房屋貸款流程怎麼走?沒有權狀可以過戶嗎?套房貸款限制有哪些?

房屋貸款流程如何提高速度?將所需的房貸申請資料,遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全,在申請的流程上速度就越快。銀行房屋貸款成數約在70%~80%之間,沒有權狀可以過戶嗎?不行,可以至地政申請補發權,買房子前,需準備一筆頭期款當作自備款,至少需準備房價20%~30%的資金,以避免貸款成數不足而無法簽約的情形。15坪以下的套房貸款銀行通常不太喜歡,除非條件真的非常好,若仍有資金不足需求,可以將貸款中的房屋,向原房貸銀行,再申請一筆房屋貸款增貸

房屋貸款的流程是什麼?

房屋貸款流程是什麼?通常在你簽完不動產買賣契約書之後,就可以開始找銀行申請購屋貸款,需準備的文件有:

  • 身分證影本及戶口名簿影本
  • 所得證明(如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪資轉帳存摺等)
  • 財力證明(如股票基金、基金對帳單、定存單、有存款的活儲存摺等)
  • 買賣契約書影本

※如果有保證人,前三項文件資料也需要一併提供。

房屋貸款流程申請如下:

  1. 申請:申辦購屋貸款前,建議可以先找2 ~ 3間銀行進行比較,決定好要跟哪間銀行辦理房貸後,準備上述文件資料並填寫房屋貸款申請書。
  2. 估價:銀行會對你的房子進行鑑價評估,房屋類型及座落區域都會列入評估,通常還會參考實價登錄、房仲價格以及銀行內部資訊來決定房屋總值。
  3. 審核:接著銀行會根據你的財力狀況、信用狀況和房屋狀況來進行徵信作業,決定是否核貸,並訂出你的可貸額度貸款利率
  4. 對保:房貸申請核准後,即可與銀行進行對保,簽訂房屋借款契約,並辦理開戶手續。
  5. 設定:接著代書會將銀行給的《抵押權設定登記契約書》送去地政事務所,申請房屋所有權過戶與抵押權設定作業,通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍。
  6. 撥款:所有權移轉過戶與抵押權設定完成後,銀行即可進行撥款作業,完成撥款作業後,貸款契約也立即生效,接下來就可以進行交屋手續,完成購屋所有流程。

※銀行通知審核結果後,如果對於貸款條件不滿意,可以提出向銀行提出申覆,不過通常申覆成功的機率非常小,建議可找2~3家銀行同時評估貸款。

買房沒有權狀可以過戶嗎?

沒有權狀可以過戶嗎?原則上不行,可以至地政申請補發權狀。

買房頭期款要準備多少?

雖然房屋貸款的實際成數,會由銀行根據區域地點路段屋型屋齡個人條件等進行審核。但是,我們在頭期款的準備上,可以掌握「333原則」:即3成的自備款,貸款月付金占收入3成,房貸寬限期不超過3年。

買房時,除了要負擔買房頭期款的部分,還有一些額外花費產生,例如:

  • 契稅(房屋鑑價6%)
  • 印花稅(房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%)
  • 仲介費(房屋成交價2%)
  • 地政士代辦費(約3~4萬元)
  • 其他行政規費
  • 裝潢費
  • 家具、家電
  • 外水、外電(約20~30萬元)

綜合以上費用,如果您要購買1,000萬元的房子,至少需要準備300萬元的現金才足夠。

頭期款不足先買小套房 過來人提醒2大缺點:最好不要

預算有限的情況下,該如何挑選適合的房屋呢?就有一名網友近期考慮買房,但手上的資金有限,考慮想先購買套房,再將房屋出租增加現金流,疑惑不知道可不可行。對此,有不少人點出選購套房的2大缺點,勸她先不要衝動。

這名女網友在臉書社團「買房知識家 買房賣房攏滴+」發文表示,自己在股市的資本大約有150萬左右,近期動了買房的念頭,但看中的3房2衛的房子頭期款至少要400萬,與手上的存款仍有段差距,因此她考慮是否應該退而求其次,先買小套房就好。

有網友點出購買套房的2大缺點,「套房不好轉手,相對一坪算下來單價高,不划算」、「16坪以下貸款成數最多只有五成,不足的部分可能要用信用貸款」、「行不通,套房貸款成數極低,甚至沒辦法貸,更別說增貸了」認為,因為房屋坪數小,容易導致「貸款不易」、「轉手困難」,勸她三思而行。

新聞出處》新新聞

套房可以貸款嗎?銀行套房貸款的申請條件?

可以,但不是每一家銀行都有提供套房貸款,而且不同銀行的貸款條件也不太一樣。通常坪數超過20坪的套房可以申辦一般房屋貸款,坪數小於20坪的小坪數住宅,則適用套房貸款,也稱作小坪數貸款、小宅房貸。

銀行貸款條件
永豐銀行雙北地區10~15坪小套房,利率1.33%起、貸款成數最高8成
台北富邦銀行10~15坪套房,但須符合優質客戶及精華地區條件
玉山銀行10~15坪套房,10坪以下視狀況承作
國泰世華銀行視申請人財資歷及擔保品狀況承作
中國信託原則上15坪以下套房不承作,優質客戶則視狀況承作
上海商銀雙北地區10~15坪套房、其他縣市15坪以上套房
台新銀行15坪以上套房貸款成數最高8成、10~15坪套房約7成、10坪以下約5~6成
遠東銀行僅承作15坪以上套房,舊市區與精華區貸款成數差1成

事實上,銀行不太喜歡承作套房貸款,除非條件真的非常好,否則一般15坪以下套房都較難過件。如果有套房貸款的需求,也可選擇股票上市融資公司,不僅審核寬鬆、貸款額度也較高。

(1) 購買套房的注意事項

為什麼銀行套房貸款不好過?套房貸款難過件的原因,是因為銀行在評估房貸時,除了審核貸款人的財務狀況、還款能力,也會考量這間房子的保值性、需求性。

銀行會擔心未來貸款人若無力償還房貸,導致房子被法拍時,空間小、地段差的套房會比較不容易脫手,因此套房貸款被退件的機率會比一般房屋高。

不過,如果真的預算有限,還是要買套房的話,要注意以下幾點:

  • 套房坪數與公設比

由於銀行套房貸款大多只看室內面積,因此要注意你買的套房公設比佔多少,尤其當你購買的套房在電梯大樓,通常公設比都會比較高,要記得確認不含公設的實際面積是多少。最簡單的方法就是看建物所有權狀,總面積(即主建物面積)大於15坪(約49平方公尺)就算安全。

  •  二次施工

有些業者可能會把兩間套房打通成一間,這樣套房坪數就會超過15坪、甚至20坪,如此一來就能辦理一般房屋貸款,但事實並非如此。在未經許可的情況下(產權登記無記載),擅自打通隔間牆、加蓋夾層都屬違法施工,銀行也不願意承作有安全疑慮的違建。

(2) 套房貸款成數是多少?套房利率會比較高嗎?

根據聯徵中心統計,2021年套房貸款的平均核貸利率為1.78%、平均核貸成數只有6成9,與其他房屋類型相比,貸款條件確實比較差。

房屋類型套房電梯大樓公寓透天厝別墅樓中樓
貸款成數69%74%72%71%73%71%

通常雙北市的套房貸款比較容易申請,中南部或郊區就比較難貸。

縣市平均貸款成數平均貸款利率
新北市69.6%1.62%
台北市70.8%1.48%
桃園市67.3%1.88%
新竹市66.3%1.73%
新竹縣68.3%1.85%
台中市69.2%2.16%
台南市69.7%2.27%
高雄市69.5%2.13%

融資公司有套房貸款嗎?自備款不夠怎麼辦?

如果銀行套房貸成數不如預期,買房自備款不足,有些銀行也可能會幫你搭配信用貸款或房屋貸款增貸,不過貸款期限就會比較短,最長只有7年,而且利率會比較高。
如果有資金需求,你也可以跟融資公司辦貸款,汽車貸款最高350萬元、二胎房貸最高500萬元,都是填補買套房資金的最佳選項。

套房貸款的常見問題

  • Q1套房貸款利率多少?
  • A1一般來說套房貸款的利率會稍高一些,大概在1.6%~2.5%間,比起一般房貸1.3%略高。
  • Q2套房貸款成數不足怎麼辦?還可以房屋貸款增貸嗎?
  • A2如果房貸成數不夠,有些銀行也可能會幫你搭配信用貸款一起申辦,不過貸款期限就會比較短,最長只有7年,而且還會有DBR22倍的額度限制。因此,也可以考慮向融資公司申辦二胎房貸
  • Q3套房可以申請青年首購嗎?
  • A3可以,只要符合青年安心成家購屋貸款條件,且銀行願意承作套房,還是可以申請青年首購房貸優惠。
  • Q4套房貸款坪數,多少坪以下算套房?
  • A4各銀行認定的標準不同,主要看建物權狀,一般來說,單間15坪以下的都可能被認定為套房。