央行升息對銀行房貸利率的影響?房貸信貸怎麼挑比較好? 房屋增貸是什麼?

央行升息銀行房貸利率也會跟著上升,房貸月付金也會增加,無論是房貸信貸戶,都會受到央行升息影響,貸款中的房子若有資金需求,可向原房貸銀行提出房屋增貸,而銀行對於貸款審核嚴格,若申請增貸而被婉拒,這時如果你有房有車,不妨把三種貸款都列入比較,有時房貸或車貸甚至能取得比信貸更好的利率和額度,選擇一個最適合自己的方案來申貸。

央行升息會影響哪些貸款?房貸信貸戶同受壓力

無論是房貸信貸或車貸,都會受到央行升息影響,以下為受升息影響的貸款:

1. 房屋貸款

以房貸利率2%,年限20年為例,目前國內房貸平均金額763萬,升息半碼後平均每月要多繳453元,1 年就是5,436元,20年下來會多繳108,720元。

2. 汽車貸款

  • 向銀行貸款購買新車100萬來說,每個月要多付104元。(浮動計息)
  • 向融資公司辦理的車貸就不受影響,仍是按照原本的繳款金額繳費。(固定計息)

3. 信用貸款

以信貸平均金額58.6萬為例,每個月要多付61元。

4. 就學貸款

以台灣就學貸款平均金額33萬為例,升息後每個月要多付34元,教育部已宣布「在學學生」升息部分將全額補助,畢業生在「緩繳本息期間」升息利息也由教育部補貼,其餘則維持正常升息。

5. 保單貸款

  • 傳統型保單利率大約2.7% ~ 6.7%
  • 利率變動型保單為宣告利率或約定利率加計0.25% ~ 2.75%
  • 外幣保單則在6% ~ 9%

6. 勞保紓困貸款

目前利率為1.28%,每年1月和7月公告調整,因此短期內不受影響,7月後郵政儲金機動利率可能進行調整,屆時才需要多負擔。

7. 紓困振興貸款

不改變,勞動部已宣布為照顧弱勢勞工,利率凍漲維持在1.845%。

8. 青年創業貸款

不改變,因郵政儲金機動利率是由政府補貼,不影響民眾。

9. 青年安心購屋貸款

以房貸貸款利率2%,年限20年為例,以國內平均金額421.87萬來說,升息一碼後每月要多繳505元,1年就是6,060元,20年下來要多付121,200,為減輕青年朋友負擔,財政部決議青安貸款利率僅調升半碼,一段式利率調升後為1.525%。

10. 融資公司貸款

皆不受影響,無論二胎房貸、車貸、機車貸、小額信貸等等,皆採用固定利率,所以不受升息影響。

除了貸款戶受影響外,若有銀行定存,每年可獲得的利息也會隨之增加,民眾可評估自身財務狀況,重新審視名下貸款來做財務規劃。

房貸利率種類有哪些?我要怎麼評估挑選?

房貸利率種類看起來好像很多,但其實大部分都是由「利率是否浮動」和「是否依區段計息」兩大面向分類組合而成。要如何評估哪種房貸利率最適合自己?在分析房貸利率種類前,讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。

1. 房貸利率組成:指標利率+加碼利率

現行房貸利率,基本結構大都是由指標利率(I)個人加碼利率兩項組成,指標利率是房貸利率的計算基礎,各家銀行的差距不大,決定最終利率高低的關鍵,在於個人加碼利率。

  • 指標利率
  • 指標利率是銀行依據金融產業現行的利率水準,所計算出的放款資金成本,每家銀行的指標利率雖然不同,但都落在一定範圍內。
  • 個人加碼利率
  • 個人加碼利率顧名思義,就是銀行針對申請人的信用和職收狀況,進行綜合評估,並加入承作成本與合理利潤後,所得出的加碼利率。

2. 依利率是否浮動:指數型房貸/固定型房貸

這兩種房貸的最大差別,就是基準利率是否會受市場影響。如果認為大環境走低基準利率會持續下降,就可以選擇指數型房貸,但若預期基準利率升幅可能超過2%,則可以選擇固定型房貸

  • 指數型房貸利率
  • 指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息,基準利率上升時,借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
    近年受疫情影響,截至2022年6月,央行已經二度升息共1.5碼,未來還有可能繼續調升。到底升息會為房貸帶來多少額外的支出呢?我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例,分別試算20年期和30年期,升息後的房貸差額如下。
項目利率調整房貸期數月付金月付差額年差額總和
升息前原利率1.6%20年48,716N/AN/A
30年34,994N/AN/A
升息半碼1.725%
(+0.125%)
20年49,296+580+6,960
30年35,602+608+7,296
升息一碼1.85%
(+0.25%)
20年49,881+1,165+13,980
30年36,216+1,222+14,664
  • 固定型房貸利率
  • 與指數型房貸利率相比,固定型房貸利率的計算相對簡單,在一定期間內都是採固定利率計息,目前多數銀行都沒有提供完全固定型的貸款方案,多會與指數型房貸進行配搭,固定期結束後就會轉為指數型計息。
    最具指標性的方案,就是政府提供給首購族的青年安心成家貸款,除了常見的一段式、分段式機動利率外,也能選擇以混合式固定利率計息。但是需要特別留意的是,固定型房貸利率基本上都會比指數型房貸利率要來得要高一些。

3. 是否依區段計息:一段式利率/分段式利率

一段式利率不分年期區段,一個數字用到底,利率低、總利息少,適合能長期穩定還款的人申辦;而分段式利率則會依區段計息,大多前低後高,適合一開始資金較為緊繃的人。

  • 一段式利率
  • 指標利率(變動)+個人加碼利率(固定)
    一段式利率指的是整個貸款期間不分區段,個人加碼利率都固定維持在同一個數字,只有指標利率會變動。
  • 分段式利率
  • 指標利率(變動)+個人加碼利率(變動)
    分段式利率也稱作階梯式利率,是將貸款期間分切成2或3個區段,於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率,或是加計所有費用後的總費用年百分率,才是該方案的實際利率。
    我們一樣用貸款1,000萬元、20年本息均攤為例,分別以一段式利率(1.6%),和分段式利率(首年1.6%,其後2.1%),來進行試算,可以得到月付金和利息等資訊如下。

央行升息半碼 房貸利率新高 每月要多繳2400元

隨著美國聯邦準備理事會(Fed)公告升息3碼,台灣中央銀行也公告升息半碼,升息後的重貼現率來到1.625%。總計今年央行共升息了2碼。樂屋網以1千萬元的房貸金額,攤還30年計算,1千萬元的房貸族今年累計每月可能多支出2400餘元,長期來看,總體利息還要再多付87萬元。

依央行最新數據資料,截至今年8月,五大銀行(台灣銀行、合作金庫銀行、台灣土地銀行、華南商業銀行及第一商業銀行)新承做購屋貸款利率為1.729%,此次重貼現率提升,預估接下來新承做購屋貸款利率可能會來到1.867%。

經試算,1000萬元的房貸金額,攤還30年,若以今年2月新承做購屋貸款利率1.367%計算,採本息平均攤還,每月房貸約33,878元,總利息為219萬元,但如果利率上升到1.867%,每月房貸為36,301元,總利息成長到306萬元,合計今年以來,每月房貸需多支出2,423元,總利息更是增加87萬元。

新聞出處》東森新聞

房屋增貸是什麼?銀行房貸再貸決定因素是什麼?

房屋增貸是什麼?房子是最保值的財產,現今房價仍一路走高,臨時產生資金需求時,可以透過房屋增貸或轉增貸來取得資金。辦理房屋增貸利率低,借款人可依個人資金需求,向原本的房貸銀行提出申請,原銀行會對房子重新估價,並參考借款人的債信和財力狀況,評估審核後給予准駁,房屋轉增貸則是直接找另一間銀行估價,將整筆房貸一起轉到別間銀行去。

只要保持良好的信用狀況與正常的還款紀錄,又有穩定的工作和收入下,想要順利辦理房屋轉增貸通常不是問題,如果房子有增值,增貸金額甚至可以超過你已經還給銀行的本金。

各銀行房屋增貸利率、額度與貸款期限比較

一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在年利率1.4%~3%(此為我國合法利率範圍內),由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同,建議申貸前可以先多方比較參考,選擇適合自己還款方式。各家銀行房屋增貸利率與申請條件有所不同,比較條件如下表所列:

房屋增貸國泰世華凱基銀行遠東銀行上海商業中國信託永豐銀行渣打銀行台新銀行王道銀行
增貸利率 1.81%起1.69%起1.73%起1.73%起1.78%起1.81%起1.69%起1.87%起1.90%起
增貸成數 最高房屋鑑價80%最高房屋鑑價85%最高房屋鑑價85%未提供最高房屋鑑價85%最高房屋鑑價85%最高房屋鑑價85%最高房屋鑑價80%最高房屋鑑價85%
增貸期限最長20年最長20年最長20年未提供最長20年最長20年最長20年最長20年最長30年

(以上資訊來自各銀行官網,正確資訊仍以各銀行公告為主)

大部分的房屋貸款都是採浮動利率(即指數型房貸),因此只要央行升息,房貸利率也會跟著上升,房貸月付金也會增加。

房屋增貸優缺點有哪些?

1.房屋增貸優點

房貸增貸的優點有常見以下幾點:

  1. 貸款額度高:依照房屋價值、原房貸成數而定,不像銀行信貸有DBR22倍的限制。
  2. 貸款利率低:房屋增貸利率比信貸、車貸還低,目前最低1.37%起。
  3. 還款期數長:房貸增貸還款年限最長可達20年。
  4. 貸款審核速度快:由於增貸是向原貸款銀行申辦,銀行審核速度會快些,工作流程約7至10個工作天,如需做追加設定,則多1~2天。
  5. 費用相較房屋轉貸低:房屋轉貸因為會轉手到其他銀行由新貸款去償還原先貸款,雖然在利率上面會有所降低,但加收的開辦費、手續費加總後,可能會影響到利率,且原貸款期數未在最低期數時還需償還違約金,這樣在整體加總後並不一定較為優惠。

2.房屋增貸缺點

房屋增貸的審核非常嚴格,當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確,負債比過高,信用評分不足時,房子增貸成功機率通常不高。而且通常銀行的房屋鑑價比較保守,也可能會因為鑑價後增值空間不大,導致核貸金額較低。而房屋增貸的額度取決於2點:

  1. 若是房屋增值幅度不大,貸款本金還得不多,這樣會影響銀行過件的機率,而且就算過件核貸的額度也不會太高
  2. 身上同時負擔房貸與其他貸款,這樣會讓個人負債比例過高,也會影響銀行的房屋增貸審核,負債比例越高,核貸額度則越少。

※溫馨提醒:房貸繳納至少一~二年再申請房貸增貸比較好,這樣可以讓銀行知道,這段期間還款的情形,讓銀行可以憑這些還款紀錄來推測,未來增貸的貸款繳款,是否也會正常繳款,不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶,而降低核貸金額,或甚至是婉拒申請。

銀行房屋增貸沒過怎麼辦?有其他推薦的貸款嗎?

向銀行申請房屋增貸而被婉拒,這時你還有其他的房屋貸款選擇,如房貸轉增貸以及二胎房貸

1.房屋轉增貸

房貸轉增貸就是將現有的房貸餘額,轉貸到另一家銀行,並增貸所需要的資金出來,選擇此方案的客戶,大多想要降低房貸利率、取得所需資金或者拉長房貸年限等,轉增貸成功後,有可能繳款金額與原貸款銀行差不多,但是卻增貸出一筆資金可以運用,這是一個不錯的選擇。

2.二胎房貸

銀行的二胎房貸,利率最低2.49%起、貸款期限最長可到15年,條件也很不錯,但向銀行貸款唯一前提,仍然是維持個人良好的信用。雖然銀行二胎房貸利率較低,但銀行審核嚴格,過件機率不高,這時建議可以尋求股票上市融資公司:新鑫股份有限公司辦理,新鑫二胎房貸審理時間僅需一天,最低利率7%,最高額度500萬,貸款成數更是可以達到房屋鑑價的120%,相當推薦的選擇。

3.房屋增貸、房轉貸與二胎房貸的比較

總結來說,房屋增貸適合小額資金週轉、原房貸成數不高的人申請;房屋轉增貸適合想取得更高貸款額度的人申請;二胎房貸則適合,房屋增貸與轉增貸被銀行婉拒的人申請,建議可以向大型上市櫃的融資公司申辦,有機會能取得最高500萬的貸款額度。

下表列舉各種房貸的條件與優缺點:

貸款方案新鑫二胎銀行二胎房屋增貸房屋轉增貸
貸款額度鑑價120%鑑價90%鑑價70%~80%鑑價70%~80%
貸款期限10年7~15年最長20年最長30年
貸款優點條件審核寬鬆
額度最高500萬
不需改變原房貸
不需改變原房貸費用省
利率低
額度較大
貸款缺點利率較高
還款期限短
審核嚴格
還款期限短
審核嚴格
額度較小
流程繁瑣
審核嚴格
費用較多