房貸多久可以申請轉貸、增貸?新鑫二胎額度與銀行有什麼不同?

房貸多久可以轉貸?房貸繳納至少一~二年再申請房貸增貸或轉貸比較好,這樣可以讓銀行知道,這段期間還款的情形,讓銀行可以憑這些還款紀錄來推測借款人是否為風險較高的客戶,而降低核貸金額,或甚至是婉拒申請。申請房屋貸款,銀行將視房屋條件與貸款人的條件,予以貸款核准或退件,不同的房屋類型,銀行提供房貸成數限制也不同,當頭期款準備不足時,除了跟親友、建商借錢之外,還可以考慮申請二胎房貸融資公司新鑫二胎額度最高可貸到房價的1.2倍審核比銀行寬鬆且撥款快速。

房貸多久可以轉貸

房貸多久可以轉貸?一般會建議房貸至少繳滿兩年再申請銀行(增)轉貸,房屋轉增貸並不是提出申請就會通過,由於房屋轉貸/轉增貸等於重辦房貸,銀行除了會重新鑑價房屋價值,也會重新評估申貸人的條件,如果您的收入狀況、信用狀況不如以往,即可能會影響您的核貸額度和利率,甚至影響過件率。

房貸轉貸申請條件有哪些?

在提出申請前,不妨先確認一下自己是否符合這些條件:

  • 原房貸繳款紀錄正常
  • 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者(信用報告中的信用評分須達600分以上)
  • 有明確的財力證明(扣繳憑單、薪資轉帳等)
  • 負債比須符合銀行規定(負債比率需低於60%以上)
  • 工作收入穩定,有工作證明(勞保投保紀錄或在職證明)

房貸成數因房屋類型有所不同

買預售屋、新成屋還是中古屋房貸成數有什麼不同?每種房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣,你可以針對需求做選擇:

房屋類型預售屋新成屋中古屋
優點頭期不用一次繳清、可客製化(客變)可即刻入住、議價空間大購置成本低、周邊機能佳
缺點成品恐不如預期、施工時間不定自備款壓力大房屋老舊
價格
貸款成數8成7~8成5~8成

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

房屋二貸有哪些類型?

房貸產品二胎房貸房屋增貸房屋轉增貸
優點額度較高、申請流程簡單利率較低、還款期限較長額度較高、可延長還款期限
缺點利率較高審核較嚴、額度較少審核嚴格、轉貸成本高、申請流程繁雜
適用情形資金需求較大者原房貸成數低新房貸條件較優時

用名下房產作擔保、向銀行申請貸款,銀行的核貸意願會比較高、貸款額度也較大。透過房屋2貸取得資金的方法有以下3種:

1. 房子增貸

如果您原來的房貸已經繳一段時間、償還部分本金後,可以再向原貸款銀行申請房子增貸,不僅利率較低(約1.37%~2.52%)、貸款期限也較長(最多20年),還款壓力較小。不過,房屋增貸的可貸額度來自於房屋殘值及個人條件,若您房貸剛辦不久、或信用狀況較差,恐怕也沒辦法申辦。

2. 房屋轉增貸

如果覺得原銀行增貸額度不夠、審核太嚴,您也可以選擇將整筆房貸搬到另一間銀行,不僅有機會取得較多的資金、延長還款期限、也可能拿到較低的利率。但由於房貸轉增貸等於是房貸重新辦理,所有房貸流程須重走一遍,建議申請前需評估轉貸的金錢成本及時間成本是否划算。

3. 二胎房屋貸款

二胎房貸是在保留原房屋貸款的情況下,再向另一間銀行或融資公司申請第二筆房貸,等於身上同時有兩筆房貸。申請二胎房貸不僅不用花費太多時間重新辦房貸、也能貸到較高的額度,除了銀行之外,還有新鑫公司與民間貸款機構可以申請,銀行二胎貸款最多可貸到9成、融資公司新鑫二胎額度房貸最高則可貸到房價的1.2倍,也是一個不錯的借貸選擇。

新鑫二胎房貸與銀行二胎房貸差別在哪?

銀行是專門辦理金融業務的中介機構,因為屬於政府高度監理的特許行業,對於授信風險的控管有嚴格要求,所以在貸款業務上相當保守,可貸額度低且審核嚴苛,有信用瑕疵、負債比高恐無法過件。

新鑫則是經營放款、票據貼現與票券及有價證券等業務的上市融資公司,同樣是經過政府許可設立,只是主管機關與遵循法源不同。新鑫二房貸辦理方式及文件都和銀行差不多,皆有標準的作業流程,但辦理效率比銀行快、過件率高、貸款額度也比較大。而且融資公司不屬於金融體系,貸款紀錄不須報送聯徵中心,因此不用擔心影響信用分數,甚至還能培養信用。

新鑫二胎房貸的申請流程?

  1. 蒐集資料:評估、挑選合適的申貸管道
  2. 準備資料:備齊文件送件申請
  3. 審核:核定二胎貸款條件
  4. 簽約對保:簽定借貸契約書
  5. 設定抵押:辦理房屋第二順位抵押權設定
  6. 撥款:款項匯入客戶指定帳戶

先大致上了解二胎房貸申辦流程後,再詳細介紹每一個步驟要做的事情和要注意的地方。

(1) 蒐集資料,多問多比較

目前市面上有11家銀行在辦理二胎房貸,民間公司中則有股票上市的新鑫公司二胎房貸以及無數的私人放款,每家公司或私人的貸款條件都會有所差異,可先在網路上做功課,挑選幾家資訊透明,訊息完整公司來詢問。

在蒐集資料的過程中,有幾個重點一定要先問清楚:

  • 貸款年限、利率、額度、撥款天數?
  • 相關手續費用是多少?
  • 是什麼公司撥款?中間會經過幾個人的手?(民間二胎)
  • 是否需要抵押證件?(民間二胎)

經過初步詢問後,再決定找哪一家公司送件。

(2) 準備相關資料送件申請

當你準備提出二胎房貸申請時,需備齊相關文件再提出申請,減少後續須一直來回補件的麻煩,應備文件包含這些:

  1. 身分證件(身分證、健保卡、駕照等)
  2. 房屋相關資料(房屋和土地權狀、一順位房貸繳息紀錄)
  3. 財力相關資料(薪資轉帳、扣繳憑單、財產清單、所得清單、投資獲利紀錄、薪資條、薪資袋、存款存摺等,擇一即可,越多越好)
  4. 房屋照片,如果是向銀行提出二胎貸款申請,銀行會派專人勘屋,不須另外拍照,如果是向民間公司提出申請,通常僅需要自行用手機拍照即可

通常會在申請過程中卡關,都是因為財力資料準備不夠,對於銀行來說,明確的財力證明才會被直接列入計算,如果是領現金的勞工,或自行開業的老闆,通常需準備更多的財力證明才能順利申貸。

(3) 貸款公司審核,根據客戶狀況核定貸款條件

貸款銀行內部需要2-3個工作天來審核案件,會依照客戶信用、財務狀況,核定客戶可負擔的二胎貸款條件,例如額度、利率,若案件數量較多,銀行的工作時程會更長,一般民間貸款公司則可將審核時間縮短在1-2天完成。

(4) 確認貸款條件,約時間地點簽約對保

貸款條件初審後,如客戶同意,即可和業務約時間、地點簽訂借款契約,如想爭取更好的貸款條件,可依銀行或貸款公司要求增加保證人,或是更多的財力文件,簽約時記得攜帶以下文件:

  • 雙證件(核對本人身分)
  • 房屋及土地權狀(核對用)
  • 個人印章或印鑑證明

簽約前,借貸合約的內容一定要看仔細,如果有不了解的地方當下就問清楚;簽約時,對保人員(經辦人員)也會再針對貸款利率、每期應繳月付金、還款方式或相關費用等事項作說明。

(5) 由代書送件至地政事務所辦理房屋抵押權設定

二胎貸款的合約簽訂後,銀行會委由專業代書將設定文件送到地政事務所,辦理房屋的第二順位抵押權設定,依各地政作業時間不一,大約需要1-3個工作天,也可自行送件到地政,可省下代書費。

(6) 用二胎房貸代償銀行債務(非必要)

如果簽約條件裡有指定需代償指定債務,銀行會先幫你還掉其餘銀行債務,包含信用貸款、信用卡債務、汽車貸款、他行二胎房貸等,這邊要注意的是,只能代償「銀行債務」,如果有其他民間貸款,需自行償還。

(7) 二胎房貸款項匯入戶頭

地政事務所設定完成後,二胎房貸的款項就會匯入客戶指定戶頭,到這裡整個二胎貸款的流程就算完成了,之後只須按照合約準時還款即可。

房貸繳多久後可以增貸?當房屋還有貸款的情形下,一般會建議房貸至少繳滿2年再申請銀行轉增貸,且至少要等寬限期滿,銀行對於增貸申請將嚴格審核,若銀行貸款額度不足,建議新鑫二胎額度高,剛買房也可以再申請房屋增貸,辦理新鑫二胎房貸,專人經理人會將各項流程、利率及可能產生的費用詳細說明,客戶的所有疑問也都如實回答,像跟銀行借貸般安心。