地或建物為共有)
  • 遭到第三人佔用(第三人無償使用或因其他原因而居住在內、第三人承租使用、使用關係不明)
  • 借名登記

(3) 恐有隱形成本

法拍屋雖然價格便宜,但如果沒有事前做好功課、或者運氣較差的話,也可能會產生一些額外的成本。例如:

  • 買到屋況較差的法拍屋,需額外花費修繕費,還可能遇到惡意破壞屋內設施之情形(如水管灌水泥)
  • 買到不點交的法拍屋,可能需支付溝通費、搬遷費給佔用人,還可能遇到法拍海蟑螂漫天喊價。

除了之外,還可能會多一筆管理費的支出,不過這是可以提前預防的,法院的法拍屋公告上若載明「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」,則代表得標人需支付債務人積欠的管理費,若公告未載明則無須繳納,因此投標前記得詳讀拍賣公告。

文章出處》好房網

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