民間房屋私人設定轉銀行貸款可行嗎?房屋私人設定如何解除?

房屋私人設定是什麼?一般來說,只要是辦理借貸,為了維護債權人的權益,都會辦理抵押權設定,有些民間貸款會聲稱沒有辦理設定,等到有買賣或貸款需求時才發現,其實房子早就被私設而無法貸款,有民間房屋私人設定的房子,直接找銀行貸款都會被拒絕,可以尋求融資公司轉貸銀行處理,有預告登記的房子,在尚未塗銷之前,無法移轉、贈與或變賣,銀行清償證明範本長怎樣?小小一張書面文件,卻嚴重關係到自身權益,不管是現金卡、信貸、車貸、房貸,都應該索取清償證明並妥善保管

房子私設設定是什麼?為什麼房子會有民間私設?

民間房屋私人設定轉銀行貸款可以嗎?一般來說,房屋私人設定,大致上不出這4種情形:

  • 辦理民間貸款
  • 親友設定
  • 買新房跟建商借錢
  • 因做生意需要被廠商設定

(1)用房子向民間公司或私人辦理貸款,通常金主會辦理房屋抵押權設定,為的是保障自身的權益,一般民間貸款通常是以月息計算,月付金相對比較高。

(2)許多長輩為了怕小孩私下拿房子去借錢反被騙,會在房子上追加一道設定,不管房子有任何變動,都要通知設定人,此類型設定通常不是借貸關係,只是為了保護房子。

(3)買新房的時候,部分民眾因自備款不足或貸款額度不足,會向建商借一筆錢來裝潢或支付尾款,此時建商會對房子做二順位抵押權設定,待還清後才可塗銷,在設定期間也無法向其他銀行申辦貸款。

(4)如果是自行開業當老闆的人,和別人合夥做生意,資金周轉不過來時也可能向合作夥伴周轉,上游廠商擔心下游客戶有信用上的風險,也可能會遇到需辦理房屋抵押權設定的狀況。

如何查詢房屋是否有被設定?

如何知道房子被設定?有以下4種方式可以私人設定查詢

(1)地政事務所臨櫃查詢:只需知道門牌地址,就可以到地政事務所申請土地「第二類登記謄本」,即能清楚瞭解該筆不動產的詳細情況。
(2)「地政服務網」查詢:搜尋「地政服務網」官網,進入電子謄本系統,按照官網步驟即可請領。
(3)四大超商事務機查詢:政府推動電子文件E化,民眾只需準備「自然人憑證」,即可到各地超商事務機,操作申請並領取「第二類登記謄本」。
(4)請代書協助申請查詢:找代書業者查詢時,則需付給代書一筆查詢的費用。

房屋私設的解套方法有哪些?

房屋若有民間設定(又稱為房屋私設),在申請貸款上會非常困難,所以可以先嘗試以下3種的解套方法:

(1)親友資金週轉

可以先向親友借一筆錢,償還所欠款項後,就能解除房屋的民間設定限制,這是最直接也是最有效的方法之一。

(2)買賣回租方式

雖然有民間設定的房子無法申請銀行的貸款,但還是可以找尋願意放貸的民間代書業者,或是信得過且願意承接的親友,將房子的「所有權」過戶給對方來換取現金,用這筆資金償還民間欠款,並解除私人設定的問題後,對方再以租賃的方式,將房屋「使用權」出租給原屋主,這樣的做法雖然失去了房屋所有權,但卻還是可以在原來的房屋生活(這個方式較不建議使用)。

(3)諮詢民間貸款

民間貸款有2種方式:

代書代辦:若是房屋私設是在利息較高的當鋪手中,須趕快尋找願意承接,與利率較低的代書代辦業者,盡早取得資金來解除當鋪的房屋設定,以免債務的雪球越滾越大。

融資公司:除了代書代辦的選擇外,建議你可以向融資公司諮詢。因為融資公司審核寬鬆,且受到政府的監督,以貸款風險與利率來說,較代書代辦都要來的低,建議可以找大型上市櫃的融資公司作評估。不過融資公司受限於政府規定,不能直接放貸給民眾,所以有房屋設定貸款需求的民眾,只能透過融資公司的經銷商來諮詢與評估。

什麼情形下房屋會被設定?

房屋會被設定的情形大概有以下3種:

(1)房屋抵押貸款

購屋貸款、原屋融資、二胎房貸都是房屋抵押貸款,意思是將房屋抵押給銀行做擔保後,銀行會借一筆錢給你,日後若發生貸款還不出的情形,銀行就有權向法院聲請查封與拍賣抵押物(貸款的房屋),將拍賣後的資金償還所剩貸款的餘額。

小提醒:抵押權設定還可分為2種:

普通抵押權:有「債權必須存在」的限制,舉例來說某人向銀行借500萬,將名下房子抵押權設定給銀行,當500萬還清時,就需要塗銷當初設定的「抵押權」,每次借、每次還的過程,都要有設定、塗銷的程序。也就是說:一次抵押權只適用一個合約

最高限額抵押權:沒有「債權必須存在」的限制,一樣以上面的例子來說明,向銀行借500萬時,不必設定抵押權,當然還清500萬後,也沒有塗銷抵押權的程序了。也可以說:這個抵押權可以一直使用,即便無債權存在,也不須塗銷,未來若有債權產生,也可以繼續使用這個抵押權

(2)預告登記

債權人為了保障自己的權益,可以向地政事務所申請不動產「預告登記」,其功用在於預防不動產所有權人,在未塗銷「預告登記」之前,將不動產移轉、贈與或變賣

如何取得清償證明?清償證明要在哪辦理?

我們也可以將清償證明視為一份貸款全數償還的證明文件,許多人會認為,貸款已經償還完畢,平時不需要用到,就不去申請清償證明,但清償證明還是備用起來比較好,當在這兩種時候,可能需要出示清償證明:

(1)要辦新的貸款,因為系統時間差的關係,貸款公司誤以為你的負債比仍然過高,可出示清償證明來證明自己已無貸款。

(2)因系統出錯,貸款銀行或公司誤以為你的貸款尚未還清,可出示文件保障自身權益。

而辦理清償塗銷可以在哪些管道處理呢?

  • 房屋設定塗銷-地政事務所辦理
  • 汽車貸款、機車貸款塗銷-監理站解除設定

雖然只是小小一紙文件,平常也用不到,關鍵時候是能用來保護自己的,千萬不要因為覺得麻煩便不去辦理,要特別注意的是,清償證明上一定要有貸款銀行的官方用印才算數,並非自己製作就算數。辦理清償證明雖然麻煩,但是貸款既然還清了,就一定要申請清償證明,將抵押權塗銷較保險,否則若干年後想辦塗銷,當初的文件都已丟失,會大幅增加申辦的難度。

銀行清償證明範本及領取委託書範本

銀行清償證明範本本長怎樣?當貸款還完時,要記得去監理站或地政事務所辦理擔保物的抵押權塗銷,記得攜帶銀行開立的清償證明與抵押權塗銷同意書。

銀行清償證明範本

清償證明 (1)

【銀行領取委託書範本】

清償證明領取委託書

銀行不接受有民間私設的房子,也不會代償民間債務,借款人必須自行將民間私設償還完,抵押權塗銷後過一年,才能向銀行申請貸款。清償證明雖然只是小小一紙文件,平常也用不到,關鍵時候是能用來保護自己的,千萬不要因為覺得麻煩便不去辦理,要特別注意的是,清償證明上一定要有貸款銀行的官方用印才算數,並非自己製作就算數。辦理清償證明雖然麻煩,但是貸款既然還清了,就一定要申請清償證明。