首購房貸試算工具推薦 你知道房屋轉貸費用有哪些嗎?

首購房貸試算重要嗎?購屋時,使用房貸試算可貸額度,幫助你評估買房自備款、頭期款應準備多少?提供的房屋貸款每月還款金額試算,房屋貸款前,就要先房貸試算並仔細地蒐集資訊與謹慎評估。房貸試算後就能決定房貸利率每月還款方式,可選擇本息本息平均攤還、本金平均攤還法、或到期還本。若對自己的房屋貸款方案不滿意,雖然有轉增貸的方式可以解套,申請房屋轉增貸等於是重新申辦一筆房屋貸款,需要支付的房屋轉貸費用,需考量是否會造成得不償失的結果?這是需要申請人去好好衡量的一個問題。

首購房貸試算是什麼?房貸試算的重要性

房貸試算就是在你正式申請首購房貸試算、開始還房貸之前,先利用試算工具算算看得出的結果是否符合預期,房貸試算可計算房貸額度、房貸利率每月還款及房貸利率。

房貸試算的功用多且有以下好處:

  • 評估支出

購屋時,使用房貸試算可貸額度,幫助你評估買房自備款、頭期款應準備多少;試算貸款月付金,可評估目前的財務狀況是否可負擔每月還款金額。

  • 貸款比較

用名下房屋申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸時,可使用房貸試算額度、利率,比較哪一種房貸產品及貸款管道最適合自己。

  • 二次驗算

貸款業務告訴你的貸款額度、利率、月付金及還款時間,不一定是真實的、正確的,因此最好使用房貸試算工具再做1~2次驗算,以防上當受騙、落入貸款陷阱。

貸款工具類型特色
國泰世華月付金變化重點摘要銀行官網
台新銀行各期月付金完整列表銀行官網
591房屋交易提供各銀行房貸利率平台/APP
永慶快搜/信義房屋刊登的物件可直接試算APP
貸款計算機各類貸款試算皆適用APP
內政部不動產資訊平台可試算自購住宅貸款利息補貼政府平台

買房頭期款房貸試算教學

首購房貸試算頭期款算是一個概括的說法,因為其中還包含:依房屋類型的不同,準備的自備款也有所不同;此外,政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用,並教你首購房貸試算符合自己條件的頭期款,應該要準備多少?

1.自備款

  1. 預售屋:銀行可貸成數約70%~80%,自備款建議需準備20%~30%。
  2. 新成屋:銀行可貸成數約65%~75%,自備款建議需準備25%~35%。
  3. 中古屋:銀行可貸成數約60%~70%,自備款建議需準備30%~40%。

2.購屋契稅

買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金,其種類有:契稅、印花稅、地政登記規費等,預售屋與新成屋契稅約10~20萬元,中古屋約6~7萬元,老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同,而有所浮動。

3.額外費用

買賣房屋時還有2項必要支出,一為仲介費:含仲介業者與地政士費用,約10~20萬元:其次為裝潢與家具費用:建議為房價的10%較為適當。

首購房貸試算頭期款舉例:

依以下公式代入自身條件數值,即可換算出大概的頭期款金額:

房屋價值x自備款成數(%)+契稅+仲介費+家具裝潢=初估的頭期款金額

房貸利率種類有哪些?房貸利率固定/浮動怎麼看?

房貸利率種類看起來好像很多,但其實大部分都是由「利率是否浮動」和「是否依區段計息」兩大面向分類組合而成。要如何評估哪種房貸利率最適合自己?在分析房貸利率種類前,讓我們一起先來認識房貸利率每月還款利息最基本的兩大組成。

(1) 房貸利率組成:指標利率+加碼利率

現行房貸利率,基本結構大都是由指標利率(I)個人加碼利率兩項組成,指標利率是房貸利率的計算基礎,各家銀行的差距不大,決定最終利率高低的關鍵,在於個人加碼利率。

  • 指標利率

指標利率是銀行依據金融產業現行的利率水準,所計算出的放款資金成本,每家銀行的指標利率雖然不同,但都落在一定範圍內。

  • 個人加碼利率

個人加碼利率顧名思義,就是銀行針對申請人的信用和職收狀況,進行綜合評估,並加入承作成本與合理利潤後,所得出的加碼利率。

(2) 依利率是否浮動:指數型房貸/固定型房貸

這兩種房貸的最大差別,就是基準利率是否會受市場影響。如果認為大環境走低基準利率會持續下降,就可以選擇指數型房貸,但若預期基準利率升幅可能超過2%,則可以選擇固定型房貸

  • 指數型房貸利率

指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息,基準利率上升時,借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
近年受疫情影響,截至2022年6月,央行已經二度升息共1.5碼,未來還有可能繼續調升。到底升息會為房屋貸款最新利率帶來多少額外的支出呢?我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例,分別試算20年期和30年期,升息後的房貸差額如下。

項目利率調整房貸期數月付金月付差額年差額總和
升息前原利率1.6%20年48,716N/AN/A
30年34,994N/AN/A
升息半碼1.725%
(+0.125%)
20年49,296+580+6,960
30年35,602+608+7,296
升息一碼1.85%
(+0.25%)
20年49,881+1,165+13,980
30年36,216+1,222+14,664
  • 固定型房貸利率

與指數型房貸利率相比,固定型房貸利率的計算相對簡單,在一定期間內都是採固定利率計息,目前多數銀行都沒有提供完全固定型的貸款方案,多會與指數型房貸進行配搭,固定期結束後就會轉為指數型計息。

最具指標性的方案,就是政府提供給首購族的青年安心成家貸款,除了常見的一段式、分段式機動利率外,也能選擇以混合式固定利率計息。但是需要特別留意的是,固定型房貸利率基本上都會比指數型房貸利率要來得要高一些。

(3)是否依區段計息:一段式利率/分段式利率

一段式利率不分年期區段,一個數字用到底,利率低、總利息少,適合能長期穩定還款的人申辦;而分段式利率則會依區段計息,大多前低後高,適合一開始資金較為緊繃的人。

  • 一段式利率

指標利率(變動)+個人加碼利率(固定)
一段式利率指的是整個貸款期間不分區段,個人加碼利率都固定維持在同一個數字,只有指標利率會變動。

  • 分段式利率

指標利率(變動)+個人加碼利率(變動)
分段式利率也稱作階梯式利率,是將貸款期間分切成2或3個區段,於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率,或是加計所有費用後的總費用年百分率,才是該方案的實際利率。

我們一樣用貸款1,000萬元、20年本息均攤為例,分別以一段式利率(1.6%),和分段式利率(首年1.6%,其後2.1%),來進行首購房貸試算,可以得到月付金和利息等資訊如下。

項目一段式分段式
月付金48,716第一階段48,716
第二階段50,951
利息總和1,691,7812,201,470
平均利率1.6%2.05%

買房1原因要求轉貸

不少人在購屋時會考量「後續還款能力」,也可以利用轉貸的方式,有機會獲得更低的房貸利率。就有一名人妻上網詢問,指出先生在買房後,萌生了轉貸的想法,並要求她擔任借款人,稱這樣的房貸利率會比較低,讓她苦惱該不該答應。不少網友看了紛紛勸退,並透露原因。

該人妻在《Dcard》寫下「老公原本他在結婚前就有買一棟房子,目前還在付房貸。結婚後因為我的條件當借款人利率會比較低,所以討論後決定之後可能要轉貸,由我當借款人,他當保證人。但是房子的所有權人還是他。不過,最近在跟朋友講這件事,大家都保持著反對的態度,認為這樣對女生比較沒有保障,可是畢竟房子結婚前買的時候,我其實並沒有付到錢,要求所有權一人一半似乎也不太好。這件事也不敢跟家人討論,怕家人直接反對到底」。

新聞出處》民視新聞網

房屋轉貸、房貸轉增貸優缺點有哪些?

1. 房屋轉貸、房貸轉增貸的優點

  • 有機會降息

假設您原本的房貸利率為2%,想要與原銀行申請降息,一般來說是不太可能,除非您的原房貸利率在2.5%以上,那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此,若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率,您就可以考慮把整筆房貸轉走,以爭取降低利率。

  • 多一筆資金

由於不同的銀行,對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣,因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況,等於您多出100萬的資金可作運用。另外,若以銀行行員的角度來看,房屋增貸的額度頂多幾十萬,對行員的業績影響不大,行員也就不太願意承辦;如果是轉貸到另一間銀行,對行員來說等於是一整筆房屋貸款,對新案件的爭取也就相對積極,有機會爭取到較好的貸款條件。

  • 延長還款期限(降低月付金)

假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還,每個月的月付金為25,294元,繳了10年後,轉貸到另一間銀行,貸款餘額剩273萬、利率不變,但新的銀行一樣給您20年的還款期限(等於延長年限),那麼每個月的月付金就減少至4,588 元,大幅降低還款壓力,甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。

2. 房屋轉貸、房貸轉增貸的缺點

  • 須放棄原房貸優惠

如果您原本的房貸享有首購優惠利率,可能會因為房貸轉貸/轉增貸而無法再繼續享有優惠利率,轉增貸之前都必須詳實做好功課,確定真的划算。

  • 貸款條件變差

如同前面所述,由於房屋轉貸/轉增貸等於重辦房貸,銀行除了會重新鑑價房屋價值,也會重新評估申貸人的條件,如果您的收入狀況、信用狀況不如以往,即可能會影響您的核貸額度和利率,甚至影響過件率。

  • 轉貸成本不划算

辦理房屋轉貸/轉增貸時,除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外,若原房屋貸款仍在綁約期間,還會被收取一筆違約金,總計花費可能近萬元,因此轉貸前需先算清楚,轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外,申請房屋轉貸前,也需考量時間成本,由於需要再重跑一次房貸流程,包含處理前貸銀行的作業時間(原貸款銀行的清償、塗銷等流程),至少也要花上12~15個工作天。

  • 如何知道房屋轉貸/轉增貸是否划算?

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多,就表示轉貸是「划得來」的,這時候就可以考慮申請轉貸,例如:貸款1000萬,原利率 2%,轉貸後利率 1.4%,利息差 0.6%,一年即省下6萬元,轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您,房貸轉貸的利差至少 0.3%以上,才會划算。

申辦房屋轉增貸,除了評估轉增貸優缺點,還要評估找哪間銀行貸款最划算,如何挑選轉增貸銀行?可以收看這

房屋貸款繳多久後可以轉貸?

1.房子剛買可以轉貸嗎?

可以。但是有2種情況需要考慮:

  1. 綁約期:銀行的房屋貸款都有2~3年的綁約期,若是在綁約期內提出轉貸到其他銀行,屬於違約的情況,需付給原銀行一筆違約金。
  2. 綁約期已過:一旦過了綁約期,就沒有違約金的問題,即可尋找符合自己條件的銀行申請房屋轉貸。不過,房貸的申請流程需重新再來一次,也要付給新銀行相關的申請房屋轉增增費用

2.房貸繳多久後可以轉貸?

  1. 建議在綁約期滿(2~3年)後再向其他銀行申請房屋轉貸。
  2. 房貸寬限期滿後,若是面臨無法繳交月付金的情況,也可以利用房屋轉貸的方式,向新銀行再申請寬限期,但是這種方法所付出的成本是否划算,則需要仔細精算過後再來考慮是否申請。

3.我可以用轉貸的方式買房嗎?

可以。不過需一併考量房屋轉貸的優缺點後,再來決定是否申請:

  • 轉貸的優點:
  1. 增加可運用資金:代償完原房貸後,剩下來的資金即可靈活運用。
  2. 降低房貸的利率:新銀行房貸利率通常比原銀行低。
  3. 房貸的期限延長:轉貸成功後,新銀行將重新計算還款期限。
  4. 將房屋增值套現:若是房屋有增值,新銀行會將增值部分轉換成現金給你。
  • 轉貸的缺點:
  1. 綁約期的違約金:若是在綁約期,需付違約金給原銀行。
  2. 新銀行的手續費:轉貸成功要付給新銀行申請上所需的費用。
  3. 銀行審核更嚴格:政府加重打房的力道,連帶影響銀行對轉貸審核趨於嚴格

以上當優點大於缺點時,是可以考慮以轉貸的方式買房。

4.房屋轉貸的買房貸款流程?

房屋轉貸的流程較增貸麻煩,大概有以下的程序:

  1. 送件至新銀行
  2. 銀行進行審核
  3. 照會簽約對保
  4. 轉貸銀行設定第二抵押權人
  5. 親自到地政事務所辦理塗銷
  6. 轉貸銀行撥款至指定帳戶中

申請房屋貸款前,就要仔細地蒐集資訊與謹慎評估。一旦對自己的房屋貸款方案不滿意,雖然有轉增貸的方式可以解套,但扣除時間與費用的成本後,申請房屋轉增貸,是否會造成得不償失的結果?這是需要申請人去好好衡量的一個問題。

使用寬限期適合我嗎?寬限期有哪些風險?

寬限期是指在特定期間內(2~3年),可以只繳息不還本金,減少月付金支出。但是因為寬限期包含在貸款年期裡,寬限期間本金完全不會減少,等到優惠結束後,就必須用更短的時間還清一樣多的款項,負擔會變得更重。所以除非是短期資金不夠,或是遭遇變故想要短暫喘息,否則並不建議使用寬限期。

實際試算
以貸款1,200萬、利率1.7%,貸款年限30年(含3年寬限期)為例,可以得出這樣的試算結果:
第1~3年寬限期只繳利息,月付金是17,000元,本金1,200萬絲毫未減。
第4年起本金才開始攤還,等於只剩27年可消化,讓月付金本息總和飆升至46,211元,差了29,211元。

首購房貸試算工具提供每月還款金額試算,填寫頁面簡單、方案試算也很多元,不僅可依據一段式利率、兩段式利率或三段式利率分別做計算,還款方式也可選擇本息本息平均攤還、本金平均攤還法、或到期還本。如果想知道你的真實利率是多少,最簡單的方式就是:直接使用貸款試算工具,把你的貸款金額、貸款期限、以及對方告訴你的貸款利率輸入並試算,看看算出來的月付金跟對方說的月付金是否一樣。