房貸轉貸需要檢附房屋權狀嗎?轉貸需要重跑房屋設定流程嗎?如何轉貸到較低利息的銀行?

如何查詢房屋還能增貸多少?不管是辦購屋貸款、房屋轉增貸還是二胎房貸,房貸轉貸須重跑房屋設定流程流程,當房貸償還的貸款本金較多,增貸才有可能核准大額度的資金,房貸試算工具可以推算可貸額度、房貸月付金,辦理房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸等等,在對保簽約時須出示房屋權狀來核對身分如何轉貸到較低利息的銀行選定適合的銀行申辦,由新銀行重新評估鑑價並備妥相關文件即可申辦,若你有信用評分過低、負債比過高、無工作收入證明等狀況,銀行都會婉拒貸款申請,這時候二胎房貸就是最好的選擇。

轉貸需要檢附房屋權狀嗎?如何轉貸到較低利息的銀行?

房屋轉增貸申請文件與流程

轉貸需要檢附房屋權狀嗎?如何轉貸到較低利息的銀行?若是你決定申請轉增貸,只需備妥以下資料,並選定一家銀行,就可以開始著手申辦。文件與流程如下面介紹:

(1)房屋轉增貸的申請文件資料

  • 雙證件影本
  • 申請書與個資同意書
  • 最近1年原房貸繳款明細
  • 戶籍謄本土地房屋權狀影本
  • 6個月薪轉證明、扣繳憑單或其他財力證明

(2)房屋轉增貸的申請流程

  • 選定適合的銀行申辦
  • 新銀行重新評估鑑價
  • 銀行與你簽約與對保
  • 新銀行第二抵押權人
  • 地政事務所辦理塗銷
  • 撥款到指定匯款帳戶

房屋轉貸、增貸、轉增貸的優缺點比較。我該選擇哪一種?

以下分析房屋增貸、轉貸與轉增貸的優缺點,提供你參考與比較。

(1)房屋增貸的優缺點:

  • 優點

貸款金額增加:

主要還是要看各家銀行的貸款金額上限,因為沒有金管會「無擔保品負債不可大於月薪22倍」的限制,貸款金額最高可到$6,000萬,貸款成數上限能到房屋價值的八成。

貸款時間延長:

房屋增貸的還款時間較長,有些銀行甚至可以到30年或40年,貸款的時間越長,還款的負擔就會比較輕鬆。

條件審核快速:

房屋增貸是向原貸款銀行申請,所以銀行對你的基本資料,已有相當的瞭解。所以相對來說審核的速度,會比其他銀行要來得快些。

  • 缺點

條件審核嚴格:

原銀行在收到你的增貸申請後,會審核你的個人財務、信用狀況與房屋增值等部分,評估後再視情況是否核准你的申請。

假如你有以下的情況:原貸款還款紀錄不正常、信用分數不足、工作或收入不穩定(無薪資轉帳證明、無扣繳憑單證明等)、貸款出現遲繳或未繳,甚至債務協商等不正常狀況,銀行都會婉拒你的貸款申請。

貸款額度較小:

原銀行承做舊貸戶的增貸申請,一般估價都會比較保守,所以即使房子增值空間很大,原銀行的估價可能還是保守評估房價,審核出來可以增貸的額度,大部分都不會有很大的空間額度。

⊙哪種人適合房屋增貸:綜合以上的優缺點來看,如果你的原貸款成數不高、房子還有貸款空間、或者資金需求不大,且信用正常、收入穩定,建議你直接向原銀行申請房屋增貸,可以免去申請上許多重複的手續,也有可能減免相關的手續費。

(2)房屋轉貸/轉增貸的優缺點:

因為房屋轉貸與轉增貸的性質接近,我們一併介紹這兩者的優缺點。

  • 優點

1.有機會降息

若在原銀行的利率在2%左右時,想跟銀行談降息幾乎不可能,但這時若其他銀行有更好的利率時就可以考慮轉貸,目前銀行轉貸的優惠利率最低在1.31%左右,長期來看可有效降低利息支出。

2.能多貸出資金

同一棟房子由不同銀行進行評估,可能會有不同的鑑價結果,第二間銀行為了爭取客戶將貸款轉過來,通常會願意提供較好的貸款條件,因此有機會多獲得一筆資金能運用。

3.延長還款年限

例如:原本500萬、利率2%的貸款,分20年本息攤還,每月的還款金額在25,294元,若繳款10年後餘額約為273萬,此時將貸款轉至新銀行,利率相同是2%,但繳款期限仍為20年,此時每月的繳款金額為13,811元,等同每月少繳11,483元,可有效降低還款壓力。

【缺點】

1.放棄優惠利率

目前政府針對房屋首購族有推出優惠利率,若是轉到新銀行不一定能拿到相同的優惠,需要先做好功課確認,是否轉增貸比較划算,否則有可能反因此繳更多。

2.貸款條件不一定變好

當您在進行轉貸時,銀行除了針對房屋重新鑑價外,也會依據申貸人的財力狀況及信用評比進行衡量,若收入與信用相比之前較差時,就有可能反而影響額度、利率甚至過件率。

3.申請成本較高

在申請轉貸及轉增貸時,等同向新銀行重新辦理一次貸款,先前申貸時要辦理的文件與房屋設定流程都需要重新跑流程,除了向新銀行要支出的手續費、代書費、地政設定費外,若原房貸仍在綁約期限內,甚至還要再加上原銀行的房貸違約金,申辦時間約需15個工作天。

房屋轉增貸各銀行的利率比較

台灣目前有特別推出轉增貸方案的只有9家銀行,各家銀行的貸款利率約落在1.31%~1.65%區間,以下整理這9家銀行的轉增貸額度與利率,提供你參考比較。

銀行名稱貸款額度貸款利率
渣打銀行最高85%1.31%起
永豐銀行最高85%1.33%起
凱基銀行最高85%1.35%起
中國信託最高85%1.35%起
國泰世華最高80%1.37%起
上海銀行未提供前二年1.52%起,第三年1.62~3.80%
台新銀行最高80%1.60%起
王道銀行最高85%1.65%起
遠東銀行未提供未提供

以上資料來自各銀行官網,正確資訊以各銀行官網為主

使用房貸試算工具有哪些好處?

提供貸款試算的網站和房貸試算非常多,房貸試算就是在你正式申請房屋貸款、開始還房貸之前,先利用房貸試算可貸額度算算看得出的結果是否符合預期,房貸試算可計算房貸額度、房貸月付金及房貸利率。

房貸試算的功用多且有以下好處:

  • 評估支出

購屋時,使用使用房貸試算可貸額度可貸額度,幫助你評估買房自備款、頭期款應準備多少;試算貸款月付金,可評估目前的財務狀況是否可負擔每月還款金額。

  • 貸款比較

用名下房屋申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸時,可使用房貸試算額度、利率,比較哪一種房貸產品及貸款管道最適合自己。

  • 二次驗算

貸款業務告訴你的貸款額度、利率、月付金及還款時間,不一定是真實的、正確的,因此最好使用房貸試算工具再做1~2次驗算,以防上當受騙、落入貸款陷阱。

貸款工具類型特色
國泰世華月付金變化重點摘要銀行官網
台新銀行各期月付金完整列表銀行官網
591房屋交易提供各銀行房貸利率平台/APP
永慶快搜/信義房屋刊登的物件可直接試算APP
貸款計算機各類貸款試算皆適用APP
內政部不動產資訊平台可試算自購住宅貸款利息補貼政府平台

如何查詢房屋還能增貸多少?有推薦的房屋轉增貸、二胎房貸試算工具嗎?

如何查詢房屋還能增貸多少?大部分的房貸試算工具都是針對購屋貸款、房屋增貸做試算,如果是想申請銀行二順位房貸或是裕融新鑫二胎房貸,額度、利率都會跟一般房貸不太一樣,但一般房貸試算工具無法針對個人狀況做試算,如果想了解二胎房貸可貸額度及月付金,可以使用好事貸官網的房貸試算工具即時線上試算:二胎房貸試算

試算網站房貸試算內容
好事貸二胎房貸額度試算、貸款利率及月付金試算
國泰世華購屋可貸成數試算、增貸可貸金額試算、轉貸節省金額試算
台新銀行房屋可貸額度試算(需電話驗證)、房貸轉貸試算
永豐銀行購屋貸款額度試算、房貸轉貸試算

房貸轉貸、房貸轉增貸的費用

(1)手續費

轉貸視同新申辦房貸,銀行在申辦時會收取帳管費、徵信作業費等的費用,大約落在5,000~12,000元左右。

(2)地政設定費

辦理房屋轉貸、房貸轉增貸時,需要至地政事務所進行抵押權房屋設定,設定規費則為設定金額1/1000,以貸款100萬計算,則房屋設定金額為120萬,地政規費則為1200元,代書費為4500~8000元,書狀費每張80元,並須做原銀行抵押權的塗銷;塗銷前銀行抵押權的代書費用約1,500~2,500元。

(3)提前清償違約金

銀行的房貸通常都會綁約,綁約期限一般都是1~3年,若在綁約期間內提前清償,則須繳交提前清償違約金,違約金的計算方式則依各家銀行規定,通常為本金餘額的0.5%~1.5%不等。

例如綁約期間若為3年,第一年結清貸款的違約金約為本金的1%、第二年為0.75%、第三年為0.5%等。

房屋增貸或房屋轉增貸為什麼辦不過?

如果有以下這些情形,銀行可能認為你屬於高風險族群,導致房屋增貸辦不過:

  • 職收不明,工作是屬於領現的族群
  • 申請人信用狀況不佳,貸款曾有遲繳記錄,或信用評分過低
  • 負債比例太高,有動用信用卡循環或預借現金等
  • 房子經銀行鑑價後無增貸空間
  • 以往的房貸繳款紀錄不佳
  • 申貸前找多家銀行申貸信貸或車貸等,造成多家銀行送件查詢

銀行房屋增貸、房貸轉增貸不過,推薦其他方法取得資金?

向銀行提出申請房貸增貸或轉增貸後,可能會因原本仍在繳款的舊約本金仍高、貸款成數過高、繳款紀錄不佳,或是房屋經銀行重新鑑價後,發現該房屋增值的空間不大,造成無可貸空間,以至於無法順利放款,此時仍需要資金該怎麼辦?除了申請房屋增貸之外,此時你還有二胎房貸可以選擇。

為什麼這時候要考慮二胎房貸呢? 因為現今的金融法規相當嚴格,只要借款人有信用評分過低、負債比過高、卡循、無工作收入證明等狀況,銀行都會婉拒貸款申請,這時候二胎房貸就是最好的選擇,因為二胎房貸沒有上述規範,僅評估房屋殘值,逕而決定核貸額度。

(1)二胎房貸說明

二胎房貸又稱為:二順位房貸、次順位房貸,就是房子已經有一筆房貸了,借款人利用同一棟房屋,再向第二間銀行申請一筆貸款,這筆貸款就稱為:二胎房貸,由於第二間銀行承擔較大的風險,因此通常二胎房貸的利率,相較一胎房貸來得高。

(2)二胎管道推薦

申請房屋二胎的管道大致可分為三大類,分別是銀行、融資公司、民間貸款等。由於二胎的風險較高,因此銀行審核的較為嚴格,再加上銀行計算可貸額度的規則較嚴格,所以銀行二胎的核准額度,通常是比較低的,一般銀行的二胎房貸額度會落在100萬以內居多。

再者,若銀行二胎房貸沒過,則建議可優先考慮裕融新鑫的二胎房貸,新鑫二胎房貸審核相當寬鬆,核貸的條件與額度都只看房屋的殘值,聯徵報告雖會參考,但只要不是大問題,過件的機率相當高。

房屋貸款常見Q&A

  • Q申請房屋轉增貸前,我該注意哪些事?
  • A
    (1)蒐集詳細貸款資訊
    各家銀行承辦房屋轉增貸,其利率、額度、年限與手續費各不相同,因此在申請前,須考慮到自己的各項貸款條件與狀況後,選定一家最合適自己的銀行進行申辦。
    (2)維持良好信用分數
    因為銀行在審核你的貸款案件前,會先向聯徵中心調閱「聯徵報告」,檢視你的信用狀況,作為是否要放貸給你的依據,假如你曾經有過:貸款遲繳、負債比過高、使用信用卡循環、信用評分不足等,嚴重影響信用評比的情況,銀行都會婉拒你的貸款申請。
    (3)避免短期聯徵過多
    申請銀行貸款前,多蒐集貸款資訊做比較,是很好的習慣,但千萬不可以多家銀行同時送件申請,因為這樣會造成聯徵記錄次數過多,反而讓銀行認為你的財務狀況出了問題,進而婉拒你的貸款申請。
    (4)精算所需貸款費用
    申請轉增貸可能要支付,原銀行的違約金(過綁約期則免除),與轉貸銀行的手續費。因此在申請轉增貸前,要精算過省下來的月付金,與種種費用抵扣後,是否划算。
  • Q已申請過房屋二胎,原來的房貸能否再申請轉貸?
  • A不可以,因為申請過二胎房貸的房子,會有兩筆抵押權設定,分別是一胎銀行與二胎銀行,如果房子有二胎的抵押權設定,一胎房貸是不能轉貸的。如果想要轉貸,就必須將一、二胎兩筆同時轉貸才行。