影響銀行房屋貸款利率成數因素有哪些?凶宅可以貸款嗎?房屋設定是什麼意思?

銀行房屋貸款可以貸多少?銀行房貸貸成數最多就是8成房貸成數計算方法並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、中古屋和凶宅貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的,房屋設定是什麼意思房屋貸款流程中需要房屋設定,此舉能夠讓你在房屋貸款申請,順利通過申請並取得所需要的資金。

房屋貸款可以貸多少?銀行如何估價?

銀行房屋貸款可以貸多少?目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

貸款銀行貸款額度貸款銀行貸款額度
台灣銀行鑑價8成兆豐銀行鑑價8成
中國信託鑑價85成彰化銀行鑑價85成
合作金庫鑑價8成台新銀行鑑價8成
華南銀行鑑價8成永豐銀行鑑價85成
國泰世華鑑價8成元大銀行鑑價8成
富邦銀行鑑價8成玉山銀行鑑價8成

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

假設你購買1,000萬元的房子,但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成,那你的可貸額度就是720萬元。

900萬元(鑑估淨值) × 0.8(貸款成數)= 720萬元(可貸額度)

銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右,因此會建議您頭期款,最好準備成交價的3~4成比較安全。

為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

凶宅/高雄火災透天6折轉手

葉國華解釋,目前市場對於凶宅等級的基本劃分,跌倒失足、意外死亡等情節不算太嚴重的凶宅屬於「微凶宅」;惡意遺棄、室內餓死造成失去生命跡象等則屬於「次凶」;經加工的求死行為,例如燒炭、上吊等,被稱之為「中凶」;最後「大凶」,也就是凶殺、情殺、社會案件等。折扣約落在5~9折不等。「火災發生意外的凶宅,其實最需要留意的,並非民俗忌諱,而是火災對於建物造成的傷害,以該案來說,屋齡已達42年,火災現場的滅火過程,除了火燒,勢必也會有水源撲滅,後續的整修其實是一筆不小的費用,所以會降至行情價6~7折,主要還是因為屋齡老舊且發生過火災。」

最後,葉國華提醒,雖然火災事故宅通常凶宅等級不高,但由於發生過火災,想買火災凶宅的民眾要特別注意,由於火場溫度高達600~1200度,混凝土的結構多少會受損,而且台灣地震、颱風頻發,如果火災事故宅沒有經過澈底維修並做火害安全鑑定,未來的居住安全恐怕會大打折扣。

新聞出處》三立新聞網

房屋貸款利率、額度影響的因素有哪些?

雖然現在房貸利率非常低,但房價高、生活開銷大,還是有許多人房屋貸款付不出來,因此申請房屋貸款銀行必須考量房子未來脫手難易度,銀行貸款除了會看借款人本身的條件,也會把房屋條件列入考量,如果房子條件不夠好,也會影響你的房貸成數/額度、也會影響房貸利率甚至貸款過件率。

(1) 不同類型的房子會影響貸款成數嗎?

會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型預售屋新成屋中古屋凶宅
貸款成數8成7~8成5~7成5成以下

此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價,房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型,貸款成數也會比較低。近年凶宅售價高,但凶宅貸款大多銀行都不承做,僅有極少數銀行可以承辦,但貸款成數頂多只有5成(甚至可能更低)。

建物類別分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型電梯大樓公寓透天厝別墅套房
貸款成數7~8成7~7成56~7成56~7成5~7成

根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出,別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的,套房則是成交金額最低的房型,相對的銀行對套房的估價很保守,大部分銀行是不承作套房貸款的,如果有承作的銀行,最後的貸款成數也僅5-6成,想買套房,反而需要更多的自備款。

※樓中樓樣本數較少,僅做為參考

(2) 房屋貸款成數會因信用評分受影響嗎?

會的。房屋貸款成數會因信用評分受影響嗎?當你跟銀行申請房屋貸款時,銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告,確認你過去有沒有債信不良的紀錄,信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。

如果你最近一年有買房的打算,建議避免做這些會影響信用評分的事:

  • 信用卡或貸款遲繳
  • 動用信用卡循環利息
  • 使用信用卡預借現金
  • 聯徵被查詢次數超過3次
  • 無授信往來紀錄(信用空白)
  • 申請貸款(信用貸款或汽車貸款)

想了解自己的信用評分如何,你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告,每年都可以免費查詢一次,查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。

房屋貸款申請流程

申請房屋貸款流程是什麼?房貸流程為為申請、提出、審核、對保及撥款,

(1) 準備申請所需文件

  • 身份證及第二證件
  • 土地及房屋權狀
  • 收入/財力證明(薪轉存摺、扣繳憑單等)
    要特別注意的是,如果是向銀行申請二胎房貸,須提供正式的所得證明(如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等)。如果你是薪水直接領現金、或沒有固定雇主的族群,建議可向新鑫申請二胎,只要有財力證明都能申請。

(2) 提出申請

提出申請後,銀行會先對申請人的房子進行鑑價,並調閱申請人的聯徵信用報告,這也是為什麼前面告訴你不要一次送很多間銀行,因為每申請一次、銀行就調閱一次,這些都會在你的聯徵報告上留下紀錄。

(3) 通知審核結果

銀行會依照申請人的信用狀況及房屋的狀況,來評估房屋抵押貸款的可貸額度及利率。除了會告知申請人審核是否有通過,額度及利率也會一併告知。

如果申請人對於審核結果不滿意,也可以請經辦業務,向銀行審核主管重新申覆或另找銀行重新評估。

(4) 對保及房屋抵押權設定

如果申請人對於銀行核貸的貸款額度和利率沒有意見,就可以進行「簽約對保」,也就是銀行與申請人簽訂貸款合約,確保雙方的權益。合約簽完之後,再委由代書辦理抵押權房屋設定程序。

抵押權設定又分成「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種,前者是只要抵押借款清償了,即使抵押權沒有塗銷也失去效力;後者則是設定抵押時,雙方先訂一個最高數額,以擔保未來可能繼續發生的債權。

也就是說,就算你房貸繳清了,銀行不會馬上發清償證明給你,需等到銀行確認完你的名下沒有其他欠款(卡債或其他貸款),才算完全清償。

(5) 撥款

完成上述流程之後,銀行就會撥款到指定的帳戶中,之後只要按時還款就好。

如果是向銀行申請二胎房貸,從送申請到撥款下來,至少要等候7個工作天;若申請裕融新鑫二胎房貸,最快3個工作天可完成撥款;申請民間二胎房貸,從申請到撥款需1~3個工作天,部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。

提高房屋貸款成數方法?

(1) 提早養信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式,幫自己培養信用評分,不過要記得按時繳費、全額繳清,讓銀行知道你是有能力償還債務的。

※信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息,建議盡早還清,因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年,就算你已經清償卡債了,聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

(2) 提供財力證明

如果你是收入領現金,或者收入較不固定的族群,建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭,至少持續半年以上,可以作為你的收入證明。

※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外,你也可以在申辦房貸前,連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭(10萬左右),並且不要動用到它,到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光,這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

(3) 提供保證人

提供收入和信用條件良好的保證人,也可以拉高你的房貸成數,不過保證人只能找配偶、直系血親(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姊妹),朋友可是沒辦法擔任保證人的。

※提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加分反而扣到分。

(4) 提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押,也可以幫助你提高貸款額度。

(5) 跟貸款銀行密切往來

通常會建議你在申辦房貸時,選擇平時就有在往來的銀行,由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄,因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件,不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

(6) 找建商或房仲配合的銀行

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋,建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸,因為是整批議價,可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋,也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行,或者有些銀行會提供優質房仲專案,如果找較大間的房地產仲介公司,也是有機會爭取到較好的貸款條件。

(7) 購買房貸壽險

對銀行來說,房貸壽險可以轉移房貸風險,如果未來貸款人出意外,導致無法履約時,保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時,主動向銀行提出購買房貸壽險的意願,也有機會提高房貸成數,或者是降低房貸利率。

※房貸壽險又分為平準型和遞減型,前者的保費較高,但保障不會因為房貸餘額降低而縮水;後者的保費較低,但保障額度就會隨著房貸餘額,逐年降低。

房屋設定是什麼意思

房屋設定是什麼意思?「房屋設定」常用於貸款申請上,債權人(通常為銀行)為了保障自己的權益,會要求貸款申請人將名下的房子當作擔保品,並在這間房子產權上設定「抵押權」,防止申請人貸款還沒償還完就轉賣、過戶他人,也確保申請人能依約償還債務

小提醒:申請房屋貸款後,雖然銀行有這間房屋的「抵押權」,但你還是有房屋的「所有權」、「使用權」,一樣可以在原來的房子中生活。

房貸繳不出來該如何解套?

1. 善用房貸寬限期

在房貸期限內,可以向銀行申請1-5年的房貸寬限期,而銀行會根據客戶的財力狀況和信用條件,來決定是否給予寬限期。這段期間「還息不還本」只需繳房貸利息,不需攤還本金,因此可暫時減輕每個月的還款壓力。

如果您已使用房貸寬限期,還是可以跟銀行談談,通常還款正常且已使用的寬限期仍在現行規定內(合計不可超過貸款期限的1/3),還是有機會申請寬限期展延,有的銀行也可提供部分金額的寬限期。

但是要注意,寬限期會壓縮到原本的還款期限,一旦寬限期結束後,每月還款金額恐飆升數倍。因此,房貸寬限期僅適用於短期有資金需求者,且申請前應先評估寬限期過後,自己是否有能力負擔月付金。

2. 拉長房貸還款期限

您也可以直接跟銀行協商,將房貸還款期限拉長。假設你跟銀行貸款500萬、利率1.357%,本息平均攤還20年的房貸,每個月要繳23,800元;如果拉長至30年,每個月只需繳16,915元;40年則繳13,504元。

3. 申辦房貸增貸/轉增貸

如果您原來的房貸已經繳一段時間、償還部分本金後,可以再向原貸款銀行申請房貸增貸,不僅利率較低(約1.37%~2.52%)、貸款期限也較長(最多20年),還款壓力較小。不過,房屋增貸的可貸額度來自於房屋殘值及個人條件,若您房貸剛辦不久、或信用狀況較差,恐怕也沒辦法申辦。

如果覺得原銀行增貸額度不夠、審核太嚴,您也可以選擇將整筆房貸搬到另一間銀行,不僅有機會取得較多的資金、延長還款期限、也可能拿到較低的利率。但由於房貸轉增貸等於是房貸重新辦理,所有房貸流程須重走一遍,建議申請前需評估轉貸的金錢成本及時間成本是否划算。

4 二胎房屋貸款

二胎房貸是在保留原房屋貸款的情況下,再向另一間銀行或融資公司申請第二筆房貸,等於身上同時有兩筆房貸。申請二胎房貸不僅不用花費太多時間重新辦房貸、也能貸到較高的額度,銀行二胎貸款最多可貸到9成、融資公司裕融新鑫二胎房貸最高則可貸到房價的1.1倍,也是一個不錯的借貸選擇。

二胎房屋貸款利率是多少?

二胎房貸利率區間為2.5%~36%,由於二胎房貸的風險較高,因此相較於其他同類型的貸款(房屋增貸/轉增貸約1.37%~5%),二胎房貸的利率會比較高一些。

以下整理幾個常見的貸款管道所提供的二胎房貸利率:

  • 銀行:年利率2.5%~16%
  • 融資公司:年利率7%~14%
  • 當鋪:年利率18%~30%
  • 代書:年利率6%~36%
  • 資產管理公司:年利率12%~36%
  • 為什麼二胎房貸利率比較高?

  • 二胎房貸的意思,其實就是抵押權(俗稱胎權)在第二順位的房屋貸款。一般買房時申請的購屋貸款,銀行會設定房子的第一順位抵押權,而二胎房貸也是用同一間房子設定抵押權,這筆貸款的債權人就會是第二順位,未來萬一借款人還不出錢,房子法拍後的錢也是照順序分配,那麼第二位債權人很有可能無法拿回所有欠款,因此利息會比較多。