銀行房貸利率2022評估比較 首購貸款試算注意原則有哪些?用房屋增貸要考慮什麼風險?

房貸利率2022分類組成有什麼不同?各家銀行房貸利率透過組成、浮動與否可以明白,透過首購貸款試算可以找出符合自己條件的頭期款,應該要準備多少?抵押權設定自己辦抵押權要如何塗銷?貸款償還完畢,可向自行銀行或融資公司申請核發,抵押權塗銷的申請非常簡單,當房貸繳不出來,可以申請房貸增貸、轉增貸來提高房貸額度或降低房貸利率,增加一筆資金運用。

房貸利率2022全台銀行如何挑選?我要怎麼評估挑選?

房貸利率2022全台銀行評估如何挑選?房貸利率種類看起來好像很多,但其實大部分都是由「利率是否浮動」和「是否依區段計息」兩大面向分類組合而成。要如何評估哪種房貸利率最適合自己?在分析房貸利率種類前,讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。

(1) 房貸利率組成:指標利率+加碼利率

房貸利率2022房貸利率,基本結構大都是由指標利率(I)個人加碼利率兩項組成,指標利率是房貸利率的計算基礎,各家銀行的差距不大,決定最終利率高低的關鍵,在於個人加碼利率。

  • 指標利率
  • 指標利率是銀行依據金融產業現行的利率水準,所計算出的放款資金成本,每家銀行的指標利率雖然不同,但都落在一定範圍內。
  • 個人加碼利率
  • 個人加碼利率顧名思義,就是銀行針對申請人的信用和職收狀況,進行綜合評估,並加入承作成本與合理利潤後,所得出的加碼利率。

(2) 依利率是否浮動:指數型房貸/固定型房貸

這兩種房貸的最大差別,就是基準利率是否會受市場影響。如果認為大環境走低基準利率會持續下降,就可以選擇指數型房貸,但若預期基準利率升幅可能超過2%,則可以選擇固定型房貸

  • 指數型房貸利率
  • 指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息,基準利率上升時,借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
    近年受疫情影響,截至2022年6月,央行已經二度升息共1.5碼,未來還有可能繼續調升。到底升息會為房貸帶來多少額外的支出呢?我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例,分別試算20年期和30年期,升息後的房貸差額如下。
項目利率調整房貸期數月付金月付差額年差額總和
升息前原利率1.6%20年48,716N/AN/A
30年34,994N/AN/A
升息半碼1.725%
(+0.125%)
20年49,296+580+6,960
30年35,602+608+7,296
升息一碼1.85%
(+0.25%)
20年49,881+1,165+13,980
30年36,216+1,222+14,664
  • 固定型房貸利率
  • 與指數型房貸利率相比,固定型房貸利率的計算相對簡單,在一定期間內都是採固定利率計息,目前多數銀行都沒有提供完全固定型的貸款方案,多會與指數型房貸進行配搭,固定期結束後就會轉為指數型計息。
    最具指標性的方案,就是政府提供給首購族的青年安心成家貸款,除了常見的一段式、分段式機動利率外,也能選擇以混合式固定利率計息。但是需要特別留意的是,固定型房貸利率基本上都會比指數型房貸利率要來得要高一些。

頭期款應該準備多少?首購貸款試算原則

雖然房屋貸款的實際成數,會由銀行根據區域地點路段屋型屋齡個人條件等進行審核。但是,我們在頭期款的準備上,可以掌握「333原則」:即3成的自備款,貸款月付金占收入3成,房貸寬限期不超過3年。舉例800萬的房子來說,光是自備款就至少要準備800×30%=240萬。

買房頭期款試算教學

買房頭期款算是一個概括的說法,因為其中還包含:依房屋類型的不同,準備的自備款也有所不同;此外,政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用,並教你首購試算符合自己條件的頭期款,應該要準備多少?

1.自備款

  1. 預售屋:銀行可貸成數約70%~80%,自備款建議需準備20%~30%。
  2. 新成屋:銀行可貸成數約65%~75%,自備款建議需準備25%~35%。
  3. 中古屋:銀行可貸成數約60%~70%,自備款建議需準備30%~40%。

2.購屋契稅

買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金,其種類有:契稅、印花稅、地政登記規費等,預售屋與新成屋契稅約10~20萬元,中古屋約6~7萬元,老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同,而有所浮動。

3.額外費用

買賣房屋時還有2項必要支出,一為仲介費:含仲介業者與地政士費用,約10~20萬元:其次為裝潢與家具費用:建議為房價的10%較為適當。

買房頭期款試算舉例:

依以下公式代入自身條件數值,即可換算出大概的頭期款金額:

房屋價值x自備款成數(%)+契稅+仲介費+家具裝潢=初估的頭期款金額

8年級生都買房了?網曝35歲沒房抬不起頭

雖然有網友推測,若父母贊助頭期款,北漂八年級生只需要負擔房戴,確實有機會買得起雙北房,但也有人直言,一坪50、60萬元的價格,在雙北算是中低價位,在有需求、不想租屋幫房東繳房貸的情況下,又擔心現在不買以後只會更貴,靠自己捏著買下去也有可能。

有網友也苦笑表示,剛出社會時,看著高房價、高物價經常會哭窮,但等到年過35歲以後,若手上沒有一套房,恐會連同學會都不敢見人,「強者我朋友,沒過30歲已經有幾個人在付房貸了」。

新聞出處》東森新聞

政策優惠房屋貸款方案是什麼?

(1) 青年安心成家購屋優惠貸款

由財政部協調公股銀行開辦的青年安心成家購屋貸款,貸款額度最高800萬,確定實施日期延至2022年(111年)底。青安貸款利率有三種方案可供選擇,但一旦選定就不能再更改,且各家銀行房貸利率自3月23日起,配合央行升息,青安貸款新貸放案件,基準利率調升0.125%(目前為0.97%)。
目前有承作「青年安心成家購屋貸款」的銀行:

  1. 臺灣銀行
  2. 臺灣土地銀行
  3. 合作金庫商業銀行
  4. 第一商業銀行
  5. 華南商業銀行
  6. 彰化商業銀行
  7. 兆豐國際商業銀行
  8. 臺灣中小企業銀行

※財政部「青年安心成家購屋貸款」可以跟內政部「自購住宅貸款利息補貼」合併使用。

貸款方案青年安心成家購屋優惠貸款
貸款對象借款人符合民法規定之成年年齡以上,且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。
貸款標的申請日前6個月起所購置之住宅。
貸款額度鑑價8成(最高800萬元)
貸款利率一段式機動利率:
按基準利率(按中華郵政公司2年期定期儲金額度,未達新臺幣500萬元機動利率)
固定加0.555%(目前為1.525%)機動計息。
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二段式機動利率:
前2年按基準利率固定加0.345%(目前為1.315%)機動計息,
第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.615%)機動計息。
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混合式固定利率:
前2年採固定利率,第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%(目前為1.495%)固定計息,
第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%(目前為1.595%)固定計息,
第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.615%)機動計息。
貸款期限30年
寬限期3年

(2) 自購住宅貸款利息補貼

2022年度(111年度)的內政部自購住宅貸款利息補貼,將於2022年8月31日下午5點結束申請,詳情請洽內政部住宅補貼線上申請網站

貸款方案自購住宅貸款利息補貼
貸款額度由承貸金融機構勘驗後依擔保品所在地覈實決定:
.臺北市最高為新臺幣250萬元
.新北市最高為新臺幣230萬元
.其餘直轄市、縣(市)最高為新臺幣210萬元
貸款利率.第一類:基準利率減0.533%(目前為0.312%)
.第二類:基準利率加0.042%(目前為0.887%)
貸款期限20年
寬限期5年

第一類適用對象

※不具第一類條件者,則屬第二類。

  1. 低收入戶或中低收入戶
  2. 特殊境遇家庭
  3. 育有未成年子女三人以上(限申請人)
  4. 於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家,未滿二十五歲(限申請人)
  5. 六十五歲以上(限申請人)
  6. 受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女
  7. 身心障礙者
  8. 感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者(AIDS)
  9. 原住民
  10. 災民
  11. 遊民
  12. 因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人(限申請人)

(3) 公教人員購屋貸款-築巢優利貸

「築巢優利貸」全國公教員工房屋貸款由行政院公開徵選承作銀行,108年至110年由臺灣銀行承作,貸款利率按中華郵政2年期定期儲金機動利率固定加碼0.465%機動計息(目前為1.31%),辦理期間自108年1月1日起至110年12月31日止。

111 年至 113 年度的「築巢優利貸」全國公教員工房屋貸款,確定由臺灣銀行及中國信託商業銀行承作,申辦時間自111年1月1日起至113年12月31日止。

貸款方案「築巢優利貸」全國公教員工房屋貸款
貸款對象中央及地方各機關、公立學校、公營事業機構編制內員工。
包含下列各類現職人員:
.政務人員
(含特任、特派人員及其相當職務人員、各部會政務次長及其相當職務人員暨比照簡任第十二職等以上職務之人員)。
.各機關公務人員、雇員及技工、工友。
.各級公立學校教職員工。
.公營事業機構員工。
※ 不含軍職人員、試用人員及約聘僱人員。
貸款標的包含合宜住宅、捷運共構宅(不含無建物所有權之標的)及經認定確實供住宅使用之農舍。
貸款額度鑑價8成
貸款利率依中華郵政二年期定儲機動利率固定加碼0.465%機動計息(目前為年息 1.56%)。
貸款期限臺灣銀行:30年(可視業務需要增加,最常不得逾40年)
中國信託:35年
寬限期5年

抵押權塗銷重要嗎?

抵押權塗銷重要嗎?很重要。雖然在「普通抵押權」中,只要清償債務後,抵押權就算未作塗銷的動作,它也會自動失效(不過,謄本資料上還是有記載上一次的抵押權設定),而你可能就忽略了塗銷的這個程序。

在過了一段時間後,若是有資金週轉的需求,將名下的不動產再向銀行申請貸款,此時銀行在審核的過程中發現謄本資料上還有抵押權設定,就會婉拒你的貸款申請,因為銀行作風保守,當「第二順位抵押權人」的意願不會很高,但若告知銀行:該抵押權的債務已經清償,且可以將該抵押權塗銷,則銀行就會同意核貸給您。

抵押權設定自己辦可以嗎?房屋私設的解套方法有哪些?

抵押權設定自己辦可以嗎?房屋若有民間設定(又稱為房屋私設),在申請貸款上會非常困難,所以可以先嘗試以下3種的解套方法:

(1)親友資金週轉

可以先向親友借一筆錢,償還所欠款項後,就能解除房屋的民間設定限制,這是最直接也是最有效的方法之一。

(2)買賣回租方式

雖然有民間設定的房子無法申請銀行的貸款,但還是可以找尋願意放貸的民間代書業者,或是信得過且願意承接的親友,將房子的「所有權」過戶給對方來換取現金,用這筆資金償還民間欠款,並解除私人設定的問題後,對方再以租賃的方式,將房屋「使用權」出租給原屋主,這樣的做法雖然失去了房屋所有權,但卻還是可以在原來的房屋生活(這個方式較不建議使用)。

(3)諮詢民間貸款

民間貸款有2種方式:

代書代辦:若是房屋私設是在利息較高的當鋪手中,須趕快尋找願意承接,與利率較低的代書代辦業者,盡早取得資金來解除當鋪的房屋設定,以免債務的雪球越滾越大。

融資公司:除了代書代辦的選擇外,建議你可以向融資公司諮詢。因為融資公司審核寬鬆,且受到政府的監督,以貸款風險與利率來說,較代書代辦都要來的低,建議可以找大型上市櫃的融資公司作評估。不過融資公司受限於政府規定,不能直接放貸給民眾,所以有房屋設定貸款需求的民眾,只能透過融資公司的經銷商來諮詢與評估。

買房常見問題

頭期款不夠可以買房嗎?

A可以。依以下的建議,選擇適合自己的方式:
1.信用貸款:信用條件越好,貸款成數越高,可以迅速取得資金。但是信用貸款利率偏高,需仔細衡量後再考慮是否申請。
2.選擇預售屋:因為預售屋不需一次拿出大額度的頭期款,而是在房屋施工建造期間按進度或是按月付款,也有建案主打工程期零付款,所以初期的付款壓力較小。
3.先求有再求好不一定立刻就要擁有理想的房子,可以先選擇自己負擔得起的房子,有機會再小換大、舊換新
4.選擇貸款成數較高的銀行:可以多方比較房貸銀行的資訊,挑選貸款成數較高的銀行申請,但不可多家銀行同時送件,以免形成聯徵多查的情形。

低自備、低首付建案好嗎?

近幾年,建商為了刺激買氣,推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案,而實際的運作方式有以下幾種:

  • 向建商貸款

假設您的銀行房貸成數為7成,建商可能以公司貸款名義,補足您剩餘的2~3成款項,利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。

  • 工程零付款

一般購買預售屋時,簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10%款項,接著再依工程進度分期付款,完工後準備交屋時,再繳交剩餘款項;而所謂的工程期零付款,只是暫緩繳交工程期款,等到建案完工後,須一次補足剩餘款項,等於只是把付款壓力延到最後而已。

  • 降低定簽金額

適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋,簽約當下應繳交的定簽開價款(即首付),建商只先收取一部分款項,其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋,須一次繳清剩餘款項。

也就是說,羊毛出在羊身上,「低自備款」、「低首付」只是延遲付款,並非真的不用付錢,甚至可能會花更多,建議應審慎評估自身財力。

零元購屋是真的嗎?

除了建商推出的優惠買房方案,網路上也出現「0元買房」、「無本購屋」、「購屋不用自備款」等課程講座,宣稱可輕鬆買房、甚至投資獲利,而使用的方法有以下幾種:

  • 簽AB合約

顧名思義就是將買房合約分成兩份,一份是真實購買價格,另一份則墊高價格,以便向銀行申請更高額的貸款,但這可能會面臨偽造文書、使公務員登錄不實、詐欺等違法風險,建議勿嘗試。還有一種是透過買房送家電、送裝潢,把購屋總價灌水,但自從實價登錄新制上路後,交易細節都須載明清楚,若申報不實亦須受罰。

  • 以租金養房子

通常是以「房屋增貸」或是「房貸+信貸」的方式跟銀行多貸錢,再將房屋出租,用租金來繳貸款。但如果房子無法順利出租、或租金無法支應貸款,就可能面臨房貸繳不出來的風險。

套房可以貸款嗎?

可以,但不是每一家銀行都有提供套房貸款,而且不同銀行的貸款條件也不太一樣。通常坪數超過20坪的套房可以申辦一般房屋貸款,坪數小於20坪的小坪數住宅,則適用套房貸款,也稱作小坪數貸款、小宅房貸。

事實上,銀行不太喜歡承作套房貸款,除非條件真的非常好,否則一般15坪以下套房都較難過件。如果有套房貸款的需求,也可選擇股票上市融資公司,不僅審核寬鬆、貸款額度也較高。

購屋貸款繳不出來怎麼辦?

A房屋貸款繳不出來時,可以嘗試以下的幾種方法:
1.主動找銀行協商:可以找銀行討論是否可以延長還款年限、降低房貸利率、延長寬限期等方式,只是以上的方法須在還款紀錄正常的情形下,才能向銀行提出申請,否則一旦有遲繳紀錄,都會被銀行婉拒
2.申請房屋轉增貸:房屋轉增貸可以降低房貸利率,增加一筆資金運用,不過申請前提是,必須保持良好的信用紀錄。
3.申請二胎房屋貸款:二胎房貸的額度較高,應可有效解決買房貸款繳不出來的問題,不過在申請前有許多眉角要注意。

抵押權設定可以保障銀行的權益,若日後客戶無力繳款時,銀行有權向法院聲請查封與拍賣這件抵押品,若銀行在審核的過程中發現謄本資料上還有抵押權設定,就會婉拒你的貸款申請