房屋貸款利率算?本息平均攤還法與本金均攤還法有什麼差異?

現行房屋貸款利率,基本結構大都是由指標利率(I)個人加碼利率兩項組成,指標利率是房貸利率的計算基礎,各家銀行的差距不大,決定最終利率高低的關鍵,在於個人加碼利率。房屋貸款利率房貸額度、房貸月付金可以透過房貸試算可估算,房貸提前還款要注意什麼?銀行通常會有綁約1~2年內無法提前清償,融資公司則會綁約20期,前兩項管道若要提前清償需要支付違約金,民間部份則不一定,房屋貸款還款方式有哪些?本文帶你了解本息平均攤還法本金平均攤還哪一個適合你。

房貸利率怎麼算?房屋貸款還款怎麼還最划算?

(1) 本息平均攤還法

本息平均攤還法是採用年金法計算方式,把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息,平均分配在每一期償還,也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。

本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的,只是償還的本金跟利息占比不同,一開始的貸款本金還比較少,之後再逐期遞增,利息則依貸款餘額逐期遞減。

  • 本息攤還公式
  • 平均每月應還本息金額=貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率
    每月應還本息金額之平均攤還率 ={[(1+月利率) 月數]×月利率}÷{[(1+月利率) 月數]-1}

優點:每月支出固定,方便作財務規劃
缺點:總利息支出較多

(2) 本金平均攤還法

本金平均攤還法是把全部的貸款本金,平均分配在每一期償還,貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算,也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。

本金攤還法每個月的還款金額都不一樣,前期的月付金額較高,之後再逐期遞減。

  • 本息攤還公式
  • 平均每月應還本金金額=貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額=本金餘額×月利率

優點:總利息支出較少
缺點:初期還款壓力較大

(3) 本金到期一次清償法

本金到期一次清償法是整個貸款期間,只需要先償還貸款利息,貸款本金則是約定時間到後,再一次性償還全部本金,也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。

由於到期還本型房貸的呆帳風險高,目前銀行只有提供法人或企業申辦;到期還本型信貸則常見於民間貸款,如當鋪、代書。

優點:資金靈活度高,適合短期周轉
缺點:利息負擔最重

(4) 寬限期+本息攤還法

寬限期就是在約定的貸款期間內,暫時不用償還貸款本金,只需按期繳交貸款利息,等到約定期間結束,再採用本息平均攤還法償還貸款,較常見於房屋貸款。

由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間,加上寬限期前後的還款金額差距大,建議提早做好財務規劃,以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。

優點:初期還款壓力較小
缺點:總利息支出較多、後期還款壓力較大

(1) 本息平均攤還法

房貸繳不出來怎麼辦?

1. 理財型房貸

理財型房貸是一種將名下債務轉化為資金的一種房貸產品,它與一般一般房貸的主要差異在於一般房貸還款後的本金部分不能再動用,而理財型房貸的還款本金會自動轉換為循環額度,可隨時動用、按日計息,如果沒有提領出來,銀行也不會收取任何利息。不管是要拿來做投資、以錢滾錢,或者是臨時需要周轉金,只要是在房貸額度內,都可以自由運用這筆資金。

目前許多銀行都有提供理財型房貸(有的銀行叫回復型房貸),房屋貸款利率落在1.55%~9%之間,由於循環動用型風險較高,所以利率也比較高,不過實際還是要看個人的信用條件及財務狀況來決定。理財型房貸屬於短期契約,大多是一年一約, 如果信用狀況正常, 通常可以自動續約;如果信用不良或財務狀況有問題,可能就無法續約。

2. 房屋增貸/轉增貸

房屋增貸就是拿已經有貸款的房子,再向銀行申請增加貸款,把房子的增值空間轉換成現金作運用,大部分的銀行都有提供房屋增貸,房屋增貸利率大約是1.37%~1.64%之間,利率比信貸更低,不管事拿來修繕房屋、投資理財或做短期紓困都很方便。

而房屋轉增貸就是將原有的房屋貸款轉到另一間銀行,由於轉貸的時候,新的銀行會重新幫房子鑑價,貸款成數及利率條件也可能比原本的銀行好,因此也有機會取得一筆額外的資金。

通常原房貸的設定金額本來就很高,所以銀行的增貸空間通常都很少;轉貸雖然有機會爭取到額外的資金,但也需負擔轉貸的成本。

3. 二胎房貸

二胎房貸就是在保留原本房貸的情況下,向另一間銀行或融資公司申請第二筆房貸,取得額外的資金作運用,申貸手續也比轉貸來得簡單。

銀行房屋貸款利率雖然較低,但由於二胎房貸的風險較高,銀行大多不願意承作、審核也比較嚴格;而融資公司的利率雖然高一點,但審核比銀行寬鬆許多,對於自營商、收入領現族來說較友善。

許多民間的二胎房貸,不僅利率高得嚇人,還會以各種名目收取高額的費用,建議慎選借貸的管道。

房屋增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸與二胎房貸的比較

 貸款方式 房貸增貸房貸轉貸轉增貸二胎房貸
 申辦銀行 原貸款銀行新貸款銀行新貸款銀行新貸款銀行
 抵押設定 增貸部分需追加設定抵押權塗銷第一順位抵押權後再設定塗銷第一順位抵押權後再設定直接設定第二順位抵押權
 優點 利率低、申辦簡單、額外資金降低利率、延長還款年限降低利率、延長還款年限、額外資金申辦簡單、額外資金、保有原房貸優惠
 缺點 額度小、審核嚴成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠利率高
  • 增貸與轉貸的差別在於,前者在同一家銀行;後者換別家銀行。
  • 轉貸與轉增貸的差別在於,前者沒有額外多貸金額,即「平轉」;後者有額外增加貸款金額。
  • 轉增貸與二胎房貸的差別在於,前者經由塗銷的程序,轉貸銀行會取代原貸款銀行的第一順位抵押權,成為新的第一順位抵押權人;後者則是第一順位抵押權人不動,另外加上第二順位抵押權人。

房屋貸款利率直逼3% 升息碰上鬼月,房市買氣崩跌!

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨分析,成交量反映買方心態,市場不好又碰上鬼月效應,衰退更為明顯,加上今年房貸利率勢必衝破2%,未來更將直逼3%民眾心理關卡,交易很難樂觀。

徐佳馨指出,雖然上個月稍微回神,但8月成交繼續下跌,意味著只要價格不修正,交易量不容易擴大,後疫時代房價雖有通膨支撐,但市場持續震盪,眼看第三季央行理監事會可能持續調升利率,兵臨城下的升息壓力,必然導致買盤再度縮手,購屋步調可能放緩。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示,央行啟動升息,難免讓買方擔心貸款負擔,也讓以財務槓桿為主的投資人縮手,然而比起歷史利率,目前仍是處於低檔,市場主力為剛性自用買盤及購屋抗通膨的置產型買方。

新聞出處》風傳媒

銀行房屋貸款成數可以貸多少?

房貸成數就是銀行核給你的貸款額度,占你的房屋價值比率。舉例來說,如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成,那就代表你的可貸額度最高是700萬元。

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

貸款銀行貸款額度貸款銀行貸款額度
台灣銀行鑑價8成兆豐銀行鑑價8成
中國信託鑑價85成彰化銀行鑑價85成
合作金庫鑑價8成台新銀行鑑價8成
華南銀行鑑價8成永豐銀行鑑價85成
國泰世華鑑價8成元大銀行鑑價8成
富邦銀行鑑價8成玉山銀行鑑價8成

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

假設你購買1,000萬元的房子,但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成,那你的可貸額度就是720萬元。

900萬元(鑑估淨值) × 0.8(貸款成數)= 720萬元(可貸額度)

銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右,因此會建議您頭期款,最好準備成交價的3~4成比較安全。

民間房貸推薦管道 民間貸款種類與優點?

民間借貸的方式與種類多樣,也有各自的優點。我們可以從以下的說明評估後,選擇最適合自己的條件,作為貸款申請的方式。

(1)民間貸款的種類

  • 融資公司

中租二胎房貸好嗎所謂的融資公司是指,專門融通資金為主所成立的公司。在台灣大型的上市櫃融資公司,有裕融、和潤與中租二胎房貸三家,約佔民間貸款市場的8成。會有這麼高的市佔率,是因為融資公司貸款審核較銀行寬鬆,而且撥款快速,是許多民眾借款時會選擇的管道之一。

但是依目前的法律規定,民眾向融資公司申請貸款,須透過經銷商申請。而因為融資公司簽約的經銷商不多,所以在經銷商的選擇上,須謹慎確認後再進行申請,避免遭受到不肖業者的詐騙。

  • 代書公司

代書在日治時期已經存在,可分為記帳士(財稅帳務)與地政士(土地房屋過戶)二種。因為經常在處理動產與不動產的業務,反而熟悉如何找尋資金來源,久而久之也會有些民眾直接找代書借錢。

此時代書就會扮演起「金融仲介」的角色,為有資金需求的民眾找尋資金,而資金來源有可能是銀行、融資公司或是私人金主等

  • 代辦公司

代辦公司顧名思義,就是幫你送件與申請貸款的公司。以二胎房貸申請為例,若是向代辦公司申請,代辦公司會將你的申請資料,轉送融資公司經銷商,再由經銷商送件至融資公司進行審核。其中多了一道程序,相對來說你也必須多付出一筆手續費,而且申請時間上也會相對增加。

  • 民間當鋪

簡單來說,當鋪就是收取你的抵押品並估價後,付給你一筆典當後的金額,並約定贖回抵押品的時間,若是超出贖回時間,當鋪則有權處置抵押品。

  • 線上 P2P

P2P是一個網路平台,其功能主要在提供金主與借款人的貸款管道。透過P2P的貸款方式,可以免除中間人(如銀行、融資公司、代書代辦等)的仲介,能明顯降低相關的貸款手續費

(2)民間貸款的優點

  • 條件審核寬鬆不像銀行條件審核嚴格,就算信用瑕疵、財務不穩也可申請。
  • 申請流程簡單:大致上含申請、審核、簽約對保、撥款四個步驟。
  • 申請額度較高:以新鑫二胎為例,最高成數房屋鑑價110%,額度可達500萬
  • 撥款速度較快:依貸款種類而定,最快當日,最慢1~3個工作天即可拿錢。
  • 利用改善信評:在無力償還貸款前,你可以利用債務整合的方式,申請一筆大額度低利率的貸款(如二胎房貸),代償多筆高利率小額度的貸款。避免因無力繳交貸款,讓信用報告分數被扣分,而且能有效緩步提升自己的信用報告分數。

二胎房貸聯徵會留下紀錄嗎?二胎房貸推薦各管道優勢比較

二胎房貸聯徵會留下紀錄嗎?民間房屋二胎借貸屬於私人借貸,不像金融機構需要把借貸紀錄報送聯徵中心。

(1) 銀行房屋二胎貸款

  • 貸款利率低
  • 安全性高

銀行次順位房貸的貸款利率為2.5%~16%,是所有二胎貸款管道中最低的、還款壓力也比較輕。而且銀行辦理授信業務時,都須遵守相關法規及主管機關的規範,相對有保障。

(2)  民間房屋二胎貸款

  • 過件率高
  • 撥款速度快
  • 貸款額度高
  • 不上聯徵

民間二順位房貸最大的優勢,就是貸款審核非常寬鬆,不管是信用有問題、或者財務有狀況的客戶都可以申辦民間二胎房貸,幾乎是來者不拒,而且甚至可以申請當天就撥款、貸款額度也沒有上限,是一種可以快速取得大額資金的管道。

此外,由於民間房屋二胎借款屬於私人借貸,不像金融機構需要把借貸紀錄報送聯徵中心,因此申請民間貸款不會影響您的個人信用,甚至有助於改善您的信用分數。

(3) 融資房屋二胎貸款

  • 過件率高
  • 撥款速度較快
  • 貸款額度高
  • 不上聯徵
  • 安全性高

此外,申辦裕融新鑫二順位房貸,不僅不會在您的聯徵報告上留下紀錄,也比其他民間借貸管道來得安全有保障。

房屋貸款提早還完好嗎?房貸提前清償有違約金嗎?

如果打算提前清償房屋貸款,要將違約金列入考量,如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多,那麼就不建議提前結清房貸。

於綁約期內提前償還房貸屬於違約,因此須付出一筆違約金。而違約的情形有三種類型:

(1)須額外支出銀行違約金註1

於綁約期內提前償還房貸屬於違約,因此須付出一筆違約金。而違約的情形有三種類型:

①提前清償全部或部份本金:如臺灣銀行,加收提前償還本金0.6%~1%違約金。
②提前清償全部本金並申請塗銷抵押權:如合作金庫,收取前3個月償還所累計本金金額的0.5%~1%。
③提前清償全部本金不論是否申請塗銷抵押權:如永豐銀行,收取前3個月償還所累計本金金額的0.5%~1.5%。

(2)結清貸款後可用資金少

房貸的金額很大,相信提前清償完房貸後,大部分人手上可運用的資金並不多,因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右),這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿,保持手頭資金充裕, 用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等,讓錢滾錢,資產配置更靈活

(3)可以省下來的利息不多

若是依照以下第4點的試算例子來看,貸款500萬,利率1.3%,還款期限20年,提早償還部分貸款本金,可以省下來的利息總額約5萬,以20年的時間來說真的不多。

註1:違約金是有方法可以避免的,假如你不是投資客,是首購房屋來自住,在清償完剩下的房貸餘額後,不要急著向銀行索取清償證明,來辦理塗銷抵押權登記,等綁約期過後再辦理塗銷,就沒有違約金的問題。

 

申辦房屋貸款時,除了要看房貸利率、房貸成數,選擇適合自己的還款期限及方式也很重要,央行升息會影響房貸,大多數房屋貸款都是採指數型房貸,只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變。