工業宅是什麼?工業住宅可以買嗎?房屋再貸找民間代書利率要注意什麼?

工業宅是什麼?工業住宅就是在工業用地上興建住宅,但其實乙種工業區用地只能設立事務所和辦公室,若臨時有資金週轉需求,若名下已經有一筆房貸,還可以申請房屋再貸,若為近期增貸恐怕就沒辦法申請銀行二胎房貸,這時建議可以向融資公司申請新鑫二胎貸款,代書貸款利率大多是以月利率計息,必須將兩者換算成同一單位後,才能比較出真正的高低。

工業宅是什麼?有分什麼種類?

工業宅是什麼?根據《都市計畫法》的分類,劃分為住宅區、商業區、工業區,工業區用地又分為特種、甲種、乙種、零星四大類,阿滴代言的乙種工業區住宅,主要是給那些公害輕微的工廠或工業設施使用的,包含「剪接錄音工作室」、「企業營運總部」都可以放,所以相對於其他工業區更有改成住宅的空間。

由於產業外移的關係,閒置的工業用地越來越多,這些工業用地被建商買下,蓋了房子成為工業宅,打著辦公室使用、一般事務所、住辦混合等標語,讓民眾誤以為可居住而購入。

工業宅稅率有多高?工業住宅會有什麼問題?

工業宅因為政策風險與容積率、建蔽率不同,通常會賣得比較便宜以吸引民眾,但與此同時,其核貸限制、持有稅率都會比一般住宅來得更高,另外若房屋所有權人被發現有居住使用,也會被開罰,除非你真的打算要做工作室等住宅以外的用途,否則非常不建議購買。

通常購買的住戶也知道工業宅的問題所在,但因為便宜,就抱著僥倖的心態購買,對於政府查核實際使用狀況不配合,希望因為多數人違規後要求變更都市計畫,只需繳一點錢就地合法,但政府也不會那麼容易妥協,一旦查獲工業區建物當作住宅使用就會開罰,因此工業宅也屬於地雷房型,不易賣出或貸款。

工業宅貸款額度有多少?哪些因素會影響核貸成數?

雖然多數銀行都標榜8~85成的貸款額度,但根據聯徵中心統計,實際上平均取得的貸款成數約73成左右。這是因為銀行在核貸前,會先根據房屋的物件狀況進行鑑價與分級,並評估申請人財收,才會決定核貸條件。

其他會影響房貸成數的因素:房屋的用途也會對核貸成數造成影響。純住宅因為保值性佳且好轉手,銀行的可貸成數一定會高過住商合一的物件,利率也會比較低。而近年興起的「工業宅」,由於屬乙種工業用地,僅能作一般事務所使用,銀行的核貸成數僅6成,甚至會完全拒絕貸款。

工業宅易忽略的重點?三大重點看完再下決定

日前有知名網紅代言工業宅,還拍影片宣傳,引發網路熱議,但到底為何引發如此多的爭議?就出在工業宅包含許多大家容易忽視的點,專家坦言,現在因為法規的關係,建商在賣屋時大多都會老實說建案為住宅用地,但民眾還是要注意這3大重點,包括無優惠貸款、銀行貸款成數低。

重點一 無優惠貸款、8成房貸

雖然實務上政府默認工業住宅的興建合法,但Renba強調,只要民眾是買來「住在裡面」,就會違法,因此自然無法適用自用住宅的優惠貸款,首購族也不能享有政府政策或銀行優惠的較低房貸利率,貸款成數大約只能達到5-6成,有些銀行甚至完全不核准工業住宅的貸款,而且民眾未來若有轉手出售或者二胎申貸的需求,銀行對房屋的估價也會較低。

重點二 毛胚交屋 裝潢成本較高

由於工業住宅容易引發爭議,因此近幾年建商和代銷公司在銷售工業區建案時,大多都會在宣傳物上標示土地使用分區為工業區,樣品屋或實品屋內也會明確標示為「辦公室使用」。

重點三 可申請自用住宅 但有居住事實就違法

依財政部規定,民眾可以在工業住宅設戶籍,房屋稅和地價稅也能夠適用自用住宅稅率,但按理來說工業用地根本不該做一般住宅使用,只要被發現有居住使用事實,就會被開罰。

文章出處591房屋交易

工業住宅的缺點 乙種工業用地注意事項

想購買或居住乙種工業宅,有3大缺點要特別注意:

  • 銀行貸款成數低

一般住宅通常可貸7-8成,工業宅雖然價格便宜,但貸款成數通常只有6成或更低,貸款利率也比一般住宅高,亦無法申請政府優惠房貸。

  • 增值性低

工業宅附近幾乎都是工廠或其他工業設施,居住環境不佳,相對轉手不易,增值性也比一般住宅差。

  • 有額外成本

很多工業宅為了規避責任,常以毛胚屋交屋,或沒有任何裝潢,要自己花更多錢來整理,不管金錢或時間都耗費更多。

雖然可以透過變更土地地目的方式,讓乙種工業住宅就地合法,但考慮到居住環境,以及須承擔的風險,想購入乙種工業宅還是要多方考慮再做決定。

資料來源:風傳媒

房屋再貸》民間房屋借款風險高嗎?找民間代書貸款利率要注意什麼?

1.如何判斷民間貸款的計息方式合理嗎?

不同的民間貸款管道,貸款利率也不太一樣,以房屋再貸的貸款利率為例:

房屋再貸(二胎房貸)的年利率比較

  • 銀行:2.5%~16%
  • 當鋪:18%~30%
  • 資產管理公司:12%~36%
  • 代書:代書貸款利率6%~36%
  • 融資公司(裕融新鑫):7 %~14%

※《民法》第205條:「約定利率,超過週年百分之十六者,超過部分之約定,無效。」

特別提醒您,一般我們常講的貸款利率是「年」利率,但有些民間借貸會用「月」利率來混淆借款人,乍看之下利息好像很少,但如果把這個數字再乘上12個月:

3分利:
3% (月利率)  ×  12個月  =  36% (年利率)

借1萬利息只要200:
    200 (月息)  ÷  10,000 (借款)  ×  100%  ×  12個月 =  24% (年息)

計算出來的年利率比法定利率還要高,有些業者甚至會把超收的利率藏在手續費、服務費、帳管費等費用裡面,所以一定要特別注意。

2.如何判斷民間貸款的收費項目合理嗎?

如果還沒正式申請,就以各種奇怪的名目跟您收取費用,例如:開辦費、手續費、服務費、帳管費、申請費、諮詢費等,那就要提高警覺了。

一般我們找銀行諮詢貸款,銀行也不會先跟您收費、更不會要求先簽約,而好事貸的詢問跟估價也是免費的,但有些業者會為了綁住客戶,要求先簽委託書才能進行諮詢和估價。

3.如何判斷民間貸款的合約內容合理嗎?

簽合約之前,記得確認裡面的貸款條件、還款方式和違約條款是否跟對方和你講的一樣,有疑問的一定要先問清楚,確定沒問題才簽。

  • 利息怎麼算?(合約寫的借款利率是月利率還是年利率?)
  • 還款期限有多久?怎麼還?(有的可能以1~7天為1期計息、有的可能把利息併入本金複利計算)
  • 額外收取的費用有哪些?(佣金、保證金、代辦費、保管費…以各種名目收取費用)
  • 提前清償的違約金多少?

找民間借貸最快多久可以拿到錢?

民間貸款大多都標榜快速放款,我們同樣以房屋再貸(二胎房貸/二順位房貸)為例:

申辦房屋再貸的所需時間比較

  • 銀行:10~14個工作天
  • 當鋪:2~3個工作天
  • 資產管理公司:3~5個工作天
  • 代書:1~3天
  • 融資公司(新鑫二胎):3~5個工作天

※ 申辦房屋再貸同樣要經過房屋鑑價、條件審核、對保及設定抵押權等程序,需要花費一定長度的工作時間,如果遇到標榜24小時內撥款的二胎房貸業者,應提高警覺。

由於融資公司受限於法規,沒辦法直接對客戶放款,因此需要透過經銷商來申請新鑫次順位房貸。目前網路上有許多經銷商及代辦公司都有提供新鑫二胎貸款,但專業度、服務內容和收費項目參差不一。

房屋二貸可以找民間嗎?銀行的貸款審核非常嚴格、申請流程也較漫長,相較之下民間貸款就很適合有大額資金需求、想盡快拿到資金的客戶。不過,民間貸款的管道非常多,融資公司、代書、當鋪、資產管理公司、金融行銷公司、高利貸都是民間借貸的一種,有些能幫助您解決資金需求、有些則暗藏危機(高利率、高收費)。

推薦您選擇裕融新鑫公司的直屬經銷商-好事貸申請新鑫二胎房屋貸款,不僅房貸業務經理皆有10年以上銀行資歷,可幫客戶爭取最好的貸款條件,而且不論是諮詢、還是申辦過程,都不會跟客戶收取任何額外的費用,可有效協助您解決資金問題。